정비사업의 공공관리제도 시행에 따른 문제점 및 개선방안

이정효

 

◇ 도시정비사업은 민․관이 이익을 공유하는 사업

 

도시정비사업은, 토지등소유자의 입장에서 보면 기존의 노후․불량한 주택을 정비하여 쾌적한 주거환경으로 탈바꿈하는 한편 재산가치도 증대시킴으로써 삶의 질을 향상시키는 다목적 효과를 가져오는 사업이며, 공공(정부, 시)의 입장에서는 도시기능을 회복시키면서 미려한 도시공간을 큰 비용의 부담없이 조성하고, 주택공급의 큰 부분을 담당케 하는 동시에 세수도 증대시킬 수 있는 사업으로서, 토지등소유자와 공공이 이익을 공유하면서 진행되어 왔다. 

 

◇ 공공관리제도의 도입배경과 목적

 

그 동안의 정비사업은 사업의 주체인 조합이 대체로 정비사업에 대한 전문성 결여와 초기(건설사 선정시까지) 자금조달 능력의 한계로 조합보다는 정비사업전문관리업체(이하‘정비업체’라 함)와 시공자 위주로 사업이 진행되어 왔던 것이 사실이다. 이 과정에서 조합과 시공자 간에는 물론, 조합원들 사이에서까지 이권 다툼의 갈등이 야기되고, 각종 비리문제가 계속 나타나는 것을 보아왔다. 일부 사업구역에서 각종 소송이 빈번하게 벌어지고, 이로 인하여 사업이 표류하고, 이는 다시 주민부담이 가중되는 결과를 가져오는 등 지금까지 드러난 갖가지 문제점들을 해결하기 위하여 공공이 적극적으로 나서야 할 필요성이 꾸준히 대두되어 왔다. 이러한 필요성에 따라, 서울시는 2009년 7월 1일 「공공관리제도」의 도입을 발표하고 입법과정을 거쳐 2010년 7월 16일 시행에 들어가게 되었는데, 그 목적은 공공관리제도를 통해 정비사업의 투명성을 확보하고 효율성을 제고하며, 조합원들의 갈등을 줄여 사업기간을 단축함으로써 궁극적으로 조합원 부담금을 현저히 감소시키겠다는 것이다.

 

 

(사진출처:건국대학교 부동산아카데미 워크숍 현황)

 

 

 

 

◇ 공공관리제도의 주요내용

 

[참조 : 서울특별시, 주택국 보도자료(2010.3.)]

항 목		개선 전	개선 후	기대효과
용역 업체 선정 시기 ‧ 방법 조정	정비 업체	추진위원회 구성 후 추진위원회가 주민총회 결의로 선정	추진위원회 구성 전 구청장이 선정 (추진위 승계 가능)	정비업체 업무추진 합리적 조정
	설계자	추진위와 조합에서 2회 선정	추진위 단계에서 1회 선정	설계자 선정 절차 간소화
	시공자	조합설립이후 조합총회에서 선정	사업시행인가 이후 조합총회에서 선정	정확한 설계내역에 따른 입찰 가능
	철거 업체	철거공사 별도시행	철거공사 건설공사에 포함	이주 및 철거에 따른 부작용 최소화
주민대표 선출에 대한 선관위 위탁		총회 등 주민자치 조직에서 선출 (서면동의로 인한 공정성 문제 발생)	선거관리위원회 주관 주민투표로 선출	선관위 주관의 공정한 선거로 분쟁 예방
정보공개		∘공개자료 미흡, 공개의 방법, 절차 등 구체적 기준 불명확 ∘형식적 정보공개로 주민갈등 유발	∘주민의 알권리 충족 ∘공개대상 확대 ∘공개방법, 절차 명확화 ∘효율적 정보공개 관리	∘정비사업의 투명성 확보 ∘주민 간 갈등 해소 ∘주민대표의 책임성 강화
사업비 및 분담금 산정		∘주민의 동의여부에 대한 판단기준 미비 ∘단계별 사업비 증가 내역 검증 곤란 ∘사업비 및 분담금 추정액 미제시로 주민 갈등	사업비 및 분담금 추정 프로그램 개발 보급	∘사업비 및 분담금 추정액을 기초로 합리적 의사결정 ∘사업비 증가 내역의 검증이 가능→주민대표의 책임성 강화 및 불필요한 주민갈등 해소
운영비 및 사업비 조달		∘주민의 자금조달 능력 부족(초기자금 : 정비업 체가 대여) ∘사업시행자인 주민보다 자금대여 업체가 영향력 행사	사업시행자에 대한 공공의 자금융자 확대	주민 스스로 사업추진 할 수 있는 기반 조성

 

 

 

 

 

◇ 문제점과 개선방안

 

문제점1. 준비가 부족한 제도를 모든 사업장에 적용하는 문제

 

실시 5개월이 지나면서 이미 3차에 걸친 시범지구에서 갖가지 문제점이 드러나고 있는데, 아직 검증이 제대로 되지 않은 제도를 보완없이 모든 사업장에 적용함은 무리라고 보아, 우선 희망하는 사업장 중에서 시범구역을 더 많이 정해 시행해 보고, 시행결과 나타나는 문제점을 계속 보완한 후, 단계적으로 확대할 필요가 있다.

 

 

문제점 2. 협력업체 선정기준 및 선정시기 문제

 

①‘정비업체의 실적기준’에 형평성이 결여되었다는 지적이다.

(예 : 길음 뉴타운)

 

구 역	길음뉴타운 4구역	길음뉴타운 5구역
정비구역지정고시	1997. 10. 29	1997. 10. 29
관리처분계획인가	2001. 11. 23	2003. 12. 24
실적 해당유무	실적에 해당 안됨	실적에 해당됨

 

위의 예에서 보는 바와 같이 같은 날 정비구역지정 고시를 받은 동일 뉴타운지구 내 두 구역의 정비업체 중, 사업추진을 열심히 하여 정비업체 등록제도 이전에 관리처분계획인가를 받은 정비업체는 실적을 인정받지 못하는 반면, 업무추진을 잘못(또는 늦게)하여 제도 도입 이후에 관리처분계획인가를 받은 업체에게는 이를 실적으로 인정해 주는 것은 형평성이 결여된 제도라는 주장이다. 이렇듯 정비업체 선정기준에서 정비업체 등록 후의 실적만 인정하는 것은 불공정하다고 보아,‘정비사업전문관리업체 등록 후 실적’을 ‘회사설립일 이후 실적’으로 조정할 필요가 있다.

 

② 설계자 선정기준이 설계가격을 상승시킨다는 주장을 보면, 설계자 선정기준에서 설계가격의 제시를 제한하는 것은 자유경쟁원칙에 반하는 제도라는 것인데, 이는 설계단가의 자유경쟁을 유도하여 가격인하를 할 수 있도록(기존처럼) 함으로써 조합의 부담을 경감시킬 필요가 있다.

 

 

③ 시공자 선정시기를 사업시행인가 후로 변경하는 것은 모법인 도정법과 맞지 않는다는 문제도 있거니와, 시공자 선정시기를 법에서 정한대로 조합설립인가 후로 하여야,

-건설사의 자금 투입시기를 앞당길 수 있어 조합의 사업비 및 운영비의 조달이 원활해 질 수 있을 것이고

- 추진위 단계에서 선정된 설계자와 조합설립인가 후 선정된 시공자가 협의하여 사업시행인가 신청시 제출하게 되어 있는 설계도서를 작성함으로써 설계비용을 절감하고 사업시행기간도 단축할 수 있을 것이다.

 

<정비사업 실무자 대토론회 2008년 12월 8일 - 재개발뉴타운투자과정 13기>

 

문제점 3. 운영비‧사업비 조달방안의 실효성 문제

현재의 방법으로는 공공으로부터 자금을 대출받아 운영비 및 사업비를 충당하기란 매우 어려운 실정이므로 대출시 연대보증을 완화하고, 대출이자도 인하해야 할 필요가 있다.

 

문제점 4. 사업기간 단축 방안 모색

① 2010 서울시 도시․주거환경정비기본계획에 의해 예정고시된 구역 중 상당수 구역은 정비구역지정 요건을 갖추지 못하여 사실상 정비사업이 시행되기 어려운 구역인데도, 해당 구역 주민들에게 기대감을 부풀리고 사업준비에 많은 비용을 소모하게 된다.

이런 문제의 개선방안으로 기본계획고시를 할 때 정비구역지정 요건을 갖춘 지역만 고시함으로써,(즉 기본계획고시와 정비구역지정 고시를 단일화하여) 사회적 낭비를 줄일 수 있는 방안이 될 수 있을 것이다.

 

② 정비구역지정 업무를 행정청에서 수행한 후 추진위원회를 구성하면 추진위원회는 할 일이 별로 없게 된다. 따라서 추진위원회 설립 절차없이 막바로 조합설립으로 가는 방법도 시간과 비용의 절감을 가져올 수 있는 방안이라고 본다.

 

③ 정비구역지정시 해당 구청과 서울시가 합동심의를 함으로써 정비구역지정에 소요되는 시간을 줄일 수 있을 것이며, 공공관리에 의한 정비업체 등의 입찰절차와 공고문의 표준(안)을 만들어 추진위원회와 구청이 협의과정에 소요되는 기간을 줄이도록 하는 게 바람직하다고 본다.

 

건국대학교 부동산아카데미 재개발뉴타운투자 지도교수

건국대학교 행정대학원 도시개발 최고위과정 지도교수