[김규정의 부동산특강] 수도권 미분양 감소

구매력·구매 심리 서서히 회복… 바닥론·집값 회복 기대감 커져

[세계일보]

지방 미분양 물량이 감소세를 보이는 데 반해 지난해 하반기 수도권 미분양은 꾸준히 증가해 3만 가구에 달하면서 수도권 집값 회복을 지연시키고 급등 가능성을 제어할 대표적인 변수로 미분양 아파트가 꼽혀왔다. 작년 10월 기준으로 2만9334가구가 미분양으로 남아 있고 당장 입주할 수 있는 준공 후 미분양 물량 또한 계속 늘어 해당 지역의 수급 불균형을 해소하고 집값 상승을 막는 역할을 할 것으로 분석된다.

하지만 수도권 미분양 물량은 상대적으로 분양가격이 비싼 중대형이 많아 내집 마련 실수요자가 매입하기 어렵다. 실제 최근 수도권에서 소진된 미분양 물량은 대부분 소형이다. 비선호 지역이거나 그런 요인을 지닌 회피 물건은 비거주 투자자가 계약하기도 쉽지 않다. 미분양이 상대적으로 많은 지역은 전세수요나 소형 매매수요가 선호하는 도심, 역세권 등이 아니어서 실수요자는 물론 임대수요자에게 기대기도 사실상 어려워 보인다. 오래된 악성 준공 후 미분양도 적지 않아 부족한 전세물건을 대체하거나 전셋값 상승, 그에 따른 매매수요 전환과 집값 회복세 등에 영향을 미치기는 힘들다고 판단된다.

일부 지역의 가격 회복세로 강보합세가 예상되는 올 상반기 주택시장에서는 심리적 안정 기제로 작용할 수 있겠지만 바닥론이 힘을 얻고 유동성과 저금리를 바탕으로 한 저점 매수세가 거래를 유도하기 시작하면 심리적 변수로도 작용하지 못할 것으로 보인다. 구매력과 구매심리가 회복되면서 수도권 전반으로 회복 조짐이 서서히 확산할 것으로 보이기 때문이다.

게다가 수도권 아파트 미분양 물량이 감소세를 보이면서 연내 장기적인 집값 보합 요인으로 작용할 가능성은 크지 않을 것으로 전망된다. 국토해양부 발표에 따르면 작년 11월 기준 전국 미분양 물량은 9만4539가구로, 전월 대비 4.7% 감소했고 수도권 미분양은 2010년 8월 이후 처음 줄어들었다. 지방 미분양이 꾸준히 줄고 감소폭도 커진 데다가 한동안 증가세를 보이던 수도권 미분양 물량이 꺾이면서 수도권 바닥론과 집값 회복 기대감이 힘을 얻을 전망이다.

경기 용인, 이천, 평택, 시흥, 파주, 김포 등지에서 소형 중심으로 미분양 물량이 줄었고 인천 중구, 서울 서초·동작구 미분양도 전월 대비 감소했다. 수도권에서 신규 미분양이 발생하기는 했지만 준공 후 미분양도 123가구 줄었다.

올해 초반 실수요 매입 가능성이 있는 소형 미분양이 빠르게 감소세를 나타내고 민간 분양시장의 위축 상태가 지속하면서 미분양 증가 요인이 제어된다면 중대형 악성 위주로 남아 있는 미분양 물량이 기존 주택시장의 전셋값 불안을 해소하거나 집값 회복세, 일부 지역의 상승세를 조절하는 역할을 하기는 사실상 쉽지 않을 전망이다.

부동산114 리서치센터 본부장