강남 5대 단지로 본 새해 부동산시장

2010년 초반 급락세를 면치 못했던 강남 재건축아파트들이 10월을 기점으로 반등에 나서는 모습이다. 특히 개포주공, 대치 은마 등 주요 재건축단지가 상승세를 견인하고 있다. 2011년에도 경기회복, 규제 완화, 도심 재생을 통한 공급 확대 정책과 맞물리면서 재건축시장은 활기를 띨 전망이라 일반 아파트 집값도 덩달아 살아날 것으로 보인다. 새해 아파트시장 미래가 밝아 보이는 이유다. 김주철 닥터아파트 리서치팀장은 “강남 재건축아파트는 3~4%, 일반아파트는 2~3% 정도 오를 것”이라고 내다봤다.

매경이코노미는 강남 주요 5대 단지를 통해 2011년도 아파트시장을 전망해봤다. 강남 5대 단지로는 대표 재건축단지인 개포주공, 압구정 현대, 대치 은마와 함께 랜드마크단지로 자리매김한 삼성동 아이파크, 반포자이를 꼽았다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “그간 개포주공, 대치 은마에서 한강변에 위치한 압구정 현대, 삼성동 아이파크, 반포자이 등 한강변 아파트로 서서히 투자수요가 이동하는 양상을 보여왔다. 하지만 부동산시장이 급격하게 회복되는 최근에는 이들 아파트에 골고루 매수세가 유입되고 있다”고 말해 2011년에는 강남 5대 단지가 아파트시장을 주도할 것임을 시사했다.

1. 개포주공
개포주공1단지 금융위기 이후 회복세 완연

낮은 용적률, 높은 개발예상이익으로 여전히 투자 매력이 높은 개포주공아파트. 전문가들은 개포주공을 저밀도 재건축단지의 대표주자로 칭한다. 강남에 남은 마지막 요지라 할 만큼 입지와 역량을 갖추고 있기 때문. 금융위기를 겪으면서 가격이 한풀 꺾였으나 지금은 추가 하락 여지가 없다는 게 전문가들 전언이다. 닥터아파트에 따르면 개포주공1단지 36㎡의 경우 2007년 12월 매매가가 6억5000만원에서 금융위기로 2008년 말 5억5000만원까지 추락했다. 이후 회복세가 완연하다. 2009년 들어 재건축단지가 회복세를 보이면서 7억500만원으로 올랐고 2010년 말에도 가격은 7억원 수준이다. 비록 가격은 주춤하지만 2010년 10월 14건, 11월 20건으로 거래가 늘고 있다. 김주철 팀장은 “2010년 연말 들어 개포주공 거래가 늘고 있는데, 최근 매수세로 돌아서면서 추가 상승 여지가 높다”고 본다.

그렇다면 개포주공아파트 재건축은 잘 진행될 수 있을까. 박합수 국민은행 PB 부동산팀장은 “개포지구단위계획 확정 발표를 앞두고 가격에서 지지기반을 보이는 중이고, 사업 추진 상황에 따라 전고점을 회복할 수 있을 것”이라며 “재건축이 순조롭게 진행되면 2012년 말 이주·착공을 할 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

32개 단지로 구성된 대규모 재건축단지 ‘개포지구’ 중에서도 2011년에는 어느 단지를 주목해야 할까. 단연 저층 재건축아파트인 개포주공1단지가 으뜸으로 꼽힌다. 사업 속도가 가장 빠르고 좋은 입지에도 불구하고 6억~7억원 선에서 투자가 가능하기 때문이다. 게다가 지난 2010년 1분기에 비해 4분기 가격이 하락한 상태다.

물론 이미 1단지 시세는 미래가치가 선반영돼 있기 때문에 사업 진행 속도에 따라 수익성이 달라질 수 있다. 관망세가 지속될 수도 있는 부분이다. 하지만 강남 재건축시장을 이끌 테마라는 데는 이견이 없다. 정태희 부동산써브 연구원은 “개포지구 재건축이 완성되면 도곡동과 연계돼 새로운 랜드마크로 자리 잡을 것”이라며 “투자금이 상대적으로 저렴하기 때문에 용적률 상향 등 사업 진행 방향이 얼마나 빨리 결정되느냐에 따라 투자수요가 몰릴 것”이라고 설명했다.

2. 대치 은마
정밀안전진단 호재에도 가격 주춤
강남권 저층 재건축의 대표주자가 개포주공이라면 중층 재건축의 바로미터는 다름 아닌 대치 은마아파트다. 그러나 저층 재건축단지에 비해 재건축 사업 속도가 지지부진하면서 크게 주목받지는 못할 전망이다. 지난 2010년 3월 은마아파트는 정밀안전진단을 통과하면서 가격 상승 여지가 있었으나, 부동산시장이 전반적으로 침체된 상황에서 가격 반등효과는 크지 않았다. 재건축 사업계획에 따르면 5605가구 정도로 지어질 예정인데, 중대형은 1400가구에 불과해 조합원들 간 합의가 필요한 상황이다. 현재 4424가구 중 3024가구는 재건축 후에도 혜택을 입지 못하기 때문이다. 정태희 연구원은 “재건축 개발호재가 이미 시세에 반영돼 있고 재건축 방식과 사업 진행 속도 등에 따라 조합원들의 수익성이 달라질 수 있기 때문에 이런 부분들이 결정되기까지는 관망세가 이어질 것”이라고 예상했다.

2010년 하반기 급매물이 다소 거래되면서 거래량이 늘었던 것은 사실이지만 이 또한 가격 상승폭이 제한적이었다. 102㎡의 경우 10억원을 넘나들던 매매가가 2008년 12월 8억5000만원으로 떨어졌다. 하지만 2009년 12월 10억원을 다시 회복한 이후 2010년 말 9억5000만원 수준으로 다소 주춤한 분위기다.

3. 압구정 현대
재건축 지지부진, 한강 테마 기대
한강변에 위치한 압구정 현대아파트는 입지 면에서는 단연 독보적이다. 한강변 전략정비구역으로 지정된 이후에는 더더욱 관심 대상으로 자리 잡고 있다. 하지만 초고층 아파트로 탈바꿈하기 위해서는 전략정비구역의 25% 정도에 해당하는 부지를 서울시에 기부채납해야 한다는 문제에 봉착해 있다. 주민들 대다수가 반대 입장이다.

가격 역시 글로벌 금융위기 이후 수준이다. 압구정 구현대1차 142㎡ 매매가는 2008년 12월 16억5000만원이었다가 2009년 18억원을 넘어선 뒤 2010년 말 다시 16억5000만원 수준으로 떨어졌다. 전통적으로 대기수요가 풍부해 하락기에도 소폭 떨어지고 상승기에는 금세 회복하는 ‘탄력성 강한’ 단지이기도 하다. 박상언 사장은 “압구정 일대 아파트단지는 다른 재건축단지에 비해 가격 움직임이 둔감하다. 대부분 아파트들이 재건축 연한에 도달했으나 중대형 평형이 많아 현재로서도 주거 여건이 나쁘지 않기 때문”이라고 밝힌다.

4. 삼성동 아이파크
삼성동 개발호재로 ‘날개 단’ 랜드마크
타워팰리스를 능가하는 명실상부한 강남의 랜드마크 삼성동 아이파크. 분양 초기 미분양으로 고전을 면치 못했지만, 현재는 3.3㎡당 평균 매매가가 가장 높은 아파트로 꼽히고 있다. 부동산114에 따르면 2010년 11월 말 현재 재건축단지를 제외한 전국 일반아파트 3.3㎡당 매매가를 조사한 결과 강남구 삼성동 아이파크가 6007만원으로 가장 높았다. 글로벌 금융위기에도 가격은 별다른 변동이 없었다. 삼성동 아이파크 181㎡ 매매가는 2007년 12월 31억5000만원이었다가 2008년 금융위기 이후에도 비슷한 수준을 유지하다 2010년 말 31억6000만원 정도에 거래된다.

정태희 연구원은 “코엑스 주변에 대형 개발 프로젝트가 진행 중이라 삼성동 일대 가치는 더욱 상승할 것”이라며 “삼성동 아이파크는 다수의 연예인이 거주하는 등 랜드마크 희소성을 갖고 있기 때문에 새로운 랜드마크가 탄생되기 전까지는 위상을 유지할 것으로 예상된다”고 말했다.

5. 반포자이
신흥 부촌 대표단지 자리매김
강남권 가격 상승세가 가장 마지막에 반영된 지역 중 하나인 서초구 반포동. 반포자이와 래미안퍼스티지로 반포 아파트단지 위상이 단숨에 바뀌었다.

특히 반포주공3단지를 재건축한 반포자이 인기가 높다. 반포자이 84㎡의 경우 2008년 말 입주 당시 매매가가 7억7500만원이었지만 2009년 12월 8억2000만원, 2010년 말에는 8억7500만원으로 불황에도 상승세를 계속 이어가고 있다.

입지 면에서는 반포주공2단지를 재건축한 래미안퍼스티지에 다소 밀리지만, 단지 규모가 상대적으로 크다는 게 장점이다. 래미안퍼스티지는 2444가구인데 비해 반포자이는 3410가구로 1000가구 정도 더 많다. 박합수 팀장은 “3.3㎡당 매매가가 4000만원을 넘는 가운데 향후에도 이 정도 가격은 유지할 수 있으리라 판단된다”면서도 “추가 상승 여력에는 한계가 있어 보인다”고 말했다. 반면 정태희 연구원은 “반포동 아파트 가격을 선도하고 있어 수요자가 끊이지 않아 당분간 상승세가 이어질 것”이라고 내다봤다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr / 김헌주 기자 dongan@mk.co.kr]