문답으로 알아보는 장경철의 부동산 투자가이드

은퇴 후 전원주택에 살고 싶은데

 

(질문) 서울 노원구에 거주하는 50대 중반의 김민욱입니다. 저는 은퇴 후에 전원생활을 계획하고 있습니다. 하지만 말처럼 쉽지 않은 게 전원생활인거 같습니다. 의외로 준비할 것도 많고요. 전원주택에 대해 아는 것도 없고 주변에 물어볼 사람도 없습니다. 전원주택을 잘 고르는 방법이나 어느 지역이 좋을지 감이 안와 상담을 요청합니다.

(답변) 최근 서울, 수도권 일대, 부산 같은 대도시에서 거주하면서 도심외관에 전원주택을 여가목적으로 구입하여 주말이나 휴가기간에 전원주택에서 농사도 짓고 전원생활도 즐기는 분들이 늘고 있습니다.

 

이런 분들 중에는 경우에 따라서 대도시의 집은 전세나 월세를 주고 아예 전원주택으로 이주하여 살아가기도 합니다.

그렇다면 전원주택은 어느 정도의 가격과 면적이 적당할까요. 금액은 1억원대, 실평수는 50~60㎡ 소형이 좋습니다. 전원주택을 개발할 때 경사도는 15도 미만이 좋습니다. 경사가 너무 가파르면 공사비가 너무 많이 나오기 때문입니다. 따라서 전원주택 짓기 위해 땅을 볼 때는 꼭 경사도를 챙겨 보셔야 합니다.

최근 고가 전원주택 시대는 저물고 있습니다. 아파트 시장에 소형주택이 인기 있는 것과 이유가 별반 다르지 않습니다. 이 정도 규모면 3~4인 가족이 머물기에 충분한데 건축비를 더 들여 호화롭게 지을 필요가 없고 관리비도 아낄 수 있어 일석이조입니다.

하천과의 거리도 최소 500ｍ 떨어져 있어야 합니다. 하천이 너무 가까이 있으면 전원주택 내부에서 본 풍광은 수려하지만 홍수가 났을 때 자칫 재해를 입을 수 있습니다.

전원주택을 올리기 위해 값싼 임야를 사는 것도 위험합니다. 지적법상 정해진 28개 지목 중 하나인 임야는 다른 지목인 전, 대지 등에 비해 공시지가와 실거래가가 저렴해 싼 맛에 땅을 사려는 사람들이 눈여겨보는 경우가 많습니다.

임야를 개발해 집을 지으면 대체산림자원조성비, 산림복구비용 등을 지불해야 해 배보다 배꼽이 더 커지는 경우가 있으므로 차라리 싸게 나온 '전' '답' 등을 매입해 전원주택을 올리는 편이 리스크가 적습니다.

향(방향)의 중요성도 커지고 있습니다. 통상 '남향'이 가장 우수하다고 생각하는 경우가 많은데 전원주택용으로는 아침 햇볕을 충분히 받을 수 있는 '동남향'을 가장 으뜸으로 칩니다.

해가 비치지 않아 겨울 난방비가 많이 드는 서향과 북향은 절대 피해야 합니다. 굳이 고르라면 용지를 매입해 전원주택을 올리는 것보다는 다 지어진 집을 사는 편이 낫습니다.

전원주택 시공 과정이 만만치 않아 비전문가인 일반인 입장에서는 스트레스를 받는 경우가 많습니다. 건축비 명목으로 3.3㎡에 350만원에 처음 계약했다가 공사가 끝나고 나면 3.3㎡당 100만원씩은 더 들어가는 경우가 허다합니다.

스트레스를 피해 내려온 전원에서 스트레스를 더 받느니 차라리 속 편하게 완성품을 구매하는 게 낫습니다. 전원주택 인근에 국유지가 여럿 있으면 '금상첨화'입니다. 땅 주인이 국가인 국유림은 저렴한 비용으로 빌려 장뇌삼 재배 등 다양한 용도로 활용할 수 있기 때문입니다.

전원주택에 대해 잘 모르는 일반인을 대상으로 땅값으로만 3.3㎡당 100만원이 넘을 정도로 턱없는 가격에 용지를 분양하는 업자들이 적지 않게 활개를 치고 있습니다. 서울 근교에도 3.3㎡당 20만원 안팎으로 매입할 수 있는 용지가 있는 만큼 발품을 많이 팔아 바가지를 쓰는 일을 피해야 합니다.

마지막으로 전원주택을 취득, 양도하는 과정에서 어떠한 세금 이슈가 있는지 살펴보기로 하겠습니다. 상담을 하다 보면 전원주택은 아파트와 다르니 왠지 주택으로 보지 않을 것이라고 생각하시는 분들이 의외로 많습니다.

하지만 전원주택 역시 양도소득세법에서 정의하는 주택에 해당하므로 주변에서 전원주택을 구입한다고 하여 무작정 구입하지 말고 구입 전에 본인과 가족들이 보유하고 있는 주택 수 등을 감안하여 향후 양도소득세에 미칠 영향을 파악해야만 합니다. 다행히 올해부터 다주택자 양도세 중과제도가 폐지가 되었습니다. 그동안 집을 1채 또는 2채 보유하고 있는 많은 사람들이 전원주택을 취득하여 도심의 주택과 전원주택을 번갈아 가면서 살고자 하는 욕구를 가지고 있었으나 전원주택 취득시 양도차익의 50%~60%를 양도소득세로 내야 한다는 불안함 때문에 전원주택 취득을 미뤄왔던 불들이 많습니다.

이러한 이유로 이번에 다주택자 양도세 중과제도의 폐지는 전원주택에 관심을 가지고 있는 분들의 불확실성을 제거 해 줌으로 인하여 2014년에는 다중택자 양도세 중과에 대한 혜택을 전원주택 시장이 보게 될 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

전원주택뿐만 아니라 여러 채의 주택을 가지고 있는 경우 양도소득세는 주택의 처분순서에 따라 세금이 바뀔 수 있음을 항시 유념해야 합니다. 예를 들면 집을 2채 보유하고 있는데 보유 주택 중 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 양도소득세가 달라 질 수 있음을 유념해야 하겠습니다.

전원주택도 양도소득세법에 열거된 엄연한 주택이므로 전원주택을 취득하고자 하는 분들은 본인과 배우자 1세대의 주택수와 향후 주택을 어떻게 보유할 것인지 미리 충분한 고민을 하고 주택을 취득해야 합니다. 또한 보유중에도 주택을 양도하고자 하는 경우에는 주택을 파는 순서에 따라 양도소득세가 크게 달라질 수 있음을 염두에 두고 처분해야 할 것입니다.

한국아이닷컴 장원수 기자 jang7445@hankooki.com