임대사업땐 세금부터 꼼꼼히 따지세요

수익형 부동산 임대수익률을 깎아먹는 가장 큰 요소는 취득ㆍ등록세, 재산세 등 각종 세금이다. 특히 오피스텔은 아파트보다 취득ㆍ등록세가 많이 나오기 때문에 매매 이전에 세금까지 고려한 순수익률을 정확하게 계산해 봐야 한다.

오피스텔은 취득ㆍ등록세가 매입가격의 총 4.6% 과세된다. 금액이 9억원 이하인 주택이거나 1주택자여도 상관없이 부과된다. 도시형생활주택은 2011년 말까지 '9억원 이하 1가구 1주택'에 한해 2.2% 과세되지만, 임대사업자로서 자기 주택을 보유하고 도시형생활주택을 매입할 때는 마찬가지로 4.6% 과세된다. 만일 1억원에 도시형생활주택이나 오피스텔을 사서 매월 월세 50만원을 받는다면 세전 수익률은 6% 수준이지만 취득ㆍ등록세를 제한 세후수익률은 5.7% 수준으로 떨어지는 것이다.

오피스텔은 사업용으로 등록하면 주택으로 간주되지 않아 부가가치세를 환급받지만 세입자가 전입신고를 하고 주거용이 되면 부가가치세가 과세되고 다주택자가 될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 이때는 나중에 양도세를 낼 때 '1가구 1주택 비과세' 혜택을 받지 못할 수도 있다.

취득ㆍ등록세와 양도세를 아끼는 가장 좋은 방법은 임대사업자 등록을 하는 것. 수도권 지역 임대사업자가 세금 혜택을 받기 위해선 전용 85㎡ 이하 3채 이상을 7년 이상 임대하면 된다.

'서울특별시 감면조례 제17조(임대주택에 대한 감면)' 규정에 따르면 서울 지역에서는 임대사업자가 전용 60㎡ 이하 공동주택을 취득하면 취득ㆍ등록세를 면제한다. 임대사업자가 20호 이상 취득하거나 20호 이상 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득할 때는 전용 60~85㎡ 이하 장기주택을 취득하면 취득ㆍ등록세 절반을 경감한다.

월세 체납 역시 임대수익률을 깎는 요인이다. 통상 계약 시 월세 체납액은 보증금에서 제하고 체납이 2~3개월 지속될 때는 임대차 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있으나 현실적으로 세입자를 내보내기가 쉽지는 않다.

이때는 임대인이 직접 나서서 해결하기보다 중개업소를 통해 해결하는 것이 나은 방법이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "최근 주택 임대업을 하는 많은 사람이 본인이 직접 세입자를 상대하기보다는 중개업소와 계약을 맺고 관리부터 월세 수납까지 모든 것을 맡기는 사례가 많다"며 "중개업소가 아예 중개수수료 대신 매월 관리수수료를 받고 임대주택을 관리해주고 있으니 활용해볼 만하다"고 말했다.

[김제림 기자]