수익형 부동산 투자 가이드

오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형 부동산이 안정적인 임대수익을 겨냥한 투자 대상이지만 무턱대고 돈을 쏟아부었다가는 낭패 보기 십상이다.

수익형 부동산에도 옥석이 있다. 투자금액, 투자기간, 기대수익률에 따라 맞춤형 물건을 찾아야 한다.

초기 투자금액이 1억~2억원대라면 오피스텔이나 도시형생활주택, 3억~4억원까지 가능하다면 소형 아파트에도 투자할 수 있다. 여윳돈이 4억원 이상이라면 아예 임대사업자로 나설 수도 있다.

부동산114에 따르면 작년 11월 말 현재 서울 지역 오피스텔 임대수익률은 평균 5.78%다. 도심업무지구에 직장을 둔 사람들로 임대수요가 탄탄한 은평구가 7.13%로 가장 높았다.

같은 기간 전용면적 85㎡ 이하 소형 아파트 임대수익률이 평균 3.16%에 그친 것에 비하면 확실히 비교우위가 있다.

초기 매입비용도 오피스텔은 1억~2억원대면 충분하지만 소형 아파트는 서울 도심권이라면 못 줘도 3억~4억원은 필요하다. 이 같은 매입가 차이가 임대수익률로 직결된다. 소형 아파트는 집값 상승 때 매매차익을 기대할 수 있다는 것이 강점이다.

김규정 부동산114 본부장은 "부동산 시장이 호황기라면 아파트가 매각차익 면에서 훨씬 낫다"며 "오피스텔은 감가상각이 훨씬 빠르고 매매차익도 기대할 수 없다"고 설명했다.

오피스텔 투자 시 기존 오피스텔을 살지, 새 오피스텔을 분양받는 게 나을지도 고민이다.

새 오피스텔은 최근 트렌드에 맞춘 시설이 완비돼 임대수요도 많다. 하지만 기존 오피스텔보다 비싼 가격이 부담이다.

기존 오피스텔은 무엇보다 수년간 거래가 이뤄져 수익률이나 공실률을 비교적 정확하게 예측할 수 있다는 것이 강점이다. 투자에 따른 시행착오를 줄일 수 있다는 얘기다. 새 오피스텔보다 저렴한 가격도 메리트지만 노후한 시설로 임대수요가 상대적으로 떨어진다는 게 단점이다.

초기 투자금이 1억~2억원대로 소액이라면 오피스텔과 함께 최근 각광받고 있는 도시형생활주택 임대도 고려할 만하다.

오피스텔과 원룸형 주택은 분양가가 비슷하다면 수익률에 큰 차이가 없어 임대료 수준이나 기타 관리비 등을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다.

투자금이 4억원 이상이라면 임대사업자로 변신하는 것도 방법이다. 고시원 전문업체 싱글하우스에 따르면 사업자와 공동으로 지분을 투자하는 고시원 공동 창업에는 최소 4억5000만원 정도 필요하다.

자기 투자금 4억5000만원에다 대출금 4억5000만원을 합쳐 총 투자금이 9억원이라면 연 6%대 대출이자와 각종 관리비 등을 제외하더라도 연 10% 이상 수익률이 가능하다.

운영은 고시원 사업자가 한다. 투자자는 4억5000만원을 투자해 매달 400만원 정도 수입을 올리는 셈이다.

단독주택을 갖고 있는 사람이라면 원룸형 도시형생활주택 사업을 시작하는 방법도 고려할 만하다.

도시형생활주택 전문회사 코쿤하우스에 따르면 본인이 소유한 단독주택을 허물고 도시형생활주택 사업을 시작하면 필요한 자금은 4억~5억원 정도다.

[임성현 기자]