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[커버스토리] 도시형 생활주택 강남 재건축 유망

웃는얼굴로1 2010. 12. 25. 01:31

제한적이긴 하지만 집값 상승세가 내년까지 이어질 것으로 관측됨에 따라 투자자 관심은 어떤 물건에 투자할지에 쏠린다. 투자 기본원칙은 시세차익이 되겠지만 금융비용 등 고려 변수도 많기 때문에 가용 범위 내에서 투자에 나서는 편이 좋다. 재건축아파트는 그간 답보상태를 보이던 사업장 다수가 진척을 보이는 등 사업여건이 좋아지고 있다. 다만 최근 재건축 단지들 시세가 많이 오르면서 과거처럼 대박 수준의 차익을 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

개포지역의 경우 전체적인 개발 청사진이 나온 상황이므로 이것이 구체화됨에 따라 시세가 탄력을 받을 것으로 보인다. 잠실 재건축단지 또한 제2롯데월드 등 건립이 본격화하면서 기대감이 고조되고 있다.

특히 최근 조합원 무상지분(재건축될 경우 조합원들이 추가부담금 없이 얻을 수 있는 지분)이 커지는 추세라 조합원 입장에서는 유리한 측면이 있다고 볼 수 있다.

임달호 현도컨설팅 대표는 "투자가치가 높은 곳의 경우 크게 10%까지 시세가 오를 것으로 보인다"며 "특히 서울 강남권의 경우 향후 신규 공급이 적기 때문에 희소가치를 인정받아 가치가 오를 여지가 많다"고 설명했다. 박합수 국민은행 부동산 팀장도 "재건축아파트의 내년 전망은 양호하다"며 "개포ㆍ잠실 등 상황이 좋은 단지들이 많기 때문에 큰 변수만 없다면 완만한 상승세가 예상된다"고 말했다.

다만 재건축 사업을 둘러싼 이해관계가 워낙 첨예하다 보니 사업진행이 예상보다 더뎌질 수 있다. 서울시내 재건축단지의 경우 조합설립을 추진하는 때부터 완공 후 입주하는 시점까지 길게는 10년까지 걸리기도 한다. 따라서 시세차익을 노리고 과도한 금융부담을 안을 경우 오히려 손해가 날 수 있음을 유념해야 한다.

소형주택에 대해서는 긍정적인 전망이 많다. 1~2인 가구 증가추이가 앞으로도 이어질 것으로 보이는 만큼 소형주택 가치가 유지될 수밖에 없다는 것이다. 특히 소비자들의 구매력 위축세가 유지되는 상황이라 상대적으로 투입 비용이 작은 소형주택 투자가 활성화할 것으로 관측된다. 유형별로는 기존의 오피스텔(주거용)에 더해 정부가 규제를 단계적으로 완화하고 있는 도시형 생활주택이 인기를 끌 것으로 보인다.

다만 도시형 생활주택의 경우 공급이 내년 하반기 중 몰려 일시적인 공급 과잉이 있다 보니 수익이 기대에 미치지 못할 가능성도 있다. 손은경 하나금융연구소 수석연구원은 "소형 임대주택에 대한 수요는 계속 증가할 것"이라며 "규제가 완화되고 있는 도시형 생활주택에 대한 투자가 유망해 보인다"고 설명했다. 손 연구원은 "하지만 역세권 등 입지 여건이나 충분한 배후 수요를 확보하지 못하면 기대만큼 수익을 거두기 어렵다"며 "금리인상 등 경기상황에 민감하게 반응하는 투자처기 때문에 투자 시엔 보수적으로 접근해야 한다"고 조언했다.

상가의 경우 전망이 엇갈린다. 자영업 활성화가 관건인데 현재 소비심리가 완연한 회복세라고 보기 힘들기 때문이다.

다만 비용 등 투자환경은 다소 개선될 조짐이다. 올해 성남 판교에서 고분양가로 인한 미분양 물량이 속출했기 때문에 내년 물량들은 현실적인 가격수준에서 공급될 가능성이 높다. 특히 판교를 비롯해 동탄신도시, 인천 청라, 강일지구 등지에서 몸값을 현실적으로 맞춘 상가들이 나올 것으로 예상돼 예비투자자라면 지속적으로 관심을 기울일 만하다.

투자수익률은 올해를 크게 벗어나지 않을 것으로 전망된다. 대체적으로 서울이 연 4~5%, 수도권이 6% 정도다. 한국토지주택공사(LH) 단지 내 상가는 일반상가에 비해 시세가 저렴하고 배후 수요를 갖추고 있어 관심이 몰릴 것으로 보인다. 올해의 경우 매달 둘째주 금요일에 홈페이지(www.lh.or.kr)를 통해 입찰공고를 내고 있어 관심지역 물량이 나올지 여부를 꾸준히 체크하면 좋은 결과를 거둘 수도 있다.

[이명진 기자 / 임성현 기자]