[부동산 라운지] `정기 임대수입` 수익형 부동산 시대

부동산 투자 트렌드가 바뀌고 있다.

종전 투자 대명사는 토지와 주택이었다. 하지만 부동산시장이 점차 안정되며 시세차익을 얻기가 쉽지 않다.

또 저금리로 금융소득 창출이 한계를 맞고 고령화 추세가 심화되며 은퇴 후에도 일정한 현금 흐름이 필요하게 됐다. 이런 분위기를 반영해 '정기 임대수입'이 들어오는 수익형 부동산 분야에 관심이 높아지고 있다.

주택도 투자차익에서 임대수입 중시로 관점이 바뀌고 있다. 최근 '반전세'라는 용어가 등장하듯이 전세금 인상분을 월세로 전환하거나 처음부터 월세를 요구하는 사례도 늘어나고 있다. 소형 주택이 인기를 끌며 도시형생활주택도 수익성 상품 가운데 하나로 각광받고 있다.

상가에 대한 관심도 높아지고 있다. 상가는 경기에 민감해 임차 업종과 임차인이 중요한 기준이 된다. 법인을 상대로 한 임대가 임대료 수수와 관리 차원에서 수월하다.

상가 빌딩은 자산가들이 가장 관심을 크게 가지는 분야다. 최근 5년을 돌아보면 서울 강남 기준 매매가가 2배 정도 상승했지만 임대료는 불경기로 인상을 못해 수익률이 2~4%에 머무르고 있다.

임대 수익성 상품으로는 한계를 맞았다는 뜻이다. 이제는 빌딩 투자에서도 리모델링과 개발까지 고려한 투자가 되어야 하는 시점이다.

오피스텔은 요즘 들어 소액투자가 가능한 수익성 부동산으로 인기가 높다. 수익률도 4~7%가 나오고 있다. 하지만 인기에 편승해 고분양가 오피스텔이 나오고 있어 수익성 악화가 예상된다.

주택을 겸하다 보니 주거용으로 사용했을 때 양도소득세 납부 시 주택으로 산정될 수 있는 점도 고려해야 한다. 1주택ㆍ1오피스텔 보유로 2주택자가 될 수 있다.

수익성 부동산 투자에서는 정확한 수익률 산출이 가장 중요하다. 앞에 언급한 수익률은 모두 세금 공제 전 수치다. 취득ㆍ등록세와 중개수수료 등 거래비용도 고려하지 않았다. 보유세와 소득세 등을 납부하면 정기예금 수익률에도 못 미칠 수 있다.

준조세 개념인 교통ㆍ환경 등 부담금과 국민연금ㆍ건강보험료 등 추가 납부금도 고려해야 한다. 중요한 것은 최후 수익률이므로 정교한 산정과 비교가 중요하다.

또 상가 투자는 아파트보다 배 이상 어렵다. 입지와 상권분석, 미래 가치 등 세밀한 분석이 필요해 항상 주의해야 한다.

[박합수 국민은행 PB부동산팀장]