[부동산 라운지] 부산 주택시장 회복은 수급 정상화 덕분

부산 주택시장이 전세, 매매, 분양까지 가격이나 거래량 모든 면에서 완연한 회복세를 보이고 있다.

몇 년 전만 하더라도 회복되기 어려울 것이라는 비관적 시장 분위기가 바뀐 이유는 무엇일까.

주택지표들만 보면 부산 시장은 쉽지 않은 상태에 놓여 있었다. 인구가 지속적으로 감소했고 고령화 속도도 빨라지고 있다. 가구 수는 소폭 증가했지만 2000년대 들어 아파트 과잉 공급 상황이 발생하며 장기간 가격이 하락세를 면치 못했다. 외곽지역에 대규모 단지들이 들어서며 미분양아파트가 작년 최고 1만5000가구에 육박했다.

이런 최악의 분위기에서 작년 하반기 이후 부산 주택시장이 회복세로 반전되며 거래량이 근래 최고 수준을 기록했다. 매매가 상승률도 소형아파트의 경우 연간 10%를 넘어서고 있다. 이처럼 부산 주택시장이 변화된 배경을 몇 가지로 생각할 수 있다.

우선 공급 과잉이 해소되며 아파트 수급이 정상화했다는 점이다. 일부 소형평형의 경우 공급 부족 상황까지 나타나고 있다. 부산 시장 공급 과잉은 2000년대 전반 지나친 아파트개발 붐에 따른 것이다. 연간 분양이 3만~4만가구에 달한 기간도 있었다. 이런 분위기가 2000년대 후반 진정되며 연간 1만가구 전후 물량으로 감소했고 미분양도 해소됐다.

신규 아파트단지들 주변 여건이 개선되며 주거지로서의 가치가 올라가고 있다는 점이다. 초기 외곽지역 대규모 단지는 교통 여건과 주변 환경이 기존 주택지에 비해 떨어져 외면받았다. 하지만 최근 각종 교통 인프라스트럭처가 개선되며 도심으로 접근성이 개선되었고 이에 따라 신규 주택지 매력이 다시 부각되게 됐다.

정부의 부동산 세제와 금융 지원도 한몫했다. 이를 통해 주택 투자에 대한 잠재 수요가 현실화하고 있다. 지난 몇 년간 매매가가 하락하고 미분양 아파트가 누적되면서 이런 혜택은 아파트 구매에 영향을 주고 있다. 특히 소형아파트 공급 부족 사태가 벌어져 실거주 목적의 수요자들은 가격이 급상승하는 전세보다 오히려 아파트를 구입하는 것을 선호하고 있다.

지난 수년간 공급이 누적된 대형평형 위주 아파트와 고가 주상복합아파트는 여전히 약세를 보이고 있다. 또 각종 지원 혜택이 종료되면 시장이 침체될 가능성도 여전히 남아 있다.

장기적으로는 부산 인구의 감소 추세가 계속되기 때문에 지나친 기대는 바람직하지 않다. 부산지역에서도 장기적 관점에서 실수요 기반으로 주택 소비를 하는 것이 중요하다.

[이상영 명지전문대 부동산경영과 교수 (미래에셋부동산연구소장)]