맹지에 도로를~(스크랩)|

맹지에 길을 내 땅값을 올린다

길이 아니면 가지마라

'길이 아니면 가지마라" 란 부동산업계의 격언이 있다. 이미 지어진 아파트나 연립등 주거용 주택에서는 이미 도로를 전제로 건축허가가 된 것이므로 기존주택에는 별로 해당이 없다.

그러나 논, 밭, 임야 등에 주택 또는 건물을 건축하거나 개발을 하고자 농지전용 또는 산지전용이나 건축허가를 받을 때, 진입도로는 그 어느 것보다도 기본적이며 선결해야 하는 중요한 허가조건이 된다.

따라서 일반인들이 땅을 거래하거나 전원주택지를 고를 때 가장 유의하여야 할 부분이 진입도로의 유무와 그 폭이다. 아무리 주위환경과 경치가 좋은 땅이라 할지라도 길이 없으면 그냥 사서는 안된다.

 

정 마음에 들어 꼭 사고 싶다면, 계약하기 전에 먼저 길을 낼 수 있는 방법을 사전에 확인하고, 미리 확실한 조치를 해 두어야 한다.

진입도로는 토지거래의 기본이다.

땅에 건축물을 지으려면 원칙적으로 진입도로가 있어야 건축허가가 난다. 건축허가요건에는 필수적으로 진입도로 유무와 그 폭을 따진다. 그리고 그 도로는 건축법에서 규정하는 법에 적합한 도로이어야 한다.

진입도로가 없는 땅을 맹지(盲地) 즉 눈먼 땅이라고 하며, 거래하는 땅의 요건으로서는 적합하지 않은 땅으로 친다.

맹지는 잘 팔리지 않을 뿐 아니라 땅값도 일반 진입도로가 있는 땅에 비해 절반 내지 70~80% 수준으로 거래된다.

맹지는 도시지역이나 농촌지역을 막론하고 대지나 전원주택지 뿐만 아니라 농지나 임야 등에도 많다.

특히 산 속의 산인 산 중턱의 임야나 개울을 건너야만 들어갈 수 있는 임야는 통상 맹지인 경우라고 할 수 있다.

 

밭도 다른 밭을 가로질러 가거나, 밭도랑의 작은 농로를 거쳐 갈 수밖에 없는 경우 맹지일수도 있다.

따라서 내 땅이 맹지라면 우선 길을 내어 진입도로를 확보해 두는 것이 좋다. 건축물에 있어서 진입도로는 필수적이라고 할 수 있다.

건축법 상 도로의 요건

건축법에서 진입도로로 인정하는 것은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m이상의 도로로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로와 시장 군수 구청장 등 건축허가권자가 허가 시 그 위를 지정 공고한 도로에 국한한다.

그리고 도로란 기본적으로 사람과 차량이 통행할 수 있으며, 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로인 동시에 실제로 사용 중인 현황도로이어야 한다.

지적도에는 도로로 표시되어 있으나 실제로는 밭으로 쓰고 있어 도로기능이 없는 경우에는 원래 지적도에 따라 실제 통행할 수 있는 길을 새로 만들어야 한다.

 

반대로 현재 사람과 차량이 다니고 있는 현황도로라도, 실제 지목은 밭으로 되어 있고, 지적도에도 길로 나타나지 않는다면 건축법 상 도로가 아니다.

진입도로의 폭은 전원주택 등 일반적인 경우에는 통상 4m이어야 하고, 대지에 2m 이상 접해야 한다.

 

그러나 전원주택 단지나 창고 공장 유통센터 등의 경우에는 6m나 8m의 폭을 요구하기도 한다.

또 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장, 군수, 구청장이 그 위치를 지정 공고하는 구간 안에는 너비 3m이상을 요구하기도 한다.

 

이러한 도로 폭과 접도의무는 막다른 길과 인구가 적은 섬인 경우에는 다소 완화해 주기도 한다.

토지거래 시 가장 안전하고 건축법상으로 건축허가를 받을 수 있는 보편적인 도로의 요건은 다음과 같다고 할 수 있다.

⑴ 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것
⑵ 건축허가권자가 허가 시 지정 공고한 도로일 것
⑶ 사람과 차량이 통행할 수 있을 것
⑷ 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것
⑸ 지목이 도로일 것
⑹ 국가 또는 지자체 소유의 공로이면 좋다(사도는 사용료 문제가 있기 때문)
⑺ 실제로 사용 중인 현황도로일 것
⑻ 폭 4m 이상일 것
⑼ 토지가 2m 이상 도로에 접할 것

맹지에 진입도로를 내는 방법

맹지에 진입도로를 내는 방법으로 가장 많이 쓰는 것이 진입로를 낼 부분의 지주의 토지사용승락을 받는 방법이다.

 

도로개설을 위한 토지사용승락서는 따로 법적인 양식은 없으나, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 사용목적을 명기하고, 사용하는 자의 주소 성명과 토지소유자의 인감을 날인한 다음 등기부등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부해야 한다.

 

그리고 필요한 경우에는 후일 도로개설을 위한 토지분할을 위해 측량과 설계도 면을 작성해서 붙인다. 사용승락 시에 지주가 요구하면 사용료를 낼 수도 있고, 아니면 무상으로 사용할 수도 있다.

이러한 토지사용승락으로 사도를 개설하는 것이 가장 보편적인 밥법이지만, 후일의 안전을 위해 도로부분을 아예 사두는 좋다.

다만 이 경우 지주가 땅값으로 너무 고액을 요구하는 경우가 있는데, 이럴 때는 내 땅의 일부를 땅값으로 대신 잘라 내주는 방법도 있다.

또 내 뒤로도 맹지를 가진 이들이 많다면, 그들과 연합하여 공유지분으로 땅을 사서 등기해두는 방법도 있다.

 

도로지분등기를 해 두면 내가 도로로 사용하는데 전혀 지방이 없을뿐더러, 후일 내 땅을 팔 때에도 도로지분을 포함하여 잘 팔 수 있기 때문에, 합의만 잘 된다면 실제 아주 유용한 방법이라고 할 수 있다.

그 외에 내 진입통로를 개설하기 위해 민법상 통행지역권을 설정한다던가, 민법 상 주위토지통행요구권의 행사에 의한 통행권을 확보하는 방법도 거론된다. 그러나 이런 밥법은 법률적 지식이 적은 농촌의 경우에는 현실성이 없는 방안이라고 할 수 있다.

농로와 관습상도로를 이용한 도로 개설

이런 방법 외에 기본의 현황도로가 있다면 이를 정식도로로 만들도록 해볼 일이다.

 

예컨대 내 땅에 이르는 오래된 농로가 있어서 현재 차량과 사람이 통행하고 있다면 시 순 구에 관습상도로로 하여 도로개설을 요구해볼 수도 있다.

충청북도 충주시와 같이 지방자치단체에 따라서는 이런 관습상 도로는 토지소유자의 승낙없이도 도로로 개설할 수 있다는 조례의 근거가 있다. 또 오랜 기간 길로 사용한 제방이나 복개된 구거의 경우도 마찬가지이다.

내 땅에 진입하는데 구거나 하천이 가로막고 있다면, 하천점용허가를 받아 다리를 놓아 진입도로를 개설하는 방법도 있다. 쉽지는 않겠지만 그렇다고 불가능한 것도 아니다.

그 외에도 도시계획에 의하여 도로예정지로 지정되어 있는 경우에도 이를 이용하여 건축허가가 가능하다.


[TIP]
일반적인 건축허가요건
① 대지의 소유권 및 이용권이 있을 것
② 지목에 건축이 가능할 것
③ 용도지역 및 용도지구에 적합할 것
④ 특별법 상 건축제한에 저촉 안될 것[예: 그린벨트]
⑤ 지역조례에 위배되지 않을 것
⑥ 건폐율 및 용적율이 맞을 것
⑦ 진입도로 폭 및 접도요건 구비
⑧ 설계도서의 구비
⑨ 기타 건축물의 종류에 다른