[스크랩] [부동산생활백서]토지 임대차 계약에 대하여

토지 임대차는 흔히 우리가 접하는 주택, 상가 임대차와는 거리가 있어 보인다.

그도 그럴 것이 흔히 일어나는 주위의 상황이 아니기 때문에 관심을 가지고 보지 않기 때문이다. 하지만 도시에서 조금만 떨어져 지방으로 눈을 돌리면 상당히 흔히 볼 수 있는 임대차이다. 그러나 토지 임대차의 대부분은 흔히 ‘소작’이라 불리며 ‘도지’라는 차임을 지불하는 형태의 경작을 위한 토지 임대차 이다. 이것은 그 역사가 상당히 오래된 임대차 형태이기 때문에 지금도 분쟁이 끊이지 않고 발생하며 그로 인해 민법에서도 이 부분을 강조하는 형태의 조문을 많이 찾아볼 수 있다. 토지 임대차라고 해서 특별히 다른 것은 없지만 그렇다고 일반적인 건축물 임대차와 같이 취급하게 된다면 후에 많은 분쟁의 소지를 남기게 되므로 민법 조문을 중심으로 토지 임대차를 설명해 보도록 하자.

1.토지임대차의 최대기간 :  식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년, 기타 토지의 임대차는 5년으로 정의하고 있다. 물론 이것은 최대기간 이므로 처음에 이 기간 이상으로 계약을 하면 문제의 소지가 될 수 있으나 기간의 연장이나 재계약은 자유라는 것을 기억하면 된다. (619조)

2.임대차의 갱신 : 기간 만료 전 1년 내에 갱신하여야 한다. (620조)

3.임대차의 등기 : 당사자간의 반대 약정이 없다면 등기절차에 협력하고 등기한 때부터 제삼자에 대하여 효력을 발생한다. (621조)

4.토지 임대차내의 등기 없는 건물의 임차인 : 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. (622조)

5.전대의 차임 지급법 : 임대인의 승낙에 의한 임차인의 전대에 있어 전차인(임차인에게 땅을 빌린 사람)은 그 차임을 임대인에게 직접 납부한다. (630조)

6.전차인의 권리확정 : 임대차의 합의 해제로 인한 계약의 종료에 영향을 받지 않는다. (631조)

7.차임지급시기 : 차임은 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기 있는 것에 대하여는 그 수확 후 지체없이 지급하여야 한다. (633조)

8.임차인 및 전차인의 갱신청구권, 매수청구권: 임대차가 종료한 때에 그 토지에 임차인이 건물, 수목, 기타 지상시설이 현존하는 때에는 지상권에 준하는 시설에 대한 보상을 요구할 수 있고 임대인도 이에 응해야 한다는 것. (643, 644, 645조)

그 외에도 다양한 법률이 존재하겠지만 대부분의 분쟁이 이 안의 법령으로 다루어지고 있어 이 부분을 유심히 보시기 바랍니다. 토지임대차의 경우 가장 혼란스러워 하시는 부분이 매수청구권에 관한 부분입니다. 토지 임대차 분쟁의 대부분을 차지 하는 것은 매수청구권과 차임 미지급에 따른 해지, 그리고 점유를 원인으로 하는 소유권의 주장 등이 있습니다. 이 모든 분쟁의 근원은 토지임대차는 다른 임대차와 달리 장기간 이루어 진다는데 그 원인을 찾을 수 있습니다.

그러므로 토지 임대차의 경우에는 그 기록사항을 본인 이외에 가족들에게도 반드시 알리고 차임 및 수확물의 분배 등에 대해 조금 더 신경을 쓰신다면 임대인 측에서는 크게 신경 쓸 일이 없을 것으로 보이고 임차인은 임대토지에 대한 시설 및 건물의 신축 등이 있을 경우 반드시 이 사실을 임대인과 상의하여 협의가 된 이후에 시행한다면 차후 매수청구권에서도 문제가 발생하지 않습니다. 물론 분쟁을 피할 수 없어 법에 도움이 필요한 경우를 대비해서 임대인, 임차인 모두가 위 사실들을 처음부터 문서화 하는 것이 중요합니다. 그렇지 않을 경우 그 사실을 증명하기 위해서 많은 시간과 노력, 비용을 지불해야 할 테니까요.

 

 [Q&A]

토지임대차 계약서를 작성해 땅을 빌려 줬는데요. 임대료를 주지 않습니다

Q 어머니께서 지방에 땅을 사놓으셨습니다. 그 땅에 어떤 분이 인삼을 심는다고 해서 토지 임대차 계약서를 썼습니다. 어머님이 거기가 너무 멀어서 거기 아시는 분께 대신 계약서를 써달라고 했습니다. 1년이 지나서 다시 임대료를 받아야 되는데요. 그 사람은 처음에 계약할 때  우리가 주인인줄 알고 우리 계좌로 돈을 넣어 주었는데 지금은 계약 상 임대인이  그곳에 거주하는 분이 임대인으로 돼 있어 임대료를 주지 못하겠다는 식으로 나옵니다. 제가 볼 때는 어머니가 아시는 분도 인삼 심는 사람한테 얼떨결에 당해서 임대인에 서명한 것 같습니다. 내용도 자세히 보지 않은 것 같습니다. 그 임대차 계약서도 인삼 받을 운영하는 사람 위주로 적혀져 있었습니다.

1. 그 임차인은 법대로 하라고 돈을 못주겠다는데,  계약서가 땅 소유주보다 효력이 있는 건가요? 2. 임대인에 적혀 있는 사람이 임대료를 받을 수 있도록 해야 하나요? 아니면 땅 소유주가 해야 하나요? 3. 임대료를 받으려면 어떻게 해야 하나요? 인삼밭이라도 압류할 수 있는 방법은 없나요?

A 민법의 대리에 대한 규정을 적용해야 하는 사례로 보입니다. 대리란 본인(대리에게 권한을 위임한 사람)의 수임을 받아 그 수임권 내에서 대리인(본인의 수임권을 받은 사람)의 의사결정에 의해 제3자와의 계약을 채결하는 제도를 말하는 것으로서 대리행위로 인해 모든 결과는 본인이 책임을 져야 합니다. 또한 대리인이 대리행위에 현명(본인의 서명과 날인을 하는 것)이 없다면 이것은 대리행위가 아닌 대리인의 단독행위로 보도록 되어 있습니다.

지금 상황은 임대인란에 대리인이 서명을 날인한 것으로 보입니다. 이것은 본인의 행위가 아닌 대리인의 단독행위로서 대리인이 모든 책임을 지도록 되어있습니다. 극한 상황으로 말하자면 대리인에게 모든 책임을 전가하고 토지사용을 중단시키고 계약을 무효화시켜서 현재의 문제는 물론 지금까지의 손해배상에 대해서도 전적으로 대리인에게 책임을 물수도 있다는 말입니다.

1)사실상 그렇습니다. 엄밀히 따지자면 임차인도 일정부분의 책임이 있고 중개업자도 책임이 있고 대리인도 책임및 소유자의 책임도 있습니다. 하지만 임대차 계약서에 의한 임대계약은 실제 소유주가 가지는 권한과 흡사한 성격을 가지고 있는 것입니다. 소유주는 토지를 사용, 수익, 처분할 수 있는 권한을 가지나 임대차인은 사용, 수익할 권한을 가지고 있기 때문에 계약이 이루어져 있고 그에 대한 사용, 수익을 하고 있다면 소유자는 처분의 권한밖에는 없다고 보시면 됩니다.

2) 일단 대화를 통해서 계약서를 다시 작성하신다면 그보다 좋은 것은 없다고 보입니다. 돈이 없어 임대료를 못 주는 것이 아닌 계약서상의 명의가 잘못된 것이기 때문에 그 당시 대리인과 임차인 그리고 님께서 삼자대면을 통해 다른 부분의 변경 사항은 없이 임대차의 임대인부분에 대해서만 정정할 것을 요구하시고 이에 대한 합의로 차임의 지급만 원활이 될 수 있다면 모든 문제가 해결될 거라 보입니다.

3)위의 말씀대로 다시 계약서를 작성하시는 것이 좋을 것 같고 일단 현재의 임대료는 지금 명의자로 받아서 그 임대인에게 차임을 다시 건네 받는 방법으로 하셔도 될 것 같습니다. 그리고 계약상의 임대인 이 대리행위자이기 때문에 인삼밭을 압류하시려면 그 대리행위자도 처벌을 받아야 하고 문제가 훨씬 생각보다 복잡해지니 신중하게 하셔야 합니다. 모든 부동산 문제의 가장 좋은 해결책은 대화입니다. 감정은 죽이고 이성적으로 상대방이 현재 키를 쥐고 있다고 생각이 되시면 그 키를 가져오기 위해서는 조금은 양보하고 들어가셔야 할 것 같습니다.

우리가 빌린 땅과 밭을 주인 허락 하에 관리인이 사용 하려 합니다

Q 50여년 동안 다른 사람의 임야에 집을 짓고 살아왔습니다. 또 1997년에 건물 등기를 만들었습니다. 매년 지세를 내고 있었고 사용하는 곳은 건물은 물론 집주변의 땅과 담 옆의 밭을 계속 사용해오고 있었습니다. 이에 대해 주인은 여태껏 한마디도 하지 않았습니다. 이는 지세에 모두 사용할 수 있다는 암묵적 승인이라 생각하는데요.
그런데 약 2년 전에 옆에 야적장(폐기물 재활용품)이 들어왔고 야적장 주인이 관리인이 되었다고 합니다. 그래서 주변의 땅을 자기 마음대로 사용하고 있으며 우리가 사용했던 땅이며 밭도 야적장 쪽에서 사용하려고 합니다. 또 밭 옆에 옥외화장실(과거 우리가 사용했지만 지금은 건물만 있는 상태)도 야적장 쪽이 차지하며 주변에 물건을 쌓아놓고 있습니다.
땅주인한테 이야기를 했더니 관리인한테 얘기하라며 피하고 있습니다. 어떻게 해야 하나요? 1. 법적으로 대응할 수 있는 방법 2. 기존 사람이 계속 사용했던 것이기 때문에 우리도 사용할 수 있는 권리가 있지 않나요? 3. 건물에 대한 지상권은 있는지요? 아님 지상권을 청구해야 하는지요?

 
A 1. 암묵적 승인이라는 것은 토지의 이용에 대한 권리를 어디까지 볼 것인가를 의미 하는것 같습니다. 50년 동안 남의 토지를 이용해도 그 토지가 본인의 것이 아님을 알고 이를 아는데 있어 다른 판단이 없었다면 절대로 토지에 대한 사용권 이외의 다른 권리는 주장할 수 없는 것입니다.

물론 이 경우 야적장을 하는 다른 사람과의 마찰에서 토지의 경계가 불분명한 경우 그 경계의 지정은 토지소유자의 몫이고 그 부분을 임대하여 사용 수익하는 사람들에게는 권한이 없습니다. 그래서 분쟁이 발생할 경우 법적해석은 토지의 임대료에 대한 비중으로 토지 사용범위를 정하는 경우가 많습니다. 그래서 님이 지불하시는 지료보다 훨씬 많은 지료를 야적장 임차인이 지불한다면 당연히 그 토지의 사용권은 그 비중대로 되겠죠. 게다가 토지소유자가 이미 토지 관리인이란 호칭을 사용하게 하여 토지의 임차 및 관리에 대한 권한을 야적장사람에게 위임한 이상 토지를 이용하며 관리하는 것은 위임을 받은 관리자의 몫이 되는 것입니다.
그러나 님께서 주장할 수 있는 것은 그동안의 사용수익권에 대한 점유권적 보호라고 할 수 있습니다. 그래서 법적으로 대응하시려면 점유권적청구권에 기한 점유방해물 제거청구권에 기한 반환소송을 하셔야 할 것 같습니다.

2.기존사람이 계속 사용 수익했다고 해서 본인도 사용 수익할 수 있는 토지는 없습니다. 만일 토지임대계약을 할 당시 목적물에 대한 범위를 정확히 약정하고 정했다면 모를까 그것이 아닌 이상 한 필지 위에 여러 임차인이 있을시 임차인들 간에 사용수익의 범위를 정하는 것이 아니고 임대인이 정해주는 것입니다.

3. 건물은 이미 님의 가족 명의로 되어있는 것으로 알고 있습니다. 지상권이란 토지를 가진 사람에 대해 그 일정부분의 토지에 대한 사용수익권능을 보호받는 것입니다. 일단 지금 살고 있는 건물의 건축물대장이 있는지 부터 살펴보셔야 할 것 같습니다. 이런 경우 대부분 무허가 건물들이 많아서 보호를 받지 못하는 경우가 많거든요. 만일 건축물대장이 있다면 확실한 님의 소유로서 그 건물이 점유하고 있는 토지에 대한 사용, 수익권을 확실히 보장 받을 수 있습니다. 하지만 무허가 건물의 경우에는 보장 받을 수 없습니다. 또한 지상권이란 토지등기부에 기재되는 사항입니다. 임대차를 하신다면 이런 것을 적용받기는 어려우십니다.

토지 임대차 소송중입니다.

Q 갑(토지 소유자)은 을(갑의 토지상에 농가 주택 소유자)에게 토지임대차로 약 20년간 지료를 받아왔습니다. 2005년 6월 경 갑은 처분권 행사를 위해서 일방적으로 토지임대차 종료 통보를 내용증명으로 하였습니다. 하지만 을은 3년이 지난 현재까지 점유하여 살고 있습니다. 그래서 갑은 2007년 11월경 법원에 토지명도 및 건물철거의 소를 제기하였습니다. 2008년 2월 28일 법원출두 명령을 받았습니다. 그리고 을은 2기 이상의 지료연체 사실이 있습니다. 판례에 의하면 2기 이상의 지료연체를 원인으로 토지임대차 해지를 하면 임차인의 임대인에 대한 지상물 매수청구권은 인정되지 않는다고 명시돼 있습니다.

1) 임대인의 임차인에 대한 지상물 매수청구권의 거부권은 반드시 2기 이상의 지료연체를 원인으로 한 임대차종료 통보를 해야만 성립하는 것입니까? 아니면 임차인이 지상물 매수청구권을 주장하는 하시라도 언제라도 임대인은 2기 이상의 지료 연체 사실을 원인으로 거부할 수 있는 것입니까?

2) 2005년 갑이 을에게 보낸 토지임대차 종료 통지에는 2기 이상의 지료연체 사실을 전혀 언급하지 않았습니다. 이렇게 되면 갑은 영원히 을에게 2기 이상의 지료연체로 인한 지상물매수청구권을 거부할 수 있는 권리가 박탈됩니까?

3)을의 지상물매수청구권을 거부하고 싶습니다. 농가주택은 갑에게 전혀 필요도 없으며 팔게 되면 바로 철거할 가능성이 매우 높기 때문입니다. 판사에게 어떻게 주장하면 될까요?
 
A 1.이 경우는 민법상의 임대차 635조(기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고), 646조(임차인의 부속물매수청구권)에 해당되는 경우입니다. 또한 지상물매수청구권은 아시다시피 형성권입니다. 즉, 임대차의 해지 통고시 현재 2기 동안의 지료지급 연체에 대한 이유 없이 일반적인 해지통고의 경우 본인이 이것이 지료의 연체에 따른 계약해지라는 것을 법원에서 증명하실 수 있어야 지상물매수청구권의 부인을 주장하실 수 있을 것으로 보입니다.

즉, 다시 말해 현재로서는 청구권의 부인을 주장할 수 없고 차후 이 자료(2기 연체에 따른 계약해지라는 사실)가 보강되고 증명될 시에 가능하다고 보입니다. 이유는 이미 법원에 진행 중인 소송의 경우 지료의 연체에 대한 내용 없이 일반적인 기간이 없는 임대차에 대한 계약해지를 원인으로 소송된 사건이기 때문입니다.2. 위에 설명드렸습니다. 아닙니다. 권리는 살아있습니다. 단, 그것은 차후에 다시 판결을 받아야 할 부분일 뿐입니다. 3. 이 경우 민법상의 의사표시에 관한 사항으로 들어갑니다. 그래서 자연적해석의 경우에는 가능하나 규범적해석의 경우에는 불가능하다고 말씀드리고 싶네요. 하지만 자연적해석의 경우 상대방 없는 단독행위나 오표시무해의 원칙이 적용되지 않는 한 힘들기 때문에 대부분은 규범적 해석을 준용하고 있습니다.
즉, 이 사건과 접목하자면 원고의 계약해지의 통보가 비록 그 외면상에 지료연체에 의한 계약해지라는 명시가 없으나 원고의 내심의사가 위의 것과 같다는 것을 입증해야만 가능하다는 것입니다. 물론 이 입증은 원고의 몫입니다.

그래서 판사에게 주장하려면 우선적으로 원고가 지료를 받지 못해서 그동안 피고와 나누었던 대화내용이나 만일 녹취록이 있다면 가장 좋겠지만 없을 것이라고 보고 지료지급이 없어 해지한다고 증언해줄 증인 및 기타 지료의 연체가 해지의 결정적 사유가 된다는 것을 객관적으로 입증해야만 가능할 것으로 판단됩니다.
 
아버지가 토지를 임대하려고 합니다. 기초적인 것을 알려주세요
 

Q 아버지 명의로 된 토지가 있는데 토지를 빌려준다고 합니다. 이때 토지 임대차 계약서를 작성해야 합니다. 토지 임대차 계약서 작성하는 방법이나 예문이 있으면 알려주세요.
그리고 예를 들어 1년 계약하려고 합니다. 토지 임차인은 농사관련 기계를 보관하고 컨테이너도 가져다 놓는다고 합니다. 그리고 지금은 땅만 있는 곳에 테두리를 치고 간단한 철문을 만든다고 합니다. 이 경우 1년 계약을 하고 계약이 끝나면 어떻게 되나요? 임차인이 이 모든 것을 철거해야 하는 것이 맞나요? 이모든 조항을 임대차계약서에 작성해야하나요?
또 임차인이 이 기간 동안 이토지에 혹시 안 좋은 일이 생기면 임대인도 처벌이 되나요? 아니면 임차인의 전적인 책임인가요?

A 토지 임대차계약도 일반 임대차계약서와 같습니다. 단지 그 대상이 건물이 아니고 토지일 뿐이지요. 근처 부동산이나 문방구 또는 인터넷에 임대차계약서서식이라고 검색하시면 무료로 다운받으실 수 있습니다.
토지 임대차의 경우 일반적인 주택 및 상가임대차와 달리 임차인에게 부속물매수청구권과 지상물매수청구권이 있습니다. 즉, 임대차 기간이 끝나고 나갈 때 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물이나 지상물은 임대인이 돈을 주고 사야한다는 것입니다. 그러나 부속물매수청구권의 경우 원상회복조건을 붙임으로서 그 책임을 면할 수 있고 지상물매수청구권은 지상물을 건설하지 않을 것을 특약으로 한 임대차 계약을 맺는다면 이도 피할 수 있는 것입니다.

즉, 무슨 말이냐면 계약시에 특약으로 '임차인은 계약의 만료 시까지 토지의 형질변경이나 기타 공작물을 설치하여서는 안되며 임대인이 허락한 컨테이너와 철문 및 기타 부속물은 임대차계약이 만료될 시에 모두 철거하여 원상복구하기로 한다'라고 명시하고 임차인과 임대인 모두 날인(도장)하셔야 합니다.
이러한 명시조항이 없다가 나중에 임차인이 나갈 때 그것을 이유로 금전을 요구하면 감정싸움밖에 안됩니다.
임차인이 철거해야 하는 대상은 특약 여부에 따라 달라집니다. 이모든 조항을 임대차계약서에 반드시 작성해야 합니다. 그리고 추가로 질문하신 구두계약에 의한 임대차계약은 절대 하지말기를 바랍니다. 부모 자식 간에도 계약서를 써야 믿는 세상입니다. 절대 그런 일은 하지 말기 바랍니다.

이미 계약금을 받았더라도 계약서를 쓰기 전에는 일체의 중도금과 잔금을 받지 않겠다고 통보하고 계약서를 완벽하게 쓴 후에 계약의 나머지를 이행하시기 바랍니다.
또 그 토지를 토지의 이용목적이 아닌 다른 목적으로 사용하거나 기타 불법적인 행동이 있을시 그 모든 책임은 임대인에게 있습니다. 계약은 신중하게 해야 하는 것입니다. 어떠한 경우에도 '정 때문에'라는 생각이 늘 큰 화를 불러옵니다. 명심하세요.

임대한 토지에 임의로 과수원을 조성한 경우는 어떡하나요?

Q 경북 상주에 상속받은 논, 밭, 임야가 조금 있습니다. 토지임대차계약서는 없이 친척이 농사를 짓고 쌀을 매년 조금 받고 있습니다. 문제는 친척이 그 땅에 과수원을 한다고 하여 하지 말라고 하였으나, 과수를 심고 있다고 합니다. 1. 토지를 계속 보유할 생각이 없어 팔 생각인데, 과수를 심으면 토지 매매시 문제가 될 수 있나요? 2. 어떤 분은 계약서가 없는 토지임대차는 임대차를 해지하면, 임의로 조성한 것은 임차인이 6개월 이내 원상 복귀하게 되어있다고 신경 안 써도 되고, 과수원 조성을 하지 말라는 내용 증명을 보내두라고 하는데 이 말이 맞는 말인지, 모르겠습니다. 맞는 말이면 내용 증명은 어떤 식으로  보내야 하는 지 답변 부탁드립니다.

A 농지에서 과수를 한다면 굳이 문제가 될 것이 없다고 보이는데 하지만 지목이 과수원이 아닌데 그것을 과수원으로 사용하고 있다면 조금은 문제가 될 것으로 보입니다. 하지만 현재 그런 것까지 규제하고 있지는 않으니 크게 걱정할 것은 없다고 보입니다.

하지만 이것은 전적으로 제 의견입니다.
님은 비록 임대차계약서는 없지만 그동안 토지의 사용수익권을 인정하였고 그에 상응하는 대가를 받아오셨기 때문에 명백한 토지임대차로서 그 기한은 최대한 10년 동안 보장받을 수 있습니다. 하지만 계약의 해지를 통보하시면 6개월 후에는 원상복귀하고 토지임대차를 마무리해야 하는 것입니다. 하지만 만일 임차인이 법을 잘 알고 있어 그 과수에 대한 지상물 청구권을 행사한다면 그 과수가 묘목과 같이 제거하기 쉬운 경우가 아니라면 꼼짝없이 모두 배상해야만 토지임대차를 해지할 수 있습니다.
그러니 큰 나무를 심어서 토지에 정착시키려고 한다면 절대적으로 이 부분을 승낙해서는 아니될 것으로 보이면 내용증명 뿐만 아니라 과수를 심지 못하도록 토지에 대한 명도 청구 소송까지 생각하셔야 할 것으로 보이니 꼭 내용증명을 보내시고 모든 구두 상황은 모두 녹음하시고 녹음 후에는 반드시 녹음했다는 것을 상대방에게 알려야 나중에 법적으로도 인정받으니 잊지 마시기 바랍니다. 내용증명에 대한 서식은 제 카페 '부동산 관련서식'에 일단의 예제가 있으니 참고하시기 바랍니다.

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 김형중 원글보기

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