부동산 미래쇼크(key point 정리 : Part 3)

Part 3 : 대한만국 부동산시장의 오늘과 내일

 

1. 서양의 '싸구려 탱자' 아파트, 한국에서 '값비싼 귤'이 되다.

   우리나라는 아파트 공화국이 된 지 오래다. 30년 전 아파트의 비율은 전체 주택의 1%도 채 안 됐지만 지금은 절반이 훌쩍 넘는다.

유럽에서 아파트는 노동자층이 사는 값싼 임대주택이지만, 한국에서는 중산층 이상이 사는 현대화, 고급화된 주택을 상징한다.

이런 이미지가 아니었다면 지금처럼 아파트가 전국적으로 확대 보급되지는 않았을 것이다. 유럽에서 '싸구려 탱자'였던 아파트가 한국으로 넘어와 '값비싼 귤'이 된 것이다.

아파트의 역사는 중산층과 재테크 대중화의 역사이기도 하다. 하지만 아파트의 비중이 가장 높은 광주에서 보듯이 아파트 수요가 반드시 재테크를 전제로 하지는 않는다. 이렇게 아파트는 편의성을 추구하는 한국인의 대표 주거방식으로 자리잡아가고 있다.

 

2. 공기 나쁜 도심에 사는 한국의 부자들

   한국의 부촌은 왜 미국처럼 교외에 있지 않고 도심에 있는 것일까. 이는 교외화의 과정이 미국과는 달랐기 때문이다. 미국 백인 중산층은 흑백갈등으로 새로운 유토피아를 찾아 교외로 탈출, 부촌을 형성했다. 하지만 한국에서는 주로 저소득층이 먹고살기 위해 외곽으로 이주했다. 교외화의 주체가 서로 다른 셈이다.

한국에서 부촌은 단독주택 중심의 전통 부촌과 아파트 중심의 신흥 부촌으로 나뉜다. 최근 들어서는 초대형, 초고가 주상복합아파트 타운이 탄생하면서 폐쇄성과 익명성이 부촌의 상징이 됐다.

그러나 전통 부촌이 사라지면서 신흥 부촌으로 이동하는 것이 아니라 산발적으로 확산된다는 점을 알아두자.

 

3. 아파트를 중심으로 형성된 동질적 하위 주택시장

   주택시장에서 동질적 하위 시장은 한마디로 시장의 성격이 비슷하다는 의미다. 아파트 실거래가로 동질적 하위 시장을 고찰해보면 강남, 서초, 송파구와 인접지역인 동작, 광진, 양천, 영등포구의 많은 아파트들이 2006년 4분기~2007년 1분기에 최고점을 형성하여 동질적 하위 시장으로 분류된다.

과천, 성남, 용인, 의왕, 수원, 오산, 부천, 화성, 군포, 안양 등의 최고점 형성 시기도 강남권과 같다.

강북권의 상당수 지역과 금천, 관악구 그리고 인천은 2008년 1~3분기에 최고점이 형성돼 있다.

동질적 하위시장에서는 한 주거벨트 내에서 주택가격 상승과 하락이 비슷한 패턴으로 나타난다. 주택을 사고팔거나 갈아탈 때 이점을 참고하면 좋을 것이다.

 

4. 강남 아파트의 불안한 버블 증폭 메커니즘

   강남 아파트는 뛰어난 학군과 편의시설, 가까운 직장 등 주거 가치가 우수한 곳이다. 이렇게 거주 수요가 큰 곳은 매매가격 못지않게 전세가격도 함께 올라야 한다.

그런데 강남 지역은 매매가격 대비 전세가격 비율이 30%대로 전국에서 가장 낮다. 이것으로 볼 때 강남은 다른 지역에 비해 미래의 자본이득에 대한 기대가 큰 시장구조라고 할 수 있다.

전국에서 몰려드는 상경투자로 강남은 전국구 아파트가 됐다. 여기에 토지보상금이 유입되고 저금리를 이용한 샐러리맨들의 무리한 강남 높이뛰기까지 가세하면서 강남 아파트는 버블 가격을 만들었다.

기억해둘 것은 투기적 수요에 의해 가격이 부풀려지면 부침이 심할 수 있다는 점이다.

 

5. 전세 종말론과 연(緣)복지의 경제학

   전세제도는 세입자가 주거 공간을 빌리는 대가로 보증금을 지불하고 집주인은 공간을 제공하는 한국 유일의 사금융 제도다.

장기 모기지제도가 활성화되면 전세제도가 종말을 고할 것이라는 전망은 빗나갔다. 자녀가 결혼 할 때 전세자금을 마련해주는 연(緣)복지는 전세 수요를 지속적으로 발생시키는 역할을 한다.

연간 30만 가구 가량의 아파트 입주물량 역시 전세제도 유지에 한몫 하고 있다. 당장 입주하지 못하는 사람들이 이를 전세로 내놓기 때문이다.

전세제도는 관습처럼 굳어진 지 오래다. 임대차 유형이 월세, 보증부 월세, 전세 등으로 다양해질 수는 있으나 그렇다고 전세의 종말이 쉽게 오지 않을 것이다.

 

6. 아파트시장 주도, 대형인가 소형인가

   많은 사람들이 1~2인 가구가 늘어나 소형 주택가격이 많이 올랐다고 생각한다. 하지만 본질적으로는 수급 불안 탓이다. 건설업체들이 돈이 되지 않는다는 이유로 소형을 짓지 않았고, 정책 또한 이를 유도한 측면이 있다. 수도권 소형 아파트 입주물량이 2000년 당시만 해도 대형의 2.27배가 되었지만 2010년에는 23.92%로 급감했다.

여기에다 서울 시내에 990개나 되는 재개발, 뉴타운 등 정비구역 이주까지 겹쳐 시장에 병목현상이 생긴 것이다. 현상에만 집착하면 소형 수요를 과다 계상할 위험이 있다. 먼 장래에는 소형이 상대적 강세를 유지할 것이다. 그러나 지금의 현상은 공급 문제로 벌어진 것이다. 객관적 분석을 통한 과학적인 안목이 필요할 때다.

 

7. 지가의 우상향 법칙과 재건축 리모델링, 주상복합의 미래

   부동산 개발 사업은 본질적으로 버블을 먹고 자란다. 시간이 지나면 지날수록 가격이 오른다는 '지가의 우상향'에 대한 기대와 믿음이 없다면 개발은 이뤄지지 않는다.

이런 법칙은 사실상 모든 자산시장에 통용된다. 그러나 지방의 재개발 사업, 비강남 아파트 재건축 사업이 휘청거리는 이유는 조합원들이 지가의 우상향에 대해 회의감을 갖기 때문이다.

평수를 늘리는 고층 아파트 리모델링 역시 대형 아파트 가격이 더 비싸질 것이라는 전제가 없이는 불가능하다. 초대형 주상복합아파트가 맥을 못추는 것도 미래 개발 가능성에 대한 기대가 크지 않아서다. 부동산은 현재에 대한 투자가 아니라 미래에 대한 투자이기 때문이다.

 

8. 갈수록 똑똑해지고 뾰족해지는 세상

   많은 사람들이 '언덕 위의 그림 같은 전원주택'을 꿈꾼다. 그러나 전원주택은 꿈속의 장밋빛 로망이다. 그에 비해 아파트는 로망이라기보다 하루하루 부대끼며 살아야 하는 현실과도 같다.

미래 주거 공간에서 변화의 중심은 단독 주택이나 전원 주택이 아니라 아파트가 될 것이다. 아파트는 공간구조의 집적화에 따른 산물이다.

컴팩 시티, 스마트 시티, 수직전원도시 개발이 본격화되면서 직주융합 공간, 직주일치 공간이 속속 탄생할 것이다. 새로운 도시의 탄생은 아파트형 주거공간의 확산을 유발한다. 도시는 갈수록 옆으로 넓어지기보다는 하늘로 치솟는다.

고령사회에서 아파트는 그 형태가 변하는 것이 아니라 마감재나 평면이 고령자의 편의를 배려하는 쪽으로 진화할 것이다. 이처럼 아파트는 미래에도 우리 주택시장의 주류로 남아 있게 될 것이다.

 

9. 위기의 부동산중개업과 그 미래

   1997년 미국의 밴과 구터리는 인터넷의 발달로 부동산중개업이 사라질 것이라 예상했다. 하지만 그 잿빛 전망은 기우에 그치고 말았다.

IT기술의 발달이 오히려 중개업자들에게 긍정적인 기회를 제공한 것이다. 다만 그동안 굳건하던 부동산중개업자들의 정보 독점의 아성이 무너졌다.

미국에서는 기존 중개업자를 위협하는 온라인 중개형 모델들이 속속 등장하고 있다. IT기술의 힘을 빌면 앞으로 1시간 내에 주택 거래가 이뤄지는 세상이 열릴지도 모른다. 하지만 한국에서는 대호황 사이클 이후 시장 침체에 따른 중개업의 위기를 걱정해야할 판이다.

거래가 감소하는 침체기에는 중개업도 침체기에 접어들어 업계 전체에 구조조정의 태풍이 불 수 있기 때문이다.

이제 단순 중개의 틀에서 벗어나 부동산자산관리와 같은 생존 모델을 서둘러 찾아야 한다.