부동산 미래쇼크(key point 정리 : Part 4)

Part 4 : 앞으로 10년, 균형적인 자산 배분 전략

 

1. 마음이 편안한 보수적인 투자자가 되라.

   수익에는 반드시 대가가 따른다. 고수익을 올리려면 반드시 그만큼의 심심적 고통이 뒤따른다.

시장이 대호황기라면 스트레스를 감내하면서 공격적으로 투자하는 것도 괜찮을 것이다. 하지만 대호황기의 화려한 잔치는 끝났다. 침체기에는 수익을 올릴 수 있는 기회가 줄어들 뿐만 아니라 가격 하락에 대한 리스크가 커진다. 이런 시장에서는 조급함을 갖기보다 저가 매수의 기회를 노리며 자기자본 비중을 높이는 전략이 필요하다.

그리고 스스로 시장의 변동성을 흡수할 수 있는 마음의 버퍼가 필요하다. 자신이 없다면 당분간 부동산시장을 떠나 있어라. 차라리 부동산을 잊어라.

 

2. 가격이 오를 때만 영원한 강남불패 신화

   강남불패 신화는 강남 집값이 차별적으로 상승할 것이라는 집단적 맹신이다.

일반적인 불황기에는 강남 부동산은 다른 지역과 차별성을 드러낸다. 회복기에 다시 하락했던 가격을 만회하고 그 이상 오르기 때문이다. 하지만 외부 충격으로 시장이 공포상태에 빠지면 상황은 달라진다. 특히 투기적 수요에 의해 가격이 부풀려졌던 경우 평균으로 수렴(회귀)하려는 경향이 나타난다. 이때 더 큰 손해를 보기 전에 매도해서 손실을 최소화하려는 방어 심리가 발동하여 투매가 나타난다. 하지만 매수자들은 높은 강남 프리미엄을 지불하려 하지 않는다. 부동산 불패 신화가 붕괴되는 순간이다.

충격을 받으면 강남은 외곽부터 무참히 무너진다. 강남이 영원할 것이라는 믿음은 허황된 것이다.

 

3. 부동산은 노후생활의 버퍼인가 짐인가

   유럽인들이 최근 주택에 집착하게 된 것은 사회복지의 쇠퇴와 맥을 같이 한다. 주택이 삶의 안식처에서, 경제적 위기상황에 대비해 소비 수준을 유지하기 위한 대출 자산으로 그 인식이 바뀐 것이다. 주택을 금융 버퍼의 기능을 하는 자산으로 생각하는 것이다.

우리나라 재래시장 억척 할머니들이 부동산에 돈을 묻었던 것은 일종의 사적 안전망을 확보하기 위한 자구노력이었다.

노후생활에서 부동산이 버퍼가 될까, 짐이 될까. 부동산의 종류와 지역에 따라 다를 것이다. 주택을 버퍼로 활용하려면 전원주택이나 타운하우스보다는 도심의 소형 주택이 유리할 것이다. 다만 가격 부풀림 현상이 발생한 곳이 많은 만큼 매입가를 낮춰 리스크를 줄이는 전략을 펴는 것이 좋다.

 

4. 머니 파이프라인과 상가 투자의 함정

   많은 중장년층들이 지속적인 소득 흐름을 뜻하는 머니 파이프라인을 꿈꾸며 상가를 분양 받았다. 하지만 상가 임대수입이 여의치 않다.

상가의 과잉 공급, 인터넷 쇼핑몰과 할인점의 확산, 소비 침체 때문이다. 꼭대기에 영화관을 낀 옷가게 중심의 복합 쇼핑몰이나 근린상가는 아예 무너져 내리고 있다.

상가는 더 이상 로망이 아니다. 상가건물의 본질적 가치는 임대료가 결정한다. 그러나 많은 사람들이 임대료 보다는 시세차익을 보고 매입하는 오류를 범한다.

상가에 투자하고 싶은가? 그렇다면 해당 점포 세입자와 눈을 맞춰보라. 즐거운 표정을 짓고 있으면 사고, 슬픈 표정을 짓고 있으면 사지 마라.

세입자의 눈으로 상가를 고르면 실패 확률을 줄일 수 있다.

 

5. 미래 인구 쇼크의 탈출구 '도심 몰입'

   인구 쇼크는 생각보다 늦게 올 뿐 언젠가는 우리 곁을 찾아올 것이다. 그러니 지금부터 서서히 준비를 해 두는 것이 좋다.

인구 쇼크를 덜 받는 '상대적 안전지대'인 도심에 부동산 자산을 두는 것이 가장 좋은 방법이다. 고령사회에서 도심은 부가가치 생산의 원천 공간이자 중심 공간을 뜻한다.

앞으로 도심의 중요성이 커지면서 '도심 회귀 시대'를 넘어 '도심 몰입 시대'가 올 것이다. 나이 들어서 교외로 탈출할 것이 아니라 오히려 도심으로 들어와야 하는 이유도 이 때문이다. 부동산자산을 도심에 두어야 인구 쇼크에 따른 손해를 덜 볼 것이기 때문이다.

 

6. 안전자산과 위험자산의 균형, 포트폴리오의 미학

   가계의 자산구성은 '부동산자산 대 금융자산' 방식이 아니라 '안전자산 대 위험자산'으로 분류할 필요가 있다.

만약 부동산의 위험성이 커질 것으로 예상된다면 위험자산으로 분류, 적정 비율로 낮춰야 할 것이다. 부동산은 이제 사랑의 대상이 아니라 관리의 대상이 되어야 한다.

하지만 금융자산이 모두 안전자산은 아니다. 부동산 버블이 붕괴되면 부동산 가격이 폭락할 것이니 아파트를 팔아 펀드에 가입하라는 주문은 무지와 편견의 극치다.

마음이 불편한 자산은 더 이상 안전 자산이 아니다. 변동성이 큰 시장에서는 안전추구형 투자자가 최종 승자가 된다는 점을 명심하자.