2011년, 중소형 아파트 가격 전망

2010년 하락했던 아파트가격은 8.29 대책 이후 거래량이 증가하면서 하락세가 멈췄고, 내집마련을 미뤄 온 실 수요자들이 중소형 아파트 구입에 나서면서 10월의 수도권 아파트 거래량은 9월 대비 37.5% 늘었다. 2011년에는 수도권 입주물량이 올해의 약 37% 급감하고, 전세가격 상승까지 겹쳐서 중소형 아파트의 가격 상승이 불가피할 전망이다.

하지만 가격 상승의 수준은 과거 아파트 가격이 급등했던 지난 2002년과 2006년과는 다른 양상을 보일 전망이다. 2001년 말 기준 서울의 매매 대비 전세 비중은 57.2%로 전세금액에 40% 정도를 추가하면 매매 전환이 가능했고, 이처럼 높은 전세 비중은 2002년에 아파트가격이 연간 30% 급등하는데 견인차 역할을 했다. 반면 2010년 11월 현재 서울의 전세 비중은 평균 40.6%로 2001년보다는 낮은 수준이다.

또 아파트 가격이 연간 32.1%나 상승했던 2006년은 2005년 말 기준으로 서울의 평균 전세 비중이 41%로 지금의 전세비중과 비슷한 수치였지만, 세입자가 매매 전환을 위해 보태야 하는 추가 금액으로 볼 때 과거 2005년과는 차이가 있다. 앞서 설명한 2001년의 경우 전세에서 매매 전환할 때 추가 금액은 3.3㎡당 261만원에 불과했고 2005년 역시 650만원 수준이었지만, 2010년 현재 매매 전환 비용은 3.3㎡당 961만원에 달하고 있다. 즉, 100㎡의 아파트를 구입하기 위해서 2002년에는 전세금액에서 7,800만원, 2005년에는 2억원 정도가 추가로 필요했지만 2010년에는 3억원의 자금이 더 있어야 전세에서 매매로 전환이 가능해졌다. 그만큼 전세비중이 높아지더라도 세입자가 바로 매매 수요로 전환되기 어렵다는 의미이다.

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아 파트의 수급측면에서도 다행히 가격 상승 우려가 있는 99㎡ 미만의 수도권 중소형 아파트의 입주물량은 2010년보다 4.6% 감소에 그칠 전망이다. 공공에서 공급한 분양, 임대 물량이 민간건설회사의 공급감소분을 보완 할 것으로 예상되기 때문이다. 또한 소형 아파트 가격 급등의 주요 원인으로 작용하던 아파트 멸실 물량도 강남 저밀도지구의 재건축이 한창이던 2005년에는 연간 4만호 이상에 달했지만 2010년에는 220호로 감소했고, 2011년 역시 크게 증가하지 않을 것으로 예상된다.

그렇다면 중소형 아파트 중에서는 어떤 아파트가 오를까?
매매 대비 전세 비중이 높은 지역의 아파트가격이 상승할 가능성이 높다. 상대적으로 매매가격이 비싸고 전세비중이 낮은 강남권이나 인기지역보다는 오히려 저렴한 서울의 외곽이나 수도권의 국민주택 규모 이하의 아파트가 오를 가능성이 높다. 특히 업무중심 지역 주변과 역세권 등 생활환경이 우수한 소형 아파트는 봄 이사철을 앞두고 상승세로 전환될 것으로 전망된다. 이미 지난 2주간 가격이 오른 아파트의 특성을 살펴보면, 수도권에서 전세 비중이 60%를 넘은 지역에서 아파트가격이 조금씩 움직이는 경향을 보였다. 또 재건축이 어려워지면서 노후 단지보다는 상대적으로 새 아파트들의 움직임이 빠른 것으로 나타났다. 따라서 2011년 내집마련 희망자들은 자기자금에서 너무 무리하지 않는 선에서 전세 비중이 높고 생활여건이 양호한 중소형 아파트를 선택하는 것이 좋겠다.

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[부동산114 김혜현 이사]