부동산투자에 성공하는 3가지 비법

올해도 달랑 2장의 달력만 남았다. 마음은 급해지고 시장은 빨라지고 있다. 통계를 보아도 전세값급등, 저금리, 미분양 물량감소, 거래량증가, 재건축상승, 지방과 강남권 집값반등, 경매낙찰율증가 등 시장지표가 급변하고 있다. 바닥논쟁도 한창이다. 필자가 지난 5월 “서울 머니쇼”에서 올하반기 바닥론을 언급할 때만 해도 폭락론, 거품붕괴론, 추가하락론이 대세였다. 대세하락을 외치던 전문가들은 최근들어 슬며시 말바꾸기에 나섰다. 순전히 시장흐름이 바뀐 탓이다. 금리인상, 경기둔화가능성 등 악재에도 불구하고 2010년은 전환점이 될 듯하다.
 
2011년은 새로운 싸이클이 등장할 수 있을까? 그리고 투자비법은?
향후 10년간 부동산시장을 확실히 이기는 성공투자비법 3가지를 소개한다.
 
첫째, 시기선택이다.

부동산 매매타이밍은 경기흐름과 직결된다. 경기순환론에 의하면 부동산은 상승과 하락을 주기적으로 반복하며 국내는 대체로 10년주기설이 통용된다. 지난 78년, 88년 두 번에 걸쳐 대상승이 있었고 외환위기후 2001년부터 2006년말까지 장기상승했다. 그리고 2007년부터는 2008년하반기 급락을 포함, 현재까지 4년째 하락 중이다. 중장기 예측모델인 벌집모형에 따르면 현국면은 불황으로서 거래량만 뒷받침되면 회복 초기국면으로의 진입도 예상된다. 저가매물을 노릴 수 있는 지금부터 내년초까지가 매수적기라는 판단이다.
 
둘째, 지역선택이다.

어떤 지역이 투자 유망할까. 입지론과 위치론, 개발축, 주택순환여과(FILTERING)현상 등을 응용하면 알 수 있다. 부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인해 지역요인과 입지가치가 집값의 70%이상을 차지한다. 위치론에서는 인구 및 소득이 증가하는 서울 및 수도권, 울산, 대전 등 성장하는 도시지역이 최적이다.
서울의 경우 1도심, 2도심 11개지역중심에 속하는 청량리, 왕십리, 망우, 상계, 상암, 수색, 영등포, 연신내, 신촌, 공덕, 목동, 대림, 사당, 남현, 잠실, 천호, 길동 등이 개발축에 속한다. 강남, 용산등 고소득계층의 주택순환이 상향되는 지역도 유망하다.
 
셋째, 상품선택이다.

어떤 부동산상품이 투자가치가 높은지는 경기상태, 정책, 선호도 등에 따라 다르다. 호경기에는 “크고 화려한” 호황에 강한 부동산이 좋지만 불경기에는 “작고 가벼운” 불황에 강한 부동산이 좋다. 임대수요와 신규수요가 풍부하고 환금성이 높은 대도시와 수도권의 도심권 수익형부동산이 최고다. 정책면에서는 도심재생이 추진되는 재개발, 재건축, 뉴타운지구와 도시형생활주택이 매력적이다. 인구, 가구원수변화를 생각하면 대형주택보다는 소형주택선호가 늘어난다. 결국 부동산 투자는 시기, 지역, 상품의 3가지 선택결과에 따라 성공과 실패가 갈린다.
 
2011년은 모든 투자자들에게 새로운 10년의 대기회가 온다. 끝.

글쓴이: 고종완