[그건 이렇습니다] 임대형 부동산 수익성 판단은?

Q. 수익형 부동산에 관심이 많습니다. 그런데 한편에서는 부동산 수익률이 주식보다 떨어진다고 하고, 또 다른 한편에서는 그렇지 않다고 합니다. 부동산 수익률은 어떻게 계산해야 하는지 그리고 투자성 있는 부동산의 수익률 기준은 어떻게 판단해야 하는지 알고 싶습니다.

A. 최근 부동산 투자방법이 시세차익을 얻는 투자에서 임대수익을 거두는 방식으로 변하고 있습니다. 이는 최근 들어 오피스텔, 원룸텔, 도심형 생활주택 등 임대형 부동산의 수익성이 좋아진데다 저금리 기조가 1년 이상 지속하고 있기 때문으로 풀이됩니다.

이 때문에 부동산에 투자하려면 수익성 분석은 필수입니다. 일반적으로 부동산 상품 수익률은 크게 자본수익률과 임대수익률로 나뉩니다.

수익률을 계산할 때 가장 기본적인 원칙은 순이익에다 실제 투입금액을 나눠준다는 것입니다. 자본수익률은 매입할 때의 해당 상품의 가격과 일정기간이 지난 뒤 가격의 차를 매입비용으로 나눈 값입니다.

자본수익률은 쉽게 설명하면 일정기간(대체로 1년) 동안 가격이 얼마나 올라서 수익을 얻을 수 있는지를 보여주는 지표입니다.

예컨대 60㎡짜리 오피스텔을 1억원에 샀다가 1년 후 1억2000만원이 됐다면 이 오피스텔의 자본 수익은 2000만원, 연간 자본수익률은 20%가 됩니다. 좀 더 자세하게 수익률을 계산하려면 가격 차에다 해당 기간에 지불한 이자를 빼고, 매입비용에다 취득·등록세 등 각종 세금과 수수료 등을 더해줘야 합니다.

임대수익률은 일정기간 임대료를 얼마나 받을 수 있는지를 알려주는 지표로 연간 임대료 총액을 실제 투자금액으로 나누면 됩니다. 하지만 대출을 통해 부동산을 매입했다면 임대료 총액에서 대출 이자를 빼야 합니다. 그리고 실투자금액에서도 대출로 조달한 금액과 보증금도 빼야 합니다.

계산식으로 표현하면 ‘임대수익률=(월임대료×12개월)-(월이자×12개월)/(매입가격-융자금-보증금)×100(%)’이 됩니다.

그렇다면 5000만원 대출(연이자는 5%)을 받아 3억원짜리 아파트를 산후 보증금 1000만원에 월 100만원짜리 월세를 놓을 경우, 임대수익률은 어떻게 될까요?

식에다 숫자를 그대로 대입하면 연 4.9%의 수익률이 나옵니다. 하지만 자본수익률 계산에서와 마찬가지로 소득세, 취득·등록세 등 각종 세금과 중개수수료, 부동산 수선유지비 등 각종 비용을 제하면 실제 수익률은 이보다 더 떨어지겠지요.

그렇다면 임대형 부동산의 수익률은 어느 정도 돼야 투자성이 있다고 할 수 있을까요? 요점만 말하면 전문가들은 임대수익률이 일반은행 적금 등으로 얻을 수 있는 이자보다 1% 이상만 높다면 투자성이 있다고 판단합니다.

하지만 임대형 부동산에 투자할 경우 더욱 중요하게 생각해야 하는 부분은 바로 공실입니다. 공실이 생기는 기간을 최소화해야 임대수익도 극대화할 수 있습니다. 아무리 비싸게 임대료를 받을 수 있다고 하더라도 1년 중 절반 이상이 비어 있다면 무용지물입니다.

이 때문에 임대형 부동산에 투자하려면 우선 수익률을 따져보고 해당 부동산의 입지가 어떤지를 반드시 확인해야 합니다. 부동산 전문가들이 ‘발품’의 중요성을 매번 강조하는 이유가 여기에 있습니다.