전문가 3인이 진단하는 2010 하반기 부동산 시장 전망

올 상반기 부동산 경기는 초반 잠깐 상승세를 보이다가, 계속 하락세가 이어졌다. 부동산 재테크는 커녕, 실거주 목적의 집 한 채를 보유하고 있는 서민들조차 아파트 가격이 떨어질까 노심초사하고 있는 현실이다. 최근 정부의 금리인상 조치로 인해 더욱 마음이 급해진 실수요자와 투자자들을 위해 준비했다. 부동산 전문가 3인이 전격 진단한 하반기 부동산 시장 전망.

1. 2010년 상반기 부동산 시장 평가

"대출규제, 경기침체 등으로 전세 위주 거래, 매수세는 전반적으로 위축된 상반기"

＞＞ 스피드뱅크 리서치센터 조민이 팀장

2010년 상반기는 2009년 말부터 시작된 재건축 시장의 상승세에 힘입어 초반 상승세를 보였으나 3월 이후부터 급격히 시장이 냉각되면서 재건축뿐만 아니라 일반, 소형 아파트까지 하락세가 지속됐다. 전체적인 침체기로 인해 재건축 호재나 6·2지방선거에도, 시장 변화가 없는 상태다. 다만 부산, 대전, 제주 등 지방 시장은 수도권과 달리 가격 상승이 두드러졌고 최근 공급 부족과 중소형 전셋값 상승이 매매가 상승으로 이어지고 있다.

분양 시장 역시 시장 침체기로 인해서 입지조건이 좋거나(강남권 보금자리주택), 가격 경쟁력이 있는 곳 위주로 청약이 성공적으로 마감됐다. 하지만 나머지 지역은 미달 사태가 빚어지고 있다. 건설사들의 구조조정으로 시장 분위기는 더욱 악화되고 있으며, 특별한 시장 모멘텀이 없으므로 하반기는 상반기 하락 기조를 이어받을 것으로 예상된다.

＞＞ 닥터아파트 리서치센터 김주철 팀장

2010년 상반기 아파트 성적은 2008년 외환위기 이후 최악의 상황이다. 실물 경기를 비롯해 부동산 경기가 여전히 어려운데다 버블이라는 인식이 확산되면서 연일 하락세를 보이고 있기 때문이다.

'전세'는 상대적으로 상승세를 보였는데, 이는 집값 상승에 대한 기대감이 없는 와중에 보금자리주택이 공급되면서 많은 전세 수요자들이 매매를 하지 않고 그대로 전세로 머물렀기 때문으로 풀이된다. 매매가 하락 및 전세가가 상승하면서 아파트 대신에 '오피스텔'의 인기가 돋보였다. 이는 집값 상승에 대한 기대감이 없어짐과 동시에 전세가가 올라가면서 임대수익률이 높아졌기 때문이다.

＞＞ 부동산 114 리서치센터 이호연 팀장

2010년 상반기는 한마디로 '흐림'이었다. 아파트 시장은 1분기 서울 재건축 시장을 중심으로 상승하는 듯했으나, 단기 가격상승으로 인한 부담으로 다시 하락세를 보였다. 재건축뿐만 아니라 새 아파트와 기존 아파트 시장도 하락했다. 서울 강북, 경기 북부 등에 입주물량이 한꺼번에 몰리면서 보금자리주택 등의 공급으로 무주택자들은 매매보다 전세 위주 거래를 진행했고, 작년부터 이어진 대출규제, 경기침체 등으로 매수세는 전반적으로 위축된 상반기였다. 또 하반기에 가격이 더 떨어질 것이라는 대세 전망 속에 매수자들이 매수 타이밍을 미뤄 거래량이 예년보다 감소했다.

'분양 시장'은 경기 악화로 상반기 분양 물량은 감소했다. 상반기에는 보금자리주택, 시프트 등 저가형 공공분양이나 입지여건이 좋은 민간분양 사업지 중심으로만 청약 열기가 뜨거워 양극화 현상이 극심했다.

'재개발'은 서울시의 용적률 상향 호재로 오름세를 보였다. 하지만 가격 강세였던 유망 소형지분은 약세를 보였고, 수익형 상품인 '오피스텔'은 경기침체와 아파트 가격 하락에 반해 안정적인 수입을 원하는 수요자들로 상대적으로 오름세를 보였다.

2. 2010년 하반기 부동산 시장에 대한 전망

"가격 오를 만한 호재 없어, 상반기에 이어 하락세 이어질 듯"

＞＞ 스피드뱅크 리서치센터 조민이 팀장

상반기에 이어 하반기에도 입주가 이어져 입주 물량이 쏟아져 나오는 지역은 가격 하락이 불가피할 것으로 보인다. 또 3차 보금자리주택, 보금자리주택 시범지구 등 본 청약 물량이 나오면서 '되는 곳만 되는' 청약 양극화가 계속될 것으로 보인다.

＞＞ 닥터아파트 리서치센터 김주철 팀장

하반기 부동산 시장은 상반기와 마찬가지로 하락세가 이어질 전망이다. 부동산 시장을 살릴 만한 대형 호재가 없기 때문이다. 하지만 올 연말 정도 되면 바닥이 다져지면서 큰 폭은 아니지만 하락세가 중단될 가능성은 충분히 있다.

＞＞ 부동산 114 리서치센터 이호연 팀장

하반기에는 상반기와 유사한 형태를 유지할 것으로 예상된다. 기준금리가 인상되고 거래부양책도 아직 나오지 않은 상황 속에 매도·매수자들이 관망하면서 거래는 부진할 것으로 예상된다.

3. 가격 하락을 이끄는 부동산 시장의 '악재'

"금리인상, 보금자리주택, 대단위 입주물량… 부동산 시장에 불리하게 작용할 듯"

＞＞ 스피드뱅크 리서치센터 조민이 팀장

하반기 부동산 시장의 악재로는 '미분양 물량 증가', '금리인상', 상반기에 이어 대단위 '입주물량'을 꼽을 수 있다.

＞＞ 닥터아파트 리서치센터 김주철 팀장

올 하반기 부동산 시장의 가장 큰 악재는 계속되는 실물경기 침체에 '금리인상' 조치다. 여기에 계속 진행되고 있는 '보금자리주택' 공급도 기존 부동산 시장에 악재로 작용될 것으로 보인다.

＞＞ 부동산 114 리서치센터 이호연 팀장

하반기 '악재'로 작용할 만한 요소로는 7월 초에 발표된 '금리인상'이다. 기준금리가 인상되면 향후 각종 대출금리 등이 인상될 가능성이 있으므로 가계 부담이 증가할 가능성이 높고, 따라서 매수세가 위축될 우려가 있다.

수도권 '입주물량'의 국지적 집중도 부동산 가격 하락을 이끌 악재로 들 수 있다. 상반기에는 서울 강북, 경기 북부, 용인 등지의 새 아파트 입주가 집중된 곳에 가격이 하락하는 양상을 보였다. 하반기에도 이 같은 지역의 가격 약세가 예상되므로 입주가 마무리되는 시점까지는 하락이 불가피할 것으로 보인다.

4. 하반기에 나타날 수 있는 '호재'

"정부의 부동산 완화정책, 제2롯데월드 공사 착공, 재건축, 보금자리주택 예정지 발표 등은 부동산 호재로 기대할 만해"

＞＞ 스피드뱅크 리서치센터 조민이 팀장

호재로는 부동산 대책이 있으나 대출규제를 제외한 4·23대책의 보완수준이 될 것으로 보여 파급력 크지 않을 것으로 예상된다. 개포지구 마스터플랜 발표, 강동권 재건축 추진 등 공공관리제도 등도 호재로 작용할 것으로 보인다.

＞＞ 닥터아파트 리서치센터 김주철 팀장

호재로는 경기침체에 따른 정부의 '부동산 추가 완화책'을 들 수 있다. 여기에 예년 대비 절반 이하로 줄어드는 내년 입주량 역시 올해 연말 호재로 작용될 것으로 보인다. 그 밖에 '제2롯데월드' 공사 착공, 본격적인 '재건축 사업' 추진도 일정 부분 하반기 부동산 경기에 호재로 작용할 수 있을 것으로 전망된다.

＞＞ 부동산 114 리서치센터 이호연 팀장

'호재'로 작용할 만한 요소로는 정부의 거래 활성화 대책이 긍정적인 기대를 하게 만들 것으로 보인다. 3차 보금자리주택이 11월경 사전예약을 진행할 예정이고, 4차 보금자리주택 예정지 지정 발표도 하반기에 예정되어 무주택 서민들에게 희소식이 될 수 있다. 서울에서는 한강 전략 정비구역의 사업도 본격화될 예정이며, 그 밖에 제2롯데월드 사업 착공과 용인 경전철, 경춘선 복선전철, 제2자유로, 인천공항철도, 부산 지하철 4호선 등 교통망 확충계획이 호재로 예상된다.

5. 실수요자의 '내집마련' 시기

"올 하반기가 내집마련 절호의 기회, 급매물에 눈독 들여라"

＞＞ 스피드뱅크 리서치센터 조민이 팀장

지금부터 급매물 중심으로 선호 지역을 눈여겨보는 것이 좋을 듯싶다. 입지가 괜찮은 곳의 가격 하락폭이 큰 아파트 위주로 볼 필요가 있다. 금리인상이 지속되면 경매 물건이 증가할 것이므로 경매 시장에서 우량물건 위주로 관심을 갖는 것도 괜찮다.

＞＞ 닥터아파트 리서치센터 김주철 팀장

투자 목적이 아닌 순수한 내집마련을 목표로 하는 수요자라면, 이번 하반기에 적극적으로 내집을 마련해보기를 권한다. 일부에서는 집값 폭락으로 인해 굳이 내집마련을 할 필요가 없다고 하지만 부동산 시장은 미래를 쉽게 예측하기 어렵기 때문에 가격이 하락했을 때 내집마련을 하는 것이 좋다.

특히 하락할 때에는 다른 지역보다 낮게 하락하고, 상승할 때에는 보다 높게 상승하는 지역으로 접근해야 향후 집값 변동이라는 위험에도 적절한 대처를 할 수 있을 것이다. 그런 지역은 쉽게 찾기는 어렵겠지만 강남권 및 도심권 등 유동인구가 많은 지역으로 연계되는 교통 호재 인근 지역으로 접근하는 것이 유리하다. 시기는 추석 이후부터 본격적으로 알아보는 게 좋겠다.

＞＞ 부동산 114 리서치센터 이호연 팀장

실수요자 입장에서는 관심 지역과 단지가 어느 정도 윤곽이 잡힌 상태일 테니 해당 단지 급매물이나 싸게 나온 매물이 있는지를 수시로 체크해야 한다. 실수요자들은 올 하반기나 내년 상반기를 저렴한 매수 시점으로 공략해보자. 최근 아파트 가격이 하락하고 있어 상대적으로 저렴한 매물이 출시된 지역, 단지라면 고점보다 시세가 빠진 물건을 살펴본 후 매입을 고려해볼 수 있다. 단, 금리가 인상되는 상황이니 무리한 대출은 금물이다.

집 한 채만 가지고 있는 소유자라면 현재 보유하고 있는 부동산을 재점검할 필요가 있다. 보유하고 있는 집의 가격 상승 여지가 없거나 이미 가치가 반영된 단지라면, 매도 후에 가격 조정이 이뤄진 다른 곳으로 갈아타는 것도 나쁘지 않다. 최근 중대형 매물의 가격이 많이 떨어지고 있으므로 중소형에서 중대형으로 갈아타기를 시도하는 것도 좋은 방법이다.

6. 재테크 투자자의 하반기 대비

"공격적 투자는 금물, 역세권 도심의 임대수익형 오피스텔 쪽도 인기 모아"

＞＞ 스피드뱅크 리서치센터 조민이 팀장

금리인상이 여전히 변수로 남아 있기 때문에 공격적 투자는 금물이다. 실수요가 아니라면 전세를 끼고 부동산을 매입하는 게 하나의 방법이 될 수 있다. 하지만 이전처럼 단기차익을 기대하기 어려우므로 반드시 장기적인 자금계획을 세운 후 투자에 임해야 한다.

＞＞ 닥터아파트 리서치센터 김주철 팀장

현 시점에 재테크 수단으로 부동산을 매입하는 것은 지양해야 할 것 같다. 금리가 상승될 우려가 큰 가운데 최근 가격이 많이 떨어지긴 했지만 아직 '부동산 가격이 높다'라는 인식이 팽배하기 때문이다.

올 연말 정도에 하락세에서 상승세로 반전될 가능성은 충분하지만 예전처럼 큰 폭의 집값 상승은 사실상 기대하기 어렵기 때문에 재테크, 즉 투자 차원의 주택 구입은 바람직하지 않을 것으로 보인다.

또 최근 오피스텔 등의 투자가 많은 사람들로부터 인기를 끌고 있는데, 서울 지역 역세권은 장기적으로 메리트가 있을 것으로 보인다. 서울 지역의 경우 재개발, 재건축 등의 사업으로 저렴한 임대물량이 점차 줄어들고, 이를 대신한 고가의 아파트가 들어서면서 전반적으로 저가의 임대물량이 줄어들 것으로 보이기 때문이다.

하지만 서울을 제외한 다른 지역의 경우 오피스텔이라고 해서 무조건 투자하면 낭패를 볼 수 있다. 특히 아파트 공급량이 많은 지역은 오피스텔이 아니더라도 저가의 아파트 임대물량을 찾을 수 있기 때문에 더욱 조심해야 할 것이다.

＞＞ 부동산 114 리서치센터 이호연 팀장

투자자라면 가격이 하락 조정된 강남권 재건축이나 재개발 용적률 완화가 기대되는 곳, 갈아탈 만한 지역, 단지를 살펴보자. 현재 가격 하향 조정 중인 시점이므로 여유자금이 있다면 개별적인 수익성 여부를 검토해 접근해보는 것이 좋다.

장기 보유한 아파트로 향후 가격 상승 여지가 없다면 양도세 한시 감면 혜택 매물을 대상으로 매도 후 갈아타기를 시도해보는 것도 방법이다. 올해 말까지 다주택자 양도세 한시 감면 혜택 적용을 받을 수 있다(단, 8월 세제 개편안에서 연장 여부 확정될 예정임).

아파트 가격이 하락하고 있는 시점이므로 아파트 위주로 투자를 고려했던 투자자라면, 포트폴리오를 재검토할 필요성도 있다. 아파트 외에 수익형 상품이나 다른 상품으로 눈을 돌려보는 것도 방법이다.

아파트 매매차익이 감소하면서 임대수익형 상품이 각광받고 있다. 환금성이 좋은 중소형 주택이나 임대상품을 고려해보자. 고정적인 월세 수입을 받는 상품인 오피스텔도 인기를 끌고 있으니 역세권이나 대학가, 직장인이 많은 도심 주변에서 유망한 상품을 찾아보자. 최근 노령인구, 미혼가구, 1~2인 가구가 꾸준히 증가할 것으로 예상돼 중소형 임대상품의 인기는 계속될 전망이다. 도시형 생활주택이나 주택상품도 관심을 끌 것으로 보인다.

7. 정부의 부동산 정책에 바라는 점

"DTI 규제 완화 등 단기 정책보다, 장기적이고 체계적인 부동산 정책 필요"

＞＞ 스피드뱅크 리서치센터 조민이 팀장

최근의 거래 실종은 부동산 정책으로 거래가 묶여 있다기보다, 대세 상승에 따른 후유증으로 보인다. 금융규제는 풀지 않을 것으로 보이며, 금융규제를 푼다면 단기적으로 긍정적인 분위기가 형성될지 모르나 결과적으로 부동산 시장의 불안을 더욱 키우는 요소가 될 수 있다고 생각한다.

＞＞ 닥터아파트 리서치센터 김주철 팀장

정부는 현 시점에서 큰 폭의 규제완화를 하더라도 현재 침체돼 있는 부동산 경기를 당장에 살리기는 어려울 것으로 보인다. 부동산에 대한 소비심리가 너무 위축돼 있기 때문이다. 더욱이 최고의 규제로 생각하고 있는 DTI 규제 완화 역시, 현재 침체된 부동산 시장을 하루아침에 살리기에는 역부족일 것으로 보인다. 따라서 정부는 현재 부동산 시장을 한 번의 정책으로 살리려는 노력보다, 죽어 있는 매수세를 살릴 수 있는 '장기적인 전략'이 필요할 것으로 보인다.

여기에는 다주택자 양도세 중과세 폐지를 비롯해 DTI 규제 완화 등의 여러 규제 완화가 있지만, 보다 체계적이고 계획적인 보금자리주택 공급이 있어야 할 것으로 보인다. 현재 무차별적인 보금자리주택 공급으로 시장이 매우 혼란스럽기 때문이다. 즉, 시장이 수용할 수 있을 정도 공급물량이 체계적으로 나와야 할 것으로 보이며, 택지보상도 이뤄지지 않은 상태에서 '보여주기'식 사전예약 역시 자제해야 할 것으로 보인다.

＞＞ 부동산 114 리서치센터 이호연 팀장

경기회복이 지연되고 거래 부진이 계속되는 상황이다. 최근 거래도 예년보다 감소해 향후 거래를 활성화할 수 있는 대책이 필요하다.

 

출처 : 레이디경향