[스크랩] [경매투자] 조급함 버리고 권리분석 철저히…뉴타운ㆍ역세권 주목

올 하반기 경매시장은 실수요자들에게 더없이 좋은 '기회의 땅'이 될 전망이다. 상반기에 이어 하반기에도 경매물건이 풍부하게 쏟아져 낮은 가격에 좋은 물건을 낙찰받을 가능성이 높기 때문이다. 아파트의 경우 중대형 물량이 여전히 많아 낙찰가 하락은 불가피해 보인다. '총알'이 많지 않은 사람들은 연립이나 다세대주택,원룸으로 눈을 돌려도 좋다.

◆물건 늘고 낙찰가는 떨어져

하반기에는 경매시장에 새로 유입되는 신건(新件)이 늘어나고 유찰로 다시 경매가 진행되는 물건이 지속적으로 많아 '골라잡는 재미'가 쏠쏠할 것으로 보인다. 신건은 지난 1월 7824건，2월 6787건이던 것이 3월부터 부쩍 늘기 시작해 1만건을 넘어섰다. 4월에는 1만 231건을 기록,연초 대비 30~40%의 증가세를 보였다.

유찰되는 물건도 많아 시장은 한마디로 '물반 고기반' 장세다. 경매 진행건수 대비 낙찰되는 건수를 뜻하는 낙찰률은 수도권 아파트(주상복합 포함)의 경우,지난 1월 45.1%에서 5월엔 31.5%로 급락했다. 올초 약 10건 가운데 절반가량이 낙찰됐다면 지금은 3건 정도만 낙찰된 것이다. 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율도 계속 하락세를 보이고 있다. 수도권 아파트 낙찰가율은 총부채상환비율(DTI)대출규제 강화 전인 작년 9월 90%까지 치솟았다가 10월 이후 하락세로 돌아서며 올초 85%를 기록했다. 5월 들어서는 78.5%로 80%가 붕괴됐다.

◆아파트,급매가 확인 뒤 응찰해야

아파트는 하반기에도 저가 낙찰이 계속될 전망이다. 주택거래 침체가 계속돼 투자자 입장에선 싼 값에 낙찰받아야만 승산이 있기 때문이다. 특히 중대형 아파트의 낙찰가 하락이 두드러질 것으로 예상된다. 2006년 전용 85㎡ 초과 수도권 중대형 아파트는 경매물건 중 36.6%를 차지했으나 올 1~4월엔 68.1%로 두 배가량 많아졌다.

◆다세대 등은 권리 · 가격분석 중요

연립 · 다세대주택은 비교적 적은 돈으로 구입할 수 있고 총부채상환비율(DTI) 규제가 없으므로 대출받기 쉬워 인기가 꾸준하다. 전문가들은 △뉴타운 · 재개발과 같은 개발호재가 있는 곳 △역세권으로 거주나 임대가 쉬운 곳 △준공된 지 얼마되지 않고 관리상태도 좋은 곳 △가급적 대지지분이 넓고 임대가 수월한 물건에 초점을 맞추라고 권한다.

연립 · 다세대는 그러나 표준화된 아파트와 달리 시세 파악이 어렵다. 대지지분과 건물 면적이 다세대주택마다 다르고 건축 연도,주차장 시설，방 구조에 따라 가격이 큰 차이를 보이기 때문이다. 김진현 한국부동산칼리지 원장은 "그 어느 때보다도 매입가가 중요한 시기인 만큼 조급하게 응찰하며 가격을 높게 쓸 것이 아니라 철저하게 가격부터 분석해야 한다"고 조언했다. 재개발지역이라면 개발 진행 상태를 확인해야 한다.

다가구주택은 임차인이 많아 권리분석이 복잡하지만 투자에 성공하면 높은 수익을 올릴 수 있다. '원룸'으로 이뤄진 임대용 다가구주택이나 리모델링 등으로 개조가 가능한 역세권 · 대학가 주변 다가구주택은 경매시장에 나오기가 무섭게 팔려나간다. 이런 물건은 은행이자보다 평균 2~3배 높은 임대수입을 기대할 수 있다. 다가구는 임차인이 여러 명이기 때문에 권리분석과 명도 대책을 철저히 세워야 한다. 보수 및 리모델링 비용을 미리 산출하고 비용이 과다하다면 낙찰가를 낮춰 응찰할 것을 전문가들은 권한다.

◆오피스텔,단기차익 기대 버려야

전 · 월세금 급등으로 부쩍 관심을 모으고 있는 오피스텔은 서울지역의 경우 낙찰가율이 2월 66.1%，3월 78.1%，4월 78.4%，5월 91.1%로 급상승하고 있다. 하지만 오피스텔은 가격이 천천히 상승하는 특성이 있어 단기매매차익을 노린 응찰은 피해야 한다. 수익성을 분석할 때 공실률도 예측해봐야 한다.

상가도 응찰자 수가 증가 추세다. 대출한도가 아파트보다 높고 최근 주택시장에 대한 부정적 전망이 쏟아지면서 투자자들의 관심이 상가로 옮겨가고 있기 때문이다 지지옥션의 강은 팀장은 "해당 경매물건의 상권，임대료 수준，공실률 등을 따져 수익성에 대해 확신이 선 뒤,응찰하는 것이 바람직하다"고 조언했다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com

출처 : 건국대학교 부동산아카데미

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