50억원으로 500억 벌기

부동산으로 돈을 벌기 위해서는 네 가지, 즉, 조직, 돈, 정보, 경험 등을 모두 갖춰야 한다. 벤처 기업과는 다르게 20대, 30대에 부동산 재벌이 나오기 힘든 것은 위의 요소들 때문이다.

요즘 같은 불황기는 부동산 투자의 적기이다. 일단 경쟁자가 적은데 반해, 공급 물량은 풍부하기 때문이다. 보통 ‘투자를 한다는 큰 손들은 금액이 대개 50억원 정도다’라고 이야기들 한다. 웬만한 빌딩 한 채 값을 투자의 시드머니로 보는 것이다. 최근 저금리 상황의 풍부한 유동성은 그나마 안정적인 부동산 시장을 쉽게 포기하지 않는다.

분당구 수내동 J부동산 K씨는 나름대로 부동산으로 큰 돈 버는 법을 터득한 사람이다. 그는 분당 신도시의 택지 분양을 시작할 때, 부동산 고객 10명을 모아 50억원을 확보한 후, 신도시내의 중심 상업 용지를 매입하여, 건물을 짓고 분양을 해서 너무나도 쉽게 돈을 벌었다. 수내역 롯데 백화점 전면의 6, 7층 건물들 중 상당수가 그의 작품들이다.

분양가는 자신의 부동산 경험을 토대로 정확히 시중 금리 + 2%의 임대료를 받는데 부담이 없도록 정했다. 어쨌든 K씨는 결국, 자기 돈 50억원으로 500억원을 벌었다. 그는 요즘 동탄 중심 상업 지역 땅을 사러 다니느라 바쁘다. 부동산학적 이론상의 택지 지구 내 상업 용지 비율이나 상가 적정 규모를 따지지도 않는다. 다만 대형 쇼핑 타운이 되는 인근 지역에 제일 좋은 땅은 무조건 된다고 믿기 때문이다.

분당동 삼성플라자 앞에는 E 상가가 분양 중이다. 이는 H기업이 소유하고 있던 한양프라자가 경매로 나온 것을 J기업이 감정가의 51%로 매입한 것이다. 낙찰가는 205억원. J기업은 자기돈 40억원을 납부하고 상호신용금고에서 165억원을 차입했다. 그리고 D부동산신탁을 참여시켜, 리모델링과 동시에 분양에 들어갔다. 좋은 위치와 넘치는 유동 인구로 결과는 좋은 평이다. 시나리오대로 분양이 완결되면 J기업은 500억원을 벌 수 있다.

부동산이란 기업적 방식으로 50억원으로 500억원을 벌겠다는 목표를 잡으면 절대 성공할 수 없다. 기회와 찬스라는 불확실한 요소가 공존하기 때문이다. 부동산 관련업에 종사하면서 계속되는 컨설팅 수업과 조사, 그리고, 기획에 의해서 확실한 독점 상권에의 과감한 투자만이 500억원을 벌 수 있다. 그러기 위해서는 엄청나게 발품을 팔아야 하고, 술도 많이 사야 한다.

은행지점장 출신인 T부동산 컨설팅의 L사장은 고만고만한 시행사 사장만 50여명을 알고 있다. 그들은 죽전, 수지 지역에 짓고 있는 중심 상가 뿐만 아니라, 동탄, 구성, 동백, 태안, 병점 신도시까지 따라 다니며, 시행사가 흔들릴 때마다 과감하게 미분양 상가들을 반값에 매입하고, 연리 8% 정도에 임대를 맞춰 놓고 다시 실수요자에게 수십차례 매매해서 50억원으로 500억원을 벌었다.

L사장은 조직과 돈과 정보와 경험을 고루 갖췄음은 물론이다. 그는 나름대로 풍부한 주변 유동인구를 지닌 안정적 임대 수익이 기대되는 프리미엄 복합 상가에 투자했다. 확실한 자본력을 확보하지 못했던 시행사들은 총7층 건물을 지어 1층 정도만 분양을 마치고 2층에서 7층까지를 원가로 L사장에게 넘길 수 밖에 없는 상황을 맞았고, L사장은 4가지 요소를 기반으로 구원 투수로 들어가 뒷마무리를 하고 차곡차곡 돈을 모았다.

분양권 매매가 가능하던 때에는 오로지 분양권 매매만으로 수백억을 챙긴 선수들도 많다. 그러나, 웬일인지 5억원으로 50억원을 벌기는 훨씬 어렵다. 5천만원으로 5억원을 벌기 또한 더욱 어렵다.

왜 그럴까?

미분, 적분, 수열, 조합 등을 착실히 배운 멤버들은 그 이유를 알 것이다. 1천만원에서 1억원까지는 노동으로, 1억원에서 5억원까지는 집으로, 5억원에서 50억원까지는 운명적인 사람을 만나서, 그 다음 50억원에서 500억원까지는 기술과 컨설팅이라는 4가지 요소로 버는 것이 돈인 것 같다.

문제...

“어느 봉급 생활자가 봉급의 일부를 매년 1월 1일 적립키로 했다. 적립할 금액은 봉급 인상률을 감안하여 매년 전년도보다 6%씩 증액하기로 하였다. 2005년 1월 1일부터 500만원을 적립하기 시작한다면 2012년 12월 31일까지 적립된 금액의 원리 합계는 얼마일까? 단, 연이율 6%, 1년마다 복리 계산하고, 1.06의 7승을 1.5로 계산한다."

책을 보든지, 사람을 사든지, 위의 문제를 풀 줄 안다면, 당신도 4가지 요소만 갖출 경우, 부동산으로 500억원을 벌 가능성이 높다.