임대수익 꾸준한 대학가·역세권 오피스텔 `눈길`

◆ 실질금리 마이너스시대 재테크 어떻게 / 부동산◆

"가격이 크게 오르지 않아도 좋으니 임대료를 꼬박꼬박 받을 수 있는 곳 어디 없을까요?"
최근 시중은행 PB센터와 부동산투자자문 전문가들이 가장 자주 받는 질문이다. 이들은 "종잣돈을 투자해 단기간에 2~3배의 시세차익을 내겠다는 사람들은 사라진 지 오래"라고 입을 모은다.

저축할수록 돈의 가치가 떨어지는 '마이너스 금리' 시대에는 수익형 부동산 쪽으로 돈이 몰리는 경향이 있다. 오피스텔 원룸 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 사람들의 목표는 양도차익보다는 임대수익이다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "가격이 오를 때는 시세차익을 염두에 둔 상품 선호도가 높지만 가격이 오르지 않을 때는 임대상품 투자가 늘어난다"고 말했다.

전문가들도 소형 오피스텔과 원룸, 도시형생활주택 등 임대 수요가 꾸준한 상품을 추천했다.

이남수 신한은행 PB부동산 팀장은 "중소형주택 공급이 줄면서 전세금이 오르고 소형 주거 기능을 대체하는 오피스텔과 도시형생활주택이 틈새 상품으로 각광받고 있다"고 말했다.

◆ 직장인+학생 더블 수요 많은 대학가 역세권을 노려라

= 부동산 전문가들은 역세권 소형 오피스텔을 투자 1순위로 꼽았다. 신촌 회기 휘경 봉천역 인근은 지방에서 서울로 올라오는 학생 수요가 꾸준하다. 도심권역이라면 직장인 임대 수요 비율도 높다. 대학생들은 졸업 이후 취업하더라도 생활권역을 잘 바꾸지 않는 경우가 많기 때문이다.


이영진 닥터아파트 이사는 "대학가 주변 오피스텔은 기본적인 유동인구가 많고, 교직원 학생 직장인 등 임대 수요가 풍부하다"고 말했다.

신혼부부가 주로 찾는 분당, 일산신도시 역세권 소형 오피스텔도 유망하다. 다만 투자 시에는 온전히 자기 돈으로만 투자했을 때 얻는 수익률을 먼저 따져봐야 한다. 최근에는 임대수익률이 5~7%를 넘기 어렵다.

박원갑 소장은 "분양 관계자들이 홍보하는 높은 수익률은 대부분 대출을 최대로 받는다는 가정에서 나온다"며 "공실률과 중개수수료 재산세 등 추가 비용을 제외한 실제 이익은 기대보다 적을 수 있으므로 경ㆍ공매 등을 통해 매입금액을 낮춰야 한다"고 조언했다.

◆ 수도권 외곽 안산, 시흥도 수익률 높아

= 임대사업자들은 대체로 서울을 벗어나지 않으려 하지만 수도권 외곽이나 지방이 수익률은 오히려 높다.

박상언 유엔알 대표는 "오피스텔 임대수익률은 도심에서 멀어질수록 높아진다"며 "1억원 이하 소액 투자처로는 안산 고잔동이나 7호선 부평구청역 인근 오피스텔 등이 적당하다"고 추천했다.

안산 고잔동 인근 오피스텔 43㎡를 6000만~7000만원 선에 매입한 경우 보증금 500만원, 임대료 월 35만~40만원가량을 받을 수 있다.

투자금액이 5억원 이상이라면 직장인 임대 수요가 많은 신림, 구로, 가산동 일대 원룸과 다가구주택도 고려해볼 만하다. 이영진 소장은 "지금처럼 전세가 강세인 시장에서는 보증부 월세로 전환해 임대수익률을 높일 수 있다"고 평가했다.

또 용인이나 김포 등 수도권 내에서 분양가를 30% 이상 깎아주는 미분양 아파트를 매입해 투자비용을 낮추면 임대수익률은 올라간다.

◆ 관리비 세금 등 추가 비용 고려해야

= 임대사업 시 세입자가 부담할 수 있을 만한 임대료인지, 주거하기 적정한 면적인지를 먼저 따져보는 것이 필요하다. 같은 소형주택이라도 가구 구성원 수, 직업, 소득 수준이나 연령대에 따라 수요층이 달라진다.

김신조 내외주건 대표는 "주거지역과 가까운 역세권이라면 50~70㎡대(방 1~2개) 주택에 대한 수요가 많은 반면 대학생이나 젊은 직장인을 대상으로 하는 소형주택은 작을수록 좋다"고 말했다.

임대료 수준이 해당 수요층 소득의 20~30%를 넘지 않는지도 함께 체크한다. 같은 면적이라면 저층을 선택한다. 분양가나 매매가는 고층에 비해 낮고, 임대료는 고층과 비슷한 수준이기 때문이다. 임대상품은 계속 관리하지 않으면 임대료가 낮아지게 마련이다. 준공된 지 10년 이내 건물을 선택하는 게 안전하다.

이남수 팀장은 "실내 가전 품목이나 관리비, 주차 가능 여부도 임대료와 직결되므로 투자 시 고려해야 한다"고 말했다.

또 수익형 부동산에서는 일부 '절세' 전략이 가능하다. 오피스텔을 분양받을 때 사업자로 등록하면 건물 부분에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있다.

박상언 대표는 "오피스텔 임대소득 등은 다른 소득과 합산돼 과세된다"며 "본인 소유 부동산이 많거나 소득세 납부액이 많으면 소득이 적은 배우자 명의로 계약하고, 부가가치세 등을 환급받는 등 세금만 챙겨도 수익률을 연간 1%가량 끌어올릴 수 있다"고 말했다.

[이유진 기자]