고가주택·고급주택·별장…세법도 세금도 달라

세법에서는 고가주택, 고급주택 또는 별장에 대해서는 일반주택에 비해 높은 세율을 적용하는 등 무거운 세금을 내도록 규정하고 있다. 모두 비슷한 의미인 것 같지만 국세인 소득세법과 지방세법에서는 서로 다른 개념과 과세방법을 채택하고 있다.

소득세법에서 고가주택은 면적 크기와 상관없이 매매가격이 9억원이 넘는 주택과 그 부수토지를 말한다.

만일 주택 한 채를 여러 사람이 공동으로 소유하다가 파는 때는 자기 지분가액이 아닌 전체 지분 매매가액을 기준으로 9억원이 넘으면 고가주택으로 본다는 점에 유의해야 한다.

 

물론 3년 이상 보유 등 비과세 요건을 갖춘 고가주택 한 채만 보유하다가 팔면 9억원에 해당하는 매매차익에 대한 양도소득세는 내지 않아도 되며, 그 초과 부분에 상당하는 양도소득세를 낼 때는 보유 기간별로 24%에서 80%까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있다(1주택이 아닌 일반 부동산을 팔 때 적용되는 장기보유 특별공제율은 10%에서 30%다).

고급주택이란 지방세법상 개념이다. 고급주택을 구입하면 일반세율의 5배에 해당하는 높은 세율을 적용해 취득세를 내도록 하고 있다.

고급주택이란 다음 중 하나에 해당되는 주택으로서 공시가격이 6000만원을 초과하는 주택과 그 부속 토지를 말한다.

첫째, 건물 연면적이 331㎡를 초과하면서 그 건물가액이 9000만원을 초과하는 단독주택. 둘째, 대지면적이 662㎡를 초과하면서 그 건물가액이 9000만원을 초과하는 단독주택. 셋째, 전용면적이 245㎡를 초과하는 공동주택.

다만 67㎡ 이상 수영장 또는 하중 200㎏을 초과하는 엘리베이터ㆍ에스컬레이터 등을 설치한 단독주택은 그 규모와 관계없이 무조건 고급주택으로 보고 있으며, 하나의 고급주택을 여러 사람 명의로 나누어 소유하고 있어도 역시 고급주택으로 본다는 점에 유의해야 한다.

'별장'이라 함은 주거용 건축물이긴 하지만 늘 주거용으로 사용하지 않고 주말 등을 이용해 휴양이나 피서 등 목적으로 사용하는 건축물과 그 부속 토지를 말한다. 부속 토지 경계가 불분명하면 건물 바닥면적 10배만 부속 토지로 본다. 지방세법에서는 별장도 고급주택과 동일하게 취득세를 중과하고 재산세도 4%로 가장 높은 세율을 적용하고 있다. 취득세가 중과되는 별장은 종부세를 내지 않아도 된다.

다만 읍ㆍ면에 소재하는 일정한 농어촌 주택은 소득세법이나 지방세법에서 모두 별장으로 보지 않고 중과 대상에서 제외하고 있다. 농어촌주택 범위에는 약간 차이가 있다. 지방세법에서는 수도권ㆍ도시ㆍ허가ㆍ투기 지역과 광역시의 군 지역을 제외한 지역에 소재하는 별장으로서 건물 연면적이 150㎡ 이내고 부속 토지 면적이 660㎡ 이내면서 건물 공시가격이 6500만원 이내일 때만 농어촌 주택으로 본다.

하지만 소득세법에서는 지방세법상 농어촌 주택 중 건물 공시가격 기준 대신 그 건물과 부수 토지 기준시가가 1억원 이하일 때만 농어촌 주택으로 본다.

[이원배 매경세무센터 세무사]