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삼국지 고사 중 ‘죽은 제갈공명이 산 사마중달을 쫓아내다((死孔明 走 生仲達).’라는 말이 있다. 제갈공명의 뛰어난 전략을 두려워하던 사마중달이 공명이 죽은 후 촉나라를 공격하기 위해 진군하던 중 수레에 앉아 있는 공명의 목상(木像)을 보고 놀라 도망간 데에서 유래하는 말이다.
필자가 새삼 삼국지 내용 중 위 고사를 인용한 것은 부동산등기에 있어서도 위와 같은 경우가 있다는 것을 소개하려는 데에 있다.
즉 등기에 있어서도 죽은 등기가 산 사람을 이기는 경우가 있다는 것이다. 여기서 죽은 등기란 이미 효력을 상실한 등기를 말한다. 구체적으로 어떠한 경우가 여기에 해당할까.
여러 가지가 있지만 그 중 가처분에 대해서 알아보기로 하자. 만약 어떤 부동산에 가처분등기가 존재하고 있다면 그 부동산은 사실상 거래가 불가능하다고 볼 수 있다. 가처분의 위험성을 아는 사람이라면 그러한 부동산에 대하여 관심조차 가지지 않을 것이기 때문이다.
구체적으로 가처분이 어떠한 위험성을 내포하고 있는지 사례를 들어 알아보자.
실무상 부동산에 관한 가처분은 대부분 처분금지가처분이다. 처분금지가처분이란 가처분권자가 나중에 해당 부동산에 대하여 일정한 권리(소유권, 저당권 등)를 취득하거나 말소할 목적으로 행하는 가처분을 말한다.
예를 들면 매매계약 후 매도인이 합의한 대로 매수인에게 등기를 이전해주지 않아서 매수인이 그 부동산에 가처분을 신청하는 경우가 있다. 이 경우 가처분은 나중에 매수인이 소유권을 이전받을 목적으로 하는 가처분에 해당한다.
만약 이러한 내용의 가처분등기가 된 부동산을 제3자가 취득하였을 때 그 사람은 나중에 소유권을 상실하게 될 위험에 처하게 된다. 좀더 구체적으로 말하면 위 사례에서 가처분권자인 매수인이 본안소송(가처분권자가 권리실현을 목적으로 제기하는 소송을 말하며, 위 사례에서는 소유권이전등기절차이행청구의 소를 말한다)에서 승소하면 매수인의 신청에 의하여 제3자의 소유권등기가 말소되는 것이다.
이와 같은 권리소멸의 위험성이 있기에 가처분등기가 있는 부동산에 대하여는 거래뿐만 아니라 경매절차에서의 입찰도 꺼리는 것이 일반적 현상이다.
그러나 가처분등기가 있다고 하여 언제나 위험한 것은 아니다. 특히 그 가처분등기가 죽은 가처분등기(효력을 상실한 가처분을 말한다)일 경우에는 완전히 안전하다고 말할 수 있다.
구체적으로 어떠한 경우가 죽은 가처분등기에 해당할까. 목적을 달성한 가처분이다.
목적을 달성한 가처분등기는 등기부상에서 말소되지 않고 남아 있어도 더 이상 위험성은 없다. 본래 가처분은 채권자가 장차 소송(이를 본안소송이라 한다)을 통하여 자신의 권리를 실현시킬 때까지 채무자의 재산을 처분하지 못하도록 법률적으로 묶어두는 기능을 하는 임시적 처분에 불과하다.
즉 채권자가 권리실현의 목적을 달성할 때까지만 그 의미를 가지는 것이다. 따라서 가처분권자가 소송을 통하여 권리실현의 목적을 달성하였다면 그와 동시에 가처분은 그 효용을 다하여 법률적 의미를 잃게 되며, 가처분 본래의 위험성도 사라지게 된다.
이러한 가처분등기를 필자는 평소 일반인들에게 설명할 때 죽은 가처분이라고 말한다. 그것이 적절한 표현인지에 대해서는 다소 논란이 있겠지만 말이다.
이처럼 목적을 달성한 가처분등기는 더 이상 위험한 등기가 아님에도 불구하고 등기부상에서 말소되지 않고 여전히 존재한다면 위와 같은 내용을 알지 못하는 일반인들은 쉽게 그 부동산에 대한 거래나 입찰을 하지 못할 것이다.
마치 산 사마중달이 죽은 제갈공명의 목상(木像)에 놀라 도망친 것과 무엇이 다르랴. | 
