10월 첫째주 주간 부동산소식
(2010년 10월 4일~10월 10일까지)
<목 차>
1. 경매시장 동향
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 업계소식
5. 정부정책
6. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 동향
Ø 디지털태인에 따르면 지난 9월 한 달간 비강남권 아파트 낙찰가총액은 608억2896만원으로 지난 8월보다 27.45% 증가하면서 6개월만에 최고치를 기록했습니다.
Ø 전세금 상승으로 전세 수요자들이 싸게 내집마련을 할 수 있는 경매로 눈을 돌리면서 낙찰건수가 크게 늘었기 때문인데요. 특히 3억원 이하 저가 아파트 낙찰가 총액은 91억9753만원으로 8월 51억6787만원에 비해 77.98% 증가했습니다.
Ø 전세난은 경매시장에서 3억원 이하 저가주택은 인기를 보이고 있는 반면 20억원 이상의 고가주택은 외면당하고 있습니다.
Ø 지난달 서울·수도권의 감정가 3억원 이하 아파트 낙찰가율은 80.4%로 전달(78.9%)보다 상승했습니다. 이는 지난 2월(88%) 이후 줄곧 하락하다 8개월 만에 반등한 것입니다. 건당 평균 응찰자수도 6.1명으로 2월 이후 가장 많았습니다.
Ø 반면 지난달 서울지역 감정가 20억원 이상 아파트 낙찰가율은 74%로 지난달(70.7%)에 이어 감소했습니다. 평균 응찰자수도 2.2명으로 올 2월 이후 가장 적었고, 전달(5.7명)의 절반에도 미치지 못했습니다.
Ø 최근 전세값이 급등하자 그 대안으로 소형 평수의 아파트를 법원경매로 장만하려는 수요가 늘고 있는 것으로 나타났습니다.
Ø 최근 주택가 하락으로 경매시장에서도 유찰되는 아파트가 늘어나면서 2회 가량 유찰된 소형아파트의 경우 최저입찰가가 전세가격과 별반 차이가 나지 않게 되자 아예 구매에 나서는 수요가 일고 있는 것인데요.
Ø 최근 6개월간 면적별 아파트 경매 추이를 살펴보더라도 지난 9월 85㎡미만 아파트의 경우 평균응찰자수, 낙찰률, 낙찰가율이 큰 폭으로 상승세를 보였습니다.
● <8·29 부동산 대책 이후…> 북적이는 경매시장… 실제 입찰은 ‘미미’
2. 시장동향 및 전망
● 강남 '급매물' 반란?..가락시영·리센츠 등 급매물 소진
● 포스코 연구원들이 몰려온다...송도국제도시 오피스텔 대란
● 수익 낮은 아파트 사느니.. 소형 빌딩에 ‘돈 묻어두기’
Ø 크레디트스위스(CS)가 국내 건설업종 보고서에서 현재 가격 전망에 대한 확신이 부족하고, 과거 어느 때보다 주택 구입 여력이 낮으며, 전세 비용이 구입비보다 구조적으로 낮다는 점 등을 감안할 때 주택 시장이 빠르게 회복되기는 어려울 것으로 분석했습니다.
Ø 하지만 매매와 전세 비용 간의 차이가 빠른 속도로 줄어들고 있고, 주택 가격 하락과 소득 증가로 구입 여력이 점진적으로 개선될 전망이기 때문에 불황이 장기적이지는 않을 것이라고 내다봤습니다.
● 경제연구기관 정반대 집값전망…“폭락없다” “대세하락”
Ø HMC투자증권 보고서에 따르면 "내년 1분기부터 아파트 입주물량이 급감함에 따라 실질적인 공급부족이 소비자의 피부에 와 닿을 것"이라며 "신규 입주물량이 본격적으로 감소하는 내년 상반기부터는 국내 주택가격이 본격적으로 회복될 전망"이라고 나왔습니다.
Ø HMC투자증권은 주택가격 하락원인에 대해 국내 주택가격이 올해 초부터 부진해왔던 원인은 2009년 하반기부터 강화된 대출규제와 단기 모멘텀 소멸 등에서도 찾을 수도 있지만 근본 원인은 신규 입주물량 부담 때문이라고 분석했습니다.
3. 통계뉴스
Ø 4일 국민은행이 `9월 부동산중개업소를 대상으로 매도자와 매수자 중 어느쪽이 더 많은지를 조사한 결과 서울지역은 `매도세 우위`라는 응답이 82.5%로 전월(83.8%)보다 1.3%p 낮아졌습니다. 또 `매수세 우위`는 0.7%로 전월(0.4%)에 비해 0.3%p 증가했는데요.
Ø 지역별로는 강남권(11개 자치구)의 매도세 우위는 감소하고, ‘매수세 우위’는 증가하는 등 개선되는 모습을 보였고, 강북권(14개 자치구)에서는 ‘매도세 우위’와 매수세 우의가 모두 증가했습니다.
Ø 국토해양부와 국민은행에 따르면 서울지역 아파트 매매가대비 전세가 비율이 8월말 42.6%에서 9월말 현재 43%로 상승하면서 지난 2006년 43.8%이후 최고 수준을 기록했습니다. 특히 지난달 강북지역 아파트의 매매가 대비 전세가 비중은 45.4%로 강남(40.9%)에 비해 높았습니다.
Ø 한편 9월 한달간 서울 집값이 0.2% 하락한 반면 전세가격은 0.7% 상승하는 등 주택대기수요자들의 전세시장 ‘쏠림 현상’이 가속화되고 있습니다.
Ø 지난 9월 강남구(0.06%) 재건축 아파트 매매가가 지난 1월 이후 8개월 만에 반등에 성공했습니다. 8.29 부동산 대책이후 지구단위계획재정비안 주민 공람이 진행 중인 개포동 주공단지 중심으로 분위기가 다소 살아났기 때문인데요.
Ø 반면 그 외 여전히 하락세를 면치 못했습니다. 9월 한달간 수도권 재건축 아파트와 서울지역 재건축아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 각각 -0.16%, -0.12% 8개월째 하락세를 나타냈습니다.
Ø 국토해양부에 따르면 지난 8월말 현재 전국 미분양 주택은 10만3981가구로 전달(10만6464가구) 대비 2483가구(2.3%) 감소했습니다.
Ø 이는 지난 6∼7월에 이어 3개월째 감소한 것으로 지난 2007년 11월(10만1500가구) 이후 처음으로 10만 가구 초반대로 진입한 것인데요.
Ø 수도권의 경우 서울(7.4%)과 경기지역(2.1%)에서 신규미분양이 발생하면서 전달보다 총가구수가 늘어난 반면 지방에서는 분양가 인하, 임대전화 등의 해소책으로 17개월연속 감소세를 보였습니다.
Ø 7일 닥터아파트에 따르면 서울 강남·서초·송파·목동과 경기도 분당·평촌·용인 등 7곳의 아파트 전셋값 총액은 160조946억원으로 연초에 비해 10조9429억원(7.3%)이 증가한 것으로 나타났습니다.
Ø 하지만 버블세븐도 집값 하락 여파를 비껴가지 못하면서 7곳 전체의 시가총액은 440조926억원으로 같은 기간 동안 12조7228억원(2.8%) 감소했습니다.
Ø 한때 집값 상승의 진앙이었던 버블세븐 지역이 이제는 수도권 전셋값 오름세 주도 지역으로 변신한 것입니다.
Ø 닥터아파트에 따르면 올 3분기(7∼9월) 전국에서 총 9269가구가 분양된 것으로 조사됐습니다. 이는 2007년 4만5556가구로 줄어든 이후 4년 연속 내림세인데요.
Ø 특히 서울 및 수도권의 분양물량은 지난해 같은 기간에 비해 64.2%(7578가구) 급감했고, 인천·부산·대구·광주·울산 5대 광역시도 59.2%(3391가구) 감소했습니다.
Ø 반면 서울 및 수도권과 5대 광역시를 제외한 지방중소도시는 지난해 같은 기간에 비해 78.6%(1189가구) 증가했습니다.
Ø 이 같은 이유로 전문가들은 글로벌금융위기로 지난 2009년 신규공급이 급감한 데 따른 기저효과에 혁신도시 등 공장이전에 따른 실수요 공급 물량까지 몰렸기 때문으로 분석하고 있습니다.
● 내년 수도권 소형 아파트 1만2천가구..1인가구 증가치 절반
Ø 4일 통계청과 부동산114 등에 따르면 2011년 수도권의 1인 가구수는 160만6373명으로 총 3만6000여명이 증가할 것으로 예상되는데 내년에 입주하는 66㎡ 미만의 소형 아파트는 총 1만2000여가구로 1인 가구 증가 예상수치에 절반에도 못 미치는 것으로 나타났습니다.
Ø 문제는 서울지역에서 1~2인 가구를 위한 소형 주택 공급이 더 부족해질 수 있다는 데 있는데요. 서울의 경우 소형아파트 입주물량이 수요대비 많지 않음에도 불구하고 최근 서울시가 반지하 주택이나 고시원 신축제한을 연달아 발표했기 때문입니다.
Ø 4일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울 오피스텔 매매가는 1월 931만원이었던 3.3㎡당 매매가격은 지난해 말 961만원, 올 8월 말 현재 978만원까지 상승하면서 상승률이 5%에 달했습니다.
Ø 반면 임대수익률은 지난해 1월 6.05%에서 올 8월에는 5.72%까지 하락했는데요. 강남권 임대수익률도 같은 기간 5.96%에서 5.63%로 낮아졌습니다.
Ø 전반적인 임대수익률 하락 속에서도 은평구와 동대문구, 금천구 등은 7%대 수익률을 기록해 임대수익률 면에서는 강북권이 강남권보다 매력적인 것으로 나타났습니다. 이는 강북권 오피스텔 임대수익률이 높은 것은 강남권이나 도심에 비해 매입단가가 낮기 때문입니다.
Ø 부동산정보업체 스피드뱅크는 다음 달 전국적으로 35개 단지에서 1만3918가구의 아파트에 입주가 예정된 것으로 집계됐다고 6일 밝혔습니다. 이는 이달(1만8187가구) 대비 23.5%(4269가구) 감소한 것이면서 올 들어 월별 입주물량 중 최저치입니다.
Ø 부동산정보업체 부동산114가 3일 발표한 ‘2010년 하반기 아파트 분양 선호요인 설문조사’에 따르면 ‘시공품질’이 4.61점으로 가장 높았고 ‘교통여건’ ‘가격’ ‘평면구조’ 순으로 높은 점수를 얻은 것으로 나타났습니다.
Ø ‘투자가치’의 중요도는 4.3점으로 상반기 4.4점보다 낮아진 반면 조망이나 자연환경, 조경과 같이 주변 거주환경 요소에는 점수가 높아졌습니다.
● 가장 분양 받고 싶은 곳은 어디? 강남 보금자리·용산·광교 順
Ø 부동산114가 서울 및 수도권에 거주하는 아파트 분양 실수요자 985명을 대상으로 올 하반기(7~12월) 아파트 분양 선호요인 설문조사’를 실시한 결과 ▲강남권 보금자리(13.8%) ▲용산(10.5%) ▲광교(10.2%) ▲위례신도시(9.3%) 등의 순으로 나타났습니다.
Ø 거주지별로 보면 경기 지역 주민들은 1순위로 광교(26.4%), 강남 보금자리(13.9%), 위례(7.1%) 등을 선호했고, 서울 지역 주민들은 1순위로 강남 보금자리(18.9%), 용산(16.8%), 위례(14.1%) 등을 꼽았습니다.
Ø 올해 서울지역 구별 아파트값 변동률을 조사한 결과 은평구는 올 초 3.3㎡당 아파트 매매값이 1천155만원에서 현재 1천185만원으로 오르면서 무려 2.6%가 올랐습니다. 이어 종로 0.9%, 동대문 0.8%, 서초 0.7%, 구로 0.2%, 강북 0.1% 등의 순으로 올랐는데요.
Ø 집값 하락폭이 거세지면서 실수요자들이 많이 거주 하는 지역을 중심으로 오름세가 두드러진 것입니다.
Ø 반면 연초 대비 가장 많이 떨어진 지역은 송파구로 무려 5.6%(2천556만원→2천413만원)가 떨어졌고, 재건축 아파트 밀집지역인 강동구도 5.0%(2천27만원→1천925만원) 하락했습니다.
Ø 국토해양부에 따르면 올해 상반기 월평균 667채였던 도시형 생활주택 인허가 물량이 7월 1162채, 8월 1428채로 증가했습니다.
Ø 이는 7월부터 30채 미만 도시형 생활주택의 건축허가를 허용한데다 상업 및 준주거지역에서 150채 미만 규모의 도시형 생활주택을 주상복합 형태로 지을 때도 사업승인 없이 건축허가를 내주는 등 관련 규제가 대폭 완화했기 때문입니다.
● 서울 상가 1층 분양가 8억 넘어..부동산 침체에도 ↑
Ø 4일 상가뉴스레이다에 따르면 3분기 서울지역 내 분양중인 상가의 각 층별 3.3㎡당 평균 분양가격은 지하1층 1478만원, 지상1층 3556만원, 지상2층 1666만원, 지상3층 1688만원으로 나타났습니다.
Ø 서울지역 층별 표준 분양면적이 지하1층 97.10㎡(29.42평), 지상1층 75.02㎡(22.73평), 지상2층 105.95㎡(32.11평), 지상3층 95.44㎡(28.92평)인 것을 감안했을 때 지상1층의 경우 8억837만원이 소요되는 것입니다.
Ø 국토해양부가 8월 준공주택 실적을 파악한 결과 전국은 3만3428가구, 수도권은 1만8608가구로 나타났다고 밝혔습니다. 이는 전달보다 전국은 35.9%, 수도권은 70.4% 늘어난 수치입니다.
4. 업계소식
Ø 4일 건설업계에 따르면 올 들어 지난달 말까지 전국 100여개 재건축·재개발 사업장에서 15조원에 가까운 시공사 선정이 이뤄졌는데 이 가운데 대우건설, 롯데건설, 삼성물산, 현대산업개발 등 4개사가 2조원이 넘는 수주실적을 기록해 ‘2조원 클럽’에 이름을 올렸습니다.
Ø 이는 지난 7월 발표된 시공능력 평가 순위와 크게 엇갈리는 것인데요. 시공능력평가 4위인 대우건설은 15개 사업장에서 2조 6150억원을 수주해 1위에 등극했고, 시공능력 평가 7위인 롯데건설도 11곳에서 2조 2514억원어치를 따내 2위를 차지했습니다.
Ø 건설산업연구원은 9월 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 전월보다 12.5p 오른 62.6을 나타냈다고 6일 발표했습니다. CBSI가 전월 대비 10p 이상 오르기는 22.3p 상승한 작년 3월 이후 처음입니다.
Ø 건산연은 건설 비수기인 혹서기를 지나 성수기인 가을로 접어든데다 '8 · 29 부동산 대책'시행에 대한 기대감이 표출되면서 지수가 상승세를 나타냈다고 분석했습니다.
Ø 부동산써브에 따르면 지난 9월 전국에서 신규분양된 민간사업장 8곳이 모두 3순위까지 모집가구수를 채우는데 실패한 것으로 나타났습니다. 한 달 동안 민간 신규분양 사업장 중 순위내 마감 단지가 1곳도 없었던 적은 올 들어 처음입니다.
Ø 부동산시장이 전반적으로 침체돼 있는 상황에서 추석연휴까지 겹쳤고, 매매보다는 전세를 선호하는 분위기까지 확산되면서 이 같은 결과가 나온 것으로 업계는 분석했습니다.
● 부동산 시행사 3년새 140곳 문닫았다..업계 재편
Ø 서울시에 따르면 2007년 11월부터 지난달 말 현재까지 등록한 762개 부동산 개발업체 중 18.6%에 달하는 142개 업체가 폐업이나 등록취소 된 것으로 나타났습니다.
Ø 올해 들어서도 9개월간 33개 부동산 개발업체가 문을 닫았는데요. 이중 등록취소는 10개 업체인데 2명의 전문인력 근무 등 요건을 충족하지 못하게 된 경우입니다.
Ø 폐업이나 등록취소 건수가 증가하게 된 이유로는 최근 부동산 경기가 침체된 데다 개발사업의 일반적인 자금 조달 방식인 금융권 프로젝트파이낸싱(PF)이 사실상 중단됐기 때문입니다.
5. 정부정책
Ø 행정안전부는 지난 8.29대책때 내놓았던 세제감면제도 개편안을 마련했다고 6일 밝혔습니다.
Ø 행안부에 따르면 내년부터는 취득가액이 9억원 이하인 주택 취득으로 인해 1주택이 되는 경우에 한해 취등록세 감면이 적용(취득세1%, 등록세1%)됩니다. 다만 9억원을 초과하는 주택과 다주택자는 내년부터 감면 대상에서 제외돼 원래의 법정세율(취득세2%, 등록세2%)이 적용됩니다.
Ø 또한 2주택인 경우라도 이사 또는 근무지 이동 등으로 일시적인 2주택이 되는 경우는 종전과 동일하게 50% 감면 혜택을 적용 받을 수 있게 되는데요. 그러나 이 경우 2년 이내 1주택으로 되지 않으면 추후 감면 받은 세액을 추징 받게 됩니다.
Ø 국토해양부는 역세권개발구역의 건폐율과 용적률이 인근지역보다 1.5배 가량 높아진다는 내용을 골자로 한 '역세권의 개발 및 이용에 관한 법률' 시행령 제정안을 오는 16일부터 시행에 들어간다고 밝혔습니다.
Ø 제정안에는 국토부장관이 역세권 개발구역을 지정할 수 있는 최소 규모를 대지면적 3만㎡ 이상인 철도역 증축·개량과 30만㎡ 이상 신규 개발구역으로 정했고, 사업성을 높일 수 있도록 해당 지자체의 조례와 상관없이 건폐율 및 용적률의 1.5배까지 상향조정을 허용했습니다.
Ø 분당선 한티역 주변인 서울 강남구 역삼동 756번지 일대가 상업용도로 개발됩니다. 지난 7월초 역삼지구1종지구단위계획구역으로 지정된 이곳에 대해 강남구청은 최근 구체적인 지구단위계획 수립을 위한 용역을 발주한 것으로 확인됐는데요.
Ø 구청측은 “이 지역은 불합리하게 주택용지로 관리되어 왔다”며 “주택 용도 보다는 상업 용도의 수요가 높다”고 설명했고 있습니다.
Ø 현재 이 일대는 3종주거지역으로 지정돼 있기때문에 상업용도로 개발하기 위해 상업지역으로 용도지역 종상향이 이뤄질지가 초미의 관심입니다. 이에 대해 구청측은 “종상향 문제는 서울시에서 결정할 문제이고, 형평성을 고려했을 때 쉽게 이뤄지기는 힘들 것 이라고 전하고 있습니다.
Ø 4일 국토해양부와 서울시에 따르면 도시형 생활주택을 짓더라도 집주인이 사는 공간에 대해서는 면적제한을 두지 않기로 한 '주택건설기준 등에 관한 규정' 개정을 추진 중입니다.
Ø 지금까지는 도시형생활주택은 일정규모의 면적제한이 있어 집주인이 거주하면서 도시형생활주택을 관리하는데 어려움이 있었습니다. 하지만 이렇게 되면 집주인이 한 건물에 살면서 주택을 관리하기 쉬워지게 됩니다.
Ø 국토부가 ‘주택 공급에 관한 규칙` 개정안을 오는 8일 공포·시행한다고 밝혔는데요.
Ø 이번 개정안에는 국토부가 국민주택 등 특별공급 유형별 비율을 10%p 범위에서 탄력적으로 운영할 수 있도록 하고 민간아파트 다자녀 특별공급도 3%에서 5%로 확대되는 내용을 포함하고 있습니다.
Ø 또 영구·국민임대주택 및 장기전세주택 입주자 선정시 자산요건을 강화해 기준금액 이하의 부동산을 소유한 가구만 입주할 수 있도록 입주자격 요건을 강화했습니다.
6. 기타 주요뉴스
Ø 한국은행이 지난달 국내 16개 금융회사 여신 담당자를 상대로 조사한 대출행태지수 조사에 따르면 4분기 가계주택 대출수요지수는 6으로 3분기(6)와 비슷한 수준을 유지한 것으로 나타났습니다.
Ø 지난 8월29일 부동산 대책에서 수도권 DTI규제를 완화했지만 여전히 부동산 경기 불안으로 대출 수요가 늘지 않을 것으로 전망한 것입니다.
Ø 주택대출 수요는 늘지 않았지만 전체 대출 수요는 전분기(7)보다 크게 상승한 18을 기록했는데요. 이는 소비심리가 회복되면서 가계의 일반 대출 수요도 늘어날 것으로 예상됐기 때문입니다.
● DTI 규제완화한 뒤 주택대출 오히려 감소, 왜 그렇지?
● 경기도, GTX 노선 파주 평택 평택 구리까지 연장 검토
Ø 경기도가 GTX 노선을 파주와 평택, 양주, 구리까지 연장하는 방안을 검토하겠다고 밝혔습니다.
Ø 하지만 지난달 10일 한국교통연구원이 밝힌 GTX 노선과 연장 노선에 대한 타당성 용역 결과 일부 민원 노선(일산-파주 등)의 B/C(비용대비편익)가 사업성이 떨어지는 것으로 분석돼 정부가 도의 제안을 수용하기 어렵다는 지적이 많았습니다.
Ø 이에 대해 경기도는 연장노선을 포함해 경제성을 분석할 경우 결과가 다르게 나타날 수 있기 때문에 고속화를 추진중인 경춘선, 서해선 등 국가 기간철도망과 연계해 GTX 등 도내에게 계획(추진)되고 있는 철도망의 고속화 방안을 검토해야 한다고 주장하고 있습니다.
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