[스크랩] “대형 평형 아파트 경매 투자 적기”

설춘환 태한부동산컨설팅 대표

부동산 경기에 대한 비관론이 점점 강해지고 있다. 특히 실물경기의 터닝 포인트 내지 체감 경기가 불확실한 상황에서 많은 사람이 부동산 투자에 대해 막연한 불안감을 갖고 있다.

더불어 보금자리주택이 공급되는 지역에서는 굳이 제 돈 다주고 아파트를 분양받는 것 자체가 사실상 손해를 보는 느낌을 가질 수도 있을 것이다. 이러한 지역은 당분간 적극적인 수요가 늘기 어려울 것으로 보인다.

 

반면 불확실한 미래에서는 단연 경매가 최고의 재테크라고 생각하는 이들이 많다.
2010년 상반기 경매시장의 3대 지표(낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률)가 모두 하락세를 이어갔다.

더불어 4월 말 현재 제대로 된 물건이 서서히 경매시장에 나오고 있는 것도 상당히 주목할 만한 부분이다.

원칙적으로 부동산 시장 상황이 좋으면 경매 매물로 좋은 물건이 나올 수 없는 구조다. 그 이유는 경매로 나오기 전에 일반매매로 거의 다 전환되기 때문이다.

물론 자산 대비 부채가 많은 부동산은 예외지만 말이다. 더불어 경매시장의 매물에 대한 경쟁률은 일반매매와는 달리 전국 경쟁률이다. 수요 대비 공급이 한정적이다 보니 관심도는 더욱 높아만 가는 것이다.

최근 들어 경매로 물건을 낙찰 받아 달라고 하는 사람들이 오히려 늘었다. 그러나 중요한 전제가 있다. 저렴하고 쓸모 있는 것을 낙찰 받으려는 것이다. 금리는 연중최저치를 기록하고 있음에도 많은 유동자금이 어디로 가야할지 혼란스러워하는 분위기다.

특히 실수요자 입장에서 주거용 건물을 매수하기는 지금이 적기라고 판단된다. 그중에서도 대형 평형에 대한 투자는 지금이 최적기인 듯 하다.

대형 평형에 대한 낙찰가율은 급격히 하락하고 있다. 경험상 재테크 즉, 주식과 부동산은 누구나가 사려고 할 때가 적절한 매도 시점이었던 것이었고, 누구나가 팔려고 할 때가 적절한 매수 시점이었던 것이었다. 그러한 사정을 감안해 적극적인 경매 낙찰을 고려해봄직 하다.

최근에 치러진 서울 강남2구와 용산구의 대형 아파트에 대한 낙찰을 살펴보자.
먼저 송파구 송파동 한양아파트 52평형의 경매에서 감정평가액 11억5000만 원, 시세는 10억 원 정도 하는 물건이었다(감정평가액과 시세가 다른 이유는 감정평가 시점과 매각 시점이 최소 3~4개월 정도 간격이 있기 때문).

이 물건에 대해 얼마 전 8대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰자가 8억3000여 만 원(낙찰가율 71.9%)에 낙찰을 받았다.

또한 강남구 삼성동 상아아파트 43평형의 경우 감정평가액은 13억5000만 원(매각기일 당시 시세는 12억5000만 원)의 아파트에 대해 12명의 경쟁률을 뚫고 낙찰자가 10억8000만 원(낙찰가율 80%)에 낙찰을 받았다. 용산구 동부이촌동 현대맨숀 46평형은 감정가 대비 80%에 낙찰된 사례가 있었다.

얼마 전까지만 하더라도 강남3구의 웬만한 아파트에 대한 낙찰가율이 90%를 조금 상회했지만 지금은 80% 초반으로까지 떨어졌다.

부동산시장이 혼돈으로 빠져드는 이 시점에 경매시장에 인파가 몰리는 것은 어찌 보면 당연한 현상이다. 지금 시세보다 최소 10~20% 정도 저렴하게 매수한다면 차후에 부동산 가격 추가 하락 시 위험을 피해갈 수 있을 뿐 아니라, 오히려 부동산시장이 터닝 포인트를 잡고 상승세로 반전하게 된다면 그 이익은 극대화될 수 있을 것이다.

출처 : 건국대학교 부동산아카데미

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