금융기관 대출의 한계

 (부제 : 자금계획을 잘 짜자)

 

안녕하세요 설춘환입니다

 

날씨가 참 좋은 10월의 어느날입니다^^

얼마전 아는 지인이 상가빌딩 내지는 위락시설을 낙찰받고자 하여 상담전화가 왔습니다.

 

권리상의 하자가 있는 것처럼 보였습니다.

1. 예고등기

2. 유치권 

문제가 있는 것처럼 보였습니다.

 

흔히 경매에서 많이 언급되는 권리분석상의 하자입니다.

 

문제는 물건에 대한 접근을 하면 할수록 아무런 문제가 없는 가짜 유치권자 또는 거짓 예고등기처럼 보였습니다^^

 

의뢰인은 물건에 대한 애착을 가지고 점점 입찰에 참여하려고 하였습니다.

 

저 역시 법률상 문제가 없는 쪽으로 판단은 점점 기울어졌습니다. 그러나 법률적인 문제보다 더 큰 문제가 발생했습니다.

 

가령 위락시설 같은 경우 감정가가 40억 최저매각가격은 16억원인데요 낙찰은 18억원선에서 받을려고 했고 대출은 8억원정도를 받고자 했습니다.

 

그런데 문제는 8억원에 대한 대출이 가능한 곳이 1, 2금융권 통털어 단 한곳도 없었습니다.

(10곳 정도 문의 - 한곳 정도만 검토해보겠다고만 하였습니다)

 

실전에서 가장 큰 문제가 바로 이 대출에 대한 한계입니다. 낙찰은 받고 싶으나 대출이 안된다면 또 이러한 것을 빌미삼아 채무자 등이 가짜 유치권자 예고등기가 되게끔 작전(?) 내지는 전략을 잘 짜놓는다면 사실상 일부 대출을 받아서라도 입찰에 참여하는 것을 원천적으로 봉쇄하게 되는 것입니다.

 

경매를 방해하는 행위가 되는 것이지요.

 

사실상 경매낙찰을 받는 분중에 본인 돈 100%로 낙찰을 받는분은 많지 않습니다. 특히 이건과 같이 18억원이라고 하면 더더욱 그러한 것이지요.

 

오히려 그렇게 작전을 해놓았던 유치권자 예고등기권자가 오히려 싸게 낙찰을 받고 대출은 그들은 또 가능하겠지요?

 

너무 모순되고 있어서도 안되는데 사실상 이런일이 비일비재합니다^^

 

이러한 사정을 감안해서 금융기관은 사실상 유치권 금액을 제외한 나머지 금액에서 대출을 해주던지 또는 예고등기가 되어 있지만 배당을 받는 권리자가 은행이라면차후에 소유권을 빼앗겨도 낙찰대금을 회수하는 것이 그리 어렵지 않다는 점에서 적극적으로 대출을 해주는 것은 어떨까요.

(대출을 조장하라는 것이 아니고 물건분석 권리분석 입찰자의 신용도 등을 감안하여 융통성있게 대출에 임하라는 것입니다)

 

좋은 물건도 좋지만 레버리지 효과도 좋지만 자신이 감내할 수 있는 채무금에 대한 대출에 대해서는 금융기관도 보다 융통성있는 대출에 참여해주길 바랍니다^^