재개발ㆍ재건축 사업성? 주민들에게 물어봐

주민 반대하면 사업 취소도 가능

 

재개발ㆍ재건축 투자 환경이 바뀐다. 정부가 재개발•재건축 등 도시정비 제도에 대한 대수술을 단행한 것이다. 해당 지역 주민들이 혜택을 받기보다 오히려 정비사업 중단ㆍ지연으로 고통을 겪고 있기 때문이다.

그래서 정부는 내년부터 수도권 재건축 사업에만 적용되던 용적률 인센티브 제도를 전국 재개발•재건축 등 모든 도시정비사업에 확대하고 정비사업구역 내 임대주택 의무건설 비율도 완화할 방침이다.

또 정비사업구역으로 지정된 후 사업이 지지부진하거나 주민 다수가 반대하면 사업을 접을 수 있게 했다. 추진위원회나 조합설립 동의자의 2분의1 또는 3분의2가 동의하거나 토지 등 소유자의 2분의1이 동의하면 뉴타운 등 정비구역 지정에서 해제할 수 있도록 한 것이다.

정부 정책 방향은 한 마디로 사업성을 좋게 해 주는 한편 퇴로를 열어주겠다는 것이다. 사업이 될 만한 곳은 속도를 내게 하고, 그렇지 않은 곳은 아예 사업을 접도록 한 것인데 이에 따라 재개발 투자 패턴에도 변화를 줄 필요가 있다.

주민 반대 심하지 않은 곳 골라야

그동안 재개발 투자 때는 주로 높은 수익을 기대하고 사업이 초기 단계인 곳을 선택했다. 조합이 설립된 곳보다 추진위 등이 막 설립된 곳이 가격이 덜 올라 상대적으로 더 많은 수익을 낼 수 있었기 때문이다.

그런데 이런 투자 방식을 고수했다가는 낭패를 볼 수도 있다. 주민들의 사업 추진 의지가 없는 지역을 잘못 골랐다가는 사업이 중간에 멈출 수 있기 때문이다. 경기도만 해도 뉴타운 사업지 대부분이 주민투표 등에 붙여지는 등 사업이 줄줄이 좌초할 위기에 몰렸다.

그런데 경기뉴타운은 물론 서울의 재개발 구역들도 앞으로 이런 곳이 많이 나올 것 같다. 집값 전망이 어두운 데다 서울 주요 재개발 구역 가운데 사업이 착착 진행 중인 곳이 몇 안 되기 때문이다.

서울 뉴타운만 해도 241개 촉진구역 가운데 착공에 들어간 곳은 30곳이 조금 넘는다. 사업 속도가 더딘 곳 상당 수는 사업이 취소될 가능성이 높다는 얘기다. 이에 따라 앞으로 재개발 사업장에 투자할 때는 주민들의 사업 추진 의지를 무엇보다 관심 있게 봐야 할 것 같다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “주민들의 사업 추진 의지가 투자 성공 여부를 결정짓는 핵심 요소”라고 말했다. 주민들의 사업 추진 의지가 높기 위해선 당연히 사업성이 뒷받침돼야 한다. 이런 기준으로 보면 향후 역세권이나 한강변 구역들이 그나마 안전한 투자처로 꼽힌다는 게 전문가들의 조언이다.