I. 序說
상가임대차보호법은 민주노동당과 참여연대 등의 수년간의 노력에 의해 의원입법형식으로 제정되었다. 이 법은 2001년 12월 29일(법률 제6542호)에 공포되어 2003년 1월 1일부터 시행되게 된다. 2001년 한 해 동안 국회에 제안된 상가임대차법과 관련한 법안은 5개에 이르렀다. 이러한 법률안들의 제안 이유는 거의 대동소이한 것으로, 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적 경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법의 특례를 규정하려는 것이다. 이러한 목적 자체가 잘못된 것은 아니지만, 사적인 거래가 사회 문제화 될 때 마다 민법전 등 기본 원칙에서 해결하고자 하는 접근 방식 보다는 특별법제정 위주의 방식으로 해결하려고 하는 자세에는 문제가 없지 않다고 생각한다. 이 법의 제정과정에서 많은 여론 수렴과정을 거치었지만, 이 법률 역시 의원입법의 한계를 넘지 못하고 있으며, 여러 가지 문제가 내재되어 있다. 여기서는 이 상가임대차보호법의 주요내용과 문제점들을 간략하게 살펴보고자 한다.
II. 商街賃貸借保護法의 主要內容
1. 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용하되, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 상가 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다(동법 제2조 1항). 여러 법안들이 주택을 제외한 모든 건물에까지 적용범위를 확장하였던 것에 비하여, 적용범위가 보증금액수와 사업자등록의 대상이 되는 건물로 제한되는 것이다.
2. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제111조의 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다(제3조 1항). 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(동조 2항).
3. 건물의 임대차와 이해관계가 있는 자에게 자료의 열람 또는 제공청구권을 부여하고 있으며(제4조), 대항요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매시 임차한 대지를 포함한 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정한다(제5조). 또한 소액임차인의 경우에는 임대건물가액의 3분의1의 범위안에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정한다(제14조).
4. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 지방법원지원 또는 시 군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(제6조).
5. 임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인은 이 법에 규정된 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못하게 하고, 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다(법 제10조).
6. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다(제11조).
7. 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정율의 제한규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하고, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임대인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(제13조).
III. 商街賃貸借保護法의 問題點
1. 개관
상가임대차보호법은 공시방법이나 계약갱신권 등 새로운 제도를 수용하는 형태로 제정되었다. 그러나 이 법률에는 대통령령에 과도하게 많은 사항을 위임하고 있는 점이나 공시방법상의 문제, 계약해지권의 부재로 인한 과도한 임차인의 보호 등 다양한 문제들이 제기될 수 있다. 여기에서는 지면 관계상 중요한 몇 가지만 지적하고자 한다.
2. 과도한 위임규정
상가임대차보호법은 입법 기술상의 어려운 점을 감안한다고 하더라도, 너무나 많은 사항을 대통령령에 위임해 놓고 있다. 우선 적용범위와 관련하여 보증금한도액(동법 제2조 1항 단서)과 보증금 외에 차임이 있는 경우 보증금에 포함시키는 비율(동조 2항)을 대통령령에서 정하도록 하였다. 또한 등록사항 등의 열람과 관련하여 열람 사항을 열거하고 기타의 경우에는 대통령령에서 정하도록 하고 있으며(동법 제4조 1항 7호), 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항에 대해서는 별도로 대통령령에서 정하도록 하고 있다(동조 제2항). 더 나아가 차임의 증감청구권과 관련하여 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 한 점(제11조 1항)이나, 보증금의 전부 또는 일부를 월차임의 단위로 전환시키는 경우에도 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 정하고 있는 것(제12조)과 보증금의 일정액의 보호와 관련하여 임대건물의 3분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정하고 있는 것은 너무 과도한 위임입법이라고 지적하지 않을 수 없다.
3. 공시의 효력 발생시기의 부적절
상가임대차보호법 제3조에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제111조의 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다고 규정하고 있다. 즉 공시방법을 인도와 사업자등록의 신청으로 하고 있다. 그런데 여기서 문제는 부가가치세법 시행령 제7조 3항에 의하면 사업자등록의 처리기간은 7일로 규정되어 있고, 필요한 경우에는 7일에 한하여 연장하여 현장조사를 한 다음 사업자등록증을 교부할 수 있도록 규정되어 있다는 점이다. 이에 따르면 사업자등록 신청 후 사업자등록이 완료될 때까지 등록증 발급여부가 불확실하게 되므로 채권자 등 이해관계인이 불측의 손해를 입을 우려가 있다. 예컨대 신청으로 대항력을 취득했다가 14일 후에 신청이 반려된 경우의 문제이다. 따라서 인도와 사업자등록의 신청이 아니라 사업자등록증을 교부 받은 다음날로부터 대항할 수 있도록 하는 것이 타당하다고 생각한다.
4. 계약갱신거절권과 과도한 임차인의 보호
상가임대차보호법에서 가장 핵심적인 것은 계약갱신요구권으로서, 이것은 권리금의 난제를 해결할 수 있는 좋은 방안이라고 생각한다. 그러나 이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 규정되어 있는 것은 대부분 계약해지사유라고 할 수 있는 것들이다. 이러한 계약갱신거절의 사유의 규정과 달리 법정해지권에 관해서는 규정되어 있지 않다. 또한 동법 제15조는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정되어 있다. 따라서 당사자의 계약으로 임차인에게 불리한 약정해지사유를 정하는 것은 무효가 된다. 결국 이 법에는 법정해지권은 물론 약정해지도 인정되지 않으므로 계약갱신거절사유가 존재하지 않는 한 5년 동안은 해지할 수 없게 된다. 이것은 과도한 임차인의 보호이며 위헌의 소지가 있다고 생각한다. 따라서 필자는 법률 제10조 1항에서 규정하고 있는 계약갱신 거절의 정당한 사유 중에서 1) 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 2) 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우 3) 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우, 4) 임차인이 임차한 건물의 일부 또는 전부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 5) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 6) 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등은 곧 바로 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 사유라고 생각한다. 이러한 경우에도 계약을 해지하지 못하고 단순한 계약갱신거절의 사유로서 계약이 만료될 때까지 인용해야 하는 것은 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 것으로 재산권의 본질적인 침해에 해당되어 위헌의 소지가 있다고 생각한다. 예컨대 임차한 건물의 전부를 임차인이 고의로 파손 또는 멸실하고 있는 경우에도 계약을 해지하지 못하고 임대차계약 만료시까지 기다리고 있다가 계약갱신을 거절한다는 것은 거래 관념이나 임대차계약상의 원칙 또는 일반 법정신에도 부합되지 않는다. 경제적 약자인 임차인을 보호하려는 취지는 공감하지만 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 것은 재고되어야 한다. 이러한 문제는 계약갱신의 거절사유로 하기 보다는 계약해지 사유로 정하고, 기타 사유에 대해서만 계약갱신거절의 정당한 사유로 인정해야 할 것이다.
따라서 계약갱신거절권의 취지를 살려서 갱신거절권의 사유로서, 1) 당사자간 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 2) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부를 전대한 경우, 3) 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우 4) 그 밖에 계약을 갱신하기 어려운 정당한 사유가 있는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고, 그 밖의 사유는 법정해지 사유로 정해야 할 것이다. 더 나아가 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 한 때(민법 제625조)와 임차물의 일부가 임차인의 과실에 기하지 아니하고서 멸실한 경우에 그 잔존부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우(민법 제627조 2항)에는 해지할 수 있도록 해야 할 것이다.
계약갱신거절의 사유 중 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우가 있다. 이것은 같은 특별법인 주택임대차보호법이 2기의 차임의 연체의 경우에 해지할 수 있는 것과 균형이 맞지 않는 임차인의 과도한 보호라고 생각한다. 시설비투자 등을 고려한 것이라고 할 수 있지만, 영리를 목적으로 하는 상가임차인의 영업권과 주택임차인의 주거권을 비교한다면 주거권의 보호가 오히려 우선해야 할 것이다.
IV. 맺음말
오랜 진통 끝에 상가임대차보호법이 제정되었지만, 이 법에는 많은 문제들이 내포되어 있다. 이러한 문제점들을 면밀히 검토하여 시행 전에 보완될 수 있기를 기대한다. 특히 필자는 “상가임대차보호법의 제정이 옳지 못하다”는 부정적인 견해의 피력만으로 모든 것이 끝났다고 생각하는 학회나 민법학자들의 태도의 변화를 촉구하고 싶다. 학자 등 법률전문가들은 많은 상인들이 현실적으로 법의 흠결로 고통 받고 있다면 특별법이든 민법의 개정이든 적극적으로 검토해야 하는데, 이에 대해 너무 소극적이었다는 느낌을 지울 수 없다.
| |
