상가투자로 높은 수익률 얻는 전략

 

투자 원칙 속에 해답 있어

상가를 흔히들 수익형 부동산이라고 한다. 그렇다면 상가가 비워져 있거나 적정 수익률이 나오지 않는다면 그 상가는 이미 수익형 부동산으로서 가치를 상실한 것이다. 그렇다면 상가투자로 높은 수익률을 얻는 전략은 무엇이 있을까? 해법은 당연히 있다. 충분한 자금이 있어 유동인구가 많은 역세권 상가에 투자하면 좋겠지만 막상 상가투자를 고려할 경우 두려움과 의구심 때문에 꺼리는 경우가 많다. 결국 상가투자의 기본원칙은 안정성을 바탕으로 장기적인 안목으로 투자에 임하라는 것이다. 즉 꾸준히 안정적인 수익이 나오면 상가의 가치는 자연스레 오르게 되고, 비로소 상가투자 하기를 잘했다는 생각이 들것이다. 아래에 제시하는 수익률 높이는 방법은 일반적으로 적용되는 전략이라고 이해하면 좋겠고 상가투자하시는데 적지 않은 도움이 되시길 기원하다. 1. 레버리지 효과 활용하기=상가투자를 본인의 순수자금으로 하는 분들은 극히 적을 것이다. 최상의 수익을 만들기 위해서는 상가투자도 적절한 대출이 필요하다. 남의 돈으로 수익을 내는 효과를 레버리지 효과라고 한다. 임대료와 시세 상승을 합한 부동산 투자수익률이 대출금리보다 높으면 레버리지를 통한 수익률이 커지게 된다. 상가의 수익률을 결정하는 요인으로는 임대조건과 분양가 대비 대출비율, 금리에 따라 결정된다. 결국 금리인상기에 과도한 대출은 수익률을 낮게 만드는 요인으로 작용한다. 통상 분양상가에서 제시하는 대출 비율은 30~40%가 대부분이다. 가령 대출이 40%가 되는 상가가 있다고 무조건 40%를 받을 이유는 없다. 따라서 대출 비율과 금리에 따져서 최상의 수익률을 산출해보는 지혜가 필요하다. 여기에 지금처럼 금리인상이 예상되는 시점에서는 자기자본비율을 70%정도로 높이는 것이 수익률을 높일 수 있는 방법이다. 2. 공간활용이 가능한 상가를 골라라=상가를 보다보면 특정 점포만 사용이 가능한 면적이 있다. 이를 흔히 서비스면적이라고 한다. 이러한 면적을 활용하면 임차인을 유치하기에 수월하며, 매출에 상당한 기여를 하게 된다. 따라서 매출의 증가는 임대수익의 증가로 이어져 수익률을 높일 수 있다. 층고가 높은 상가도 공간활용이 가능하다. 하지만 몇가지 주의점도 있다. 서비스면적이 주어진다는 이유로 같은 층에 타 점포보다 분양가가 높게 산정이 되어 있지는 않은지 살펴봐야 하며, 층고가 높은 경우 인테리어 비용이나 관리․유지 비용이 늘어날 수 있다는 점은 주의해야 한다. 3. 노후 상가 리모델링을 고려하라=노후된 상가의 경우 재건축 등을 통해 상가의 가치를 높이는 방법도 있지만, 이럴 경우 장기간의 수익이 발생하지 않아 어려움이 예상되는 경우 리모델링을 통해서 상가의 수익률을 높힐 수 있다. 정부나 지방자치단체에서도 리모델링 활성화를 내용으로 하는 건축법 시행령, 시행규칙 개정안을 입법예고해 향후 전국적으로 노후한 상업용 건축물의 활용가치가 높아질 것으로 전망되고 있다. 이처럼 정부의 리모델링 활성화 의지가 가시화되면서 완화되는 건축법 규정에 합치되는 노후한 상가 건물이 새로운 투자처로 부상하고 있다. 리모델링 활성화 방안이 진행되면 노후화된 근린 상가들의 활용 방안이 다양해지고, 증축에 따른 수익면적 증가가 가능해 노후 상가들의 거래가 활성화되고 투자가치도 높아질 것으로 보인다. 특히 상권의 성숙도는 높으나 노후한 건물이 많은 구도심의 경우, 높은 지가로 인해 부지 확보에 어려움이 있어 신축 상가의 공급이 부진하고 노후도도 심화되는 상황이었으나 이번 입법예고안의 시행으로 상권의 현대화 가능성이 높아졌으며, 기존 건물의 투자 가치도 상승이 예상된다. 4. 상가 중 최적의 입지 선택하기=상가는 입지에 따라 수익률과 가치가 달라지게 된다. 투자자와 같이 임차인의 입장에서도 같은 층이라도 접근성과 가시성이 좋은 상가를 선호하게 된다. 상가 앞에 계단이나 화단이 있는 경우 접근성이 떨어지게 된다. 코너상가의 경우 가시성이 우수하여 점포 홍보에 많은 도움이 된다. 이러한 상가들은 좋은 조건에서 임대를 확정할 수 있어 좋은 수익률을 기대 할 수 있다. 5. 본인이 직접 운영하기=상가투자의 목적은 크게 두가지로 나눌 수 있다. 본인이 분양받아 임대수익을 누리는 경우와 직접 분양을 받아 운영하는 경우다. 현장에 있다보면 임대수익을 목적으로 분양을 받는 경우가 대부분이다. 최근에는 평생직장 개념이 사라지고 고용에 대한 불안감이 심해지다 보니 분양을 받아 직접 운영을 고려하는 실수요 계층이 증가하고 있다. 사실 입지가 좋거나 유동인구가 많은 역세권 상가의 경우 상권에 맞는 업종선택을 잘한다면 투자목적보다 직접 운영하는 경우 더욱 좋은 수익을 기대할 수 있다. 6. 독점성 보장 상가, 파생상가를 주목하라=상가에서 독점성이 확보는 상당히 중요하다. 독점성을 확보한다면 좋은 조건에서 임차인의 유치가 가능하다. 그런면에서 파생상가를 주목할 만 하다. 파생상가는 대형시설에 딸려있는 부속상가를 말하는데 다른 말로 보조상가 등이 있다. 예를 들면 메디컬 빌딩의 약국, 대형 복합단지의 구두방, 커피전문점, 대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 전문 병원의 식당, 대형 예식장 건물의 식당, 아파트형 공장의 구내식당, 문구점, 편의점 등과 같이 주 건물의 부속·보조역할을 하는 것을 말한다. 이들 상가들은 '바늘가는데 실가는' 역할을 하는 점포이므로 주 건물의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우되므로 잘 고르면 상당한 장점을 지닌 상가로 평가받는다. 주로 본원시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출액이 꾸준하고 영업환경이 쾌적한 편이다. 소비층이 고정적이고 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업하기 때문에 영업 경험이 없는 초보자가 직접 운영을 하기에는 안정적이다. 따라서 이런 상가를 선택한다면 높은 수익이 기대된다. 7. 1층만 고집하지 말라=상가에 관심 있는 분들에게 있는 공통된 선입견중 하나는 ‘상가투자나 장사는 꼭 1층에서 해야한다’는 것이다. 우선 1층은 보증금, 권리금, 월임대료 등이 기타층에 비해 월등하게 높지만, 투자금이 많이 들고 넓은 평수를 희망하는 업종을 유치하는데 힘들다는 단점이 있다. 가령 투자금액이 적거나 넓은 평수를 희망하는 업종을 유치하려는 투자자들은 굳이 1층을 고집할 필요는 없다. 다양한 업종이 들어올 수 있는 1층에 비해 상층부는 유행 업종보다는 전문화된 업종를 넣어야 높은 수익률이 기대되며 분양회사와 분양가를 협상하는데 있어 훨씬 수월하다. 상층부 상가에 투자할 때는 시세차익보다 안정적인 임대수익을 우선적으로 검토해 투자해야 한다. 상층부는 아무래도 시세가 크게 오르지 않기 때문이다. 일반적인 상가의 층별 차별을 극복할 수 있는 것은 상권이다. 상권이 좋은 경우 상층부 상가에도 관심을 가져볼 만하다. 최근까지 상가 투자는 주로 1층 코너 또는 전면, 주출입구를 선호했다. 하지만 1층 가격상승으로 인한 수익성 저하로 오히려 상층부을 택하는 업종이 늘어나고 있다. 상층부 선호도가 예전보다 훨씬 높아질 수도 있게 된 것이다. 8. 선임대 상가를 알아보자=상가투자에서 가장 두려운 것은 무엇일까? 대부분의 투자자들이 공실이라고 답할 것이다. 이러한 공실을 방지하고 좋은 임대조건에 투자수익을 높이는 방법중 하나가 선임대 상가에 투자하는 경우다. 하지만 아무리 선임대 상가라고 하더라도 너무 높은 수익률을 제시하거나 일정기간 수익률을 보장하는 상가는 주의해야 한다. 높은 수익률을 제시하는 경우 반짝 효과만 보고 빠지는 업체가 많으며, 일정기간 수익을 보장하는 상가의 경우 수익보장 기간이 끝나면 터무니 없이 낮은 수익이 발생할 수 있다. 9. 업종 선점하기=상가에서는 '선점효과'라는게 있다. 즉 어느 지역에 특정 업종이 먼저 들어오게 되면 유사업종은 쉽게 들어오기가 힘든다는 것이다. 이에 해당하는 대표적인 업종은 병ㆍ의원, 약국, 외식업, 학원 등이다. 선점을 하게 되면 신도시나 택지지구에서 신규시장을 초기에 독점적이며 공격적으로 영업할 수 있는 장점이 있다. 경쟁점의 추가 입점에 부담을 줄 수 있는 효과도 있다. 이러한 선점 형태는 흔히 신도시나 택지개발지구에서 볼 수 있는데 실질 위험률은 매우 낮은 편인 반면에 수익은 매우 높은 편이다. 10. 경매로 상가투자 해볼까?=경매로 상가를 낙찰 받는 방법도 수익률을 높이는 방법중 하나다. 통상적으로 상가는 아파트 등 주택에 비해 투자자들의 관심을 끌지 못한다. 따라서 상가 매물이 경매에 나와도 입찰경쟁률과 낙찰가율이 아파트에 비해 낮은 편이다. 그러나 낙찰 성공률이 높고 낙찰가율이 낮은 지금이야말로 우량 상가를 고를 수 있는 적기가 될 수도 있다. 수도권 택지지구 내 신규 분양 상가도 1층 기준 3.3㎡당 3000만원을 넘는 곳이 대부분인데, 현재 상가 경매의 경우 낙찰가율은 감정가의 50~60%대에 형성돼 있다. 또한 노른자위 상권인 서울 서초구·강남구에서도 2~3회 유찰된 상가 물건이 경매에 나오고 있다. 특히 경매를 통해 상가를 낙찰받을 경우 시세보다 싼 가격에 매입할 수 있을 뿐 아니라 별도로 권리금을 낼 필요가 없어 높은 수익을 노리는 투자자나 창업을 준비 중인 사람들은 관심을 가져볼 만하다.