주택 전셋값 상승을 바라보는 시선

서울 수도권 아파트 전셋값이 7월 회복기를 거쳐 꾸준한 오름세를 보이고 있다. 강남과 도심권 주요 지역은 물론 입주시장과 외곽 지역의 전셋값도 상승하면서 전세시장 불안 우려도 커졌다. 수요가 늘고 재계약마저 증가하면서 시장에 회전되는 물건이 부족해져 전세난 표현도 쏟아졌다. 최근 들어 매매가격 대비 전셋값 비중(이하 전세비중)도 높아지고 있어 집값에 미칠 영향에 대한 고민도 이어졌다. 무엇보다 중저가 임차시장의 실수요자인 서민 주거 불안에 대한 걱정이 많아졌다.

- 올 가을 전세시장 얼마나 불안한가? 무엇을 준비해야 하나?

하 지만 최근의 아파트 전셋값 오름세를 너무 과도하게 해석하는 측면도 없지 않다. 매매 부진과 가을 시즌이 겹치면서 전셋값이 오르고 있으나 예년과 비해 주간, 월간 단위 전셋값 오름폭이 특별히 큰 편은 아니다. 전세 거래시장을 둘러보면 신혼부부, 독립세대 등 꾸준한 신규 수요가 발생하고 있지만 예년 가을 이사철과 비교해 수요가 폭발적으로 늘어나는 것도 아니다. 9월 들어 서울의 주간 아파트 전셋값 변동률은 0.05%~0.11% 구간을 나타냈고 수도권이 0.12%~0.16%대를 기록했다. 지난 해 9월만 해도 서울 전셋값이 주간 0.25%~0.33%대의 상승률을 보였고 수도권이 0.18%~0.3%대의 변동률을 보인 점을 비교해 보면 작년보다 오히려 동기간 주간 상승폭이 낮다. 월간 변동률로 봐도 서울 전셋값이 지난 8월 0.11% 올랐고 작년 8월은 1.26% 상승했다.

이슈로 떠오른 서울지역의 아파트 전세비중도 신중히 살펴볼 필요가 있다. 전세비중이 높아지면서 전세불안과 집값 밀어올리기 가능성을 염두에 둘 필요는 있지만 9월 현재 서울의 평균 전세비중이 40%대로 매매전환을 논하기는 어렵다. 쉽게 말해 60% 자금이 더 있어야 하기 때문에 여유자금을 조금 보태 아예 내집을 장만하자고 마음먹기는 쉽지 않다는 것이다. 심각한 전세난과 집값 상승으로 이어졌던 2000년대 초반에는 서울 아파트 전세비중이 평균 60%대였고 개별 아파트별로 높게는 70%~80%대를 육박했다. 2008년 금융위기 이후 집값이 하락하면서 서서히 전세비중이 오르고 있긴 하지만 과거와 비교해보면 상대적으로 매매전환 가능성은 크지 않다.

다만 전세시장을 둘러싼 환경은 당시와 다르기 때문에 긴장을 늦출 수는 없다. 과거에는 집값 상승에 전셋값 상승이 따라가며 상호 작용을 했다면 올 가을 전세시장의 경우 집값은 꾸준히 하락하는 데 반해 오르고 있기 때문이다. 뚜렷한 정부의 거래 보완 대책이 나오지 않고 부동산 경기 부침이 지속된다면 집을 사려는 수요자는 줄고 전세 수요는 늘어날 것이다. 전세 등 임차 중심의 거래가 이어지고 내년에 수도권 아파트 신규 입주 물량도 줄어든다면 충분히 불안 요인이 될 수 있다. 아직은 확실하지 않지만 8.29대책의 완료 시한도 현재는 내년 3월 봄 시장에 맞춰져 있다. 올해 부진했던 재개발 등 도심 주거사업들이 다시 본 궤도에 오르면 주택 물량 감소와 전세 이주수요 증가도 예상된다.

결론적으로 서민 전세시장과 전세시장을 넘어 주택시장 전반에 불안감을 키울 필요는 없지만 지역별로 전세물건 부족과 가격 급등은 간과할 일은 아니다. 일차적으로는 주요 지역의 전셋값 급등이 전반적으로 잘못 확산되지 않도록 관리하는 것이 필요하다. 전세금 상승을 깊게 체감하며 고통 받는 것은 결국 서민들이기 때문이다. 지속적인 전세 중심 거래로 전세비중이 오르는 것 또한 모니터링 해야 한다. 지금은 전세비중 수준이 아직 충분히 높지 않지만 전세비중 추가 상승과 매매전환에 대한 가능성은 열려있다.

[김규정본부장 / 부동산114 리서치센터]