[스크랩] 100평짜리 단독주택 소유자에서 임대사업자로 거듭나기

아시아경제 04/22 14:07

 

[아시아경제 황준호 기자]

 #1. 서울시 휘경동에서 도시형생활주택 20여가구를 건립하려던 이민수씨는 사업승인을 받느라 진땀을 다 뺐다. 시공사를 선정해 앞으로 20년간 공동사업자로 일을 해야한다는 점은 소름이 돋을 지경이다. 일단 내 땅에 내가 집지어 사업하겠다는데 공사 하나 해놓고 공동사업으로 해야한다니 불쾌하다. 또 요즘 같이 어려운 판국에 집 짓다 망하기라도 하면 누가 책임 질건가 의문이다.

#2. 도시형생활주택 원룸가격이 3000만원이고 임대 수익도 보장된다는 말에 부천 상동을 찾은 정수리씨. 정씨는 몇몇 물건을 둘러본 뒤 덜컥 하나를 계약했다. 하지만 지인들을 통해 알아보니 이 건물은 근린생활상가를 개조한 소위 원룸텔이었다. 그가 사들인 건물 지분으로 향후 리모델링만 한다고 해도 60여명에 가까운 원룸 주인들의 전원 합의를 이끌어내야 한다. 특히 분양업자들이 철수하고 나면 사후관리는 각 원룸 주인들 책임이어서 임대 수익 보장도 어려운 판국이다.

바야흐로 1~2인 가구 시대다. 결혼 적령기도 늦어지고 있다. 혼자 살겠다는 사람도 부지기수다. 특히 서울, 경기 등 도시에 살겠다고 모여든 사람들은 일하느라 아이을 낳을 시간도 없는 판국이다. 도시형생활주택이 최근 수익상품으로 유일하게 떠오른 원초적 이유다.

정부는 시대적 요구에 발빠르게 대응할 수 있도록 관련 규제를 대폭 완화하는 등 도시형생활주택 보급에 적극 나서고 있다. 민간시장에서는 이같은 추세에 발맞춰 속속 사업을 추진하고 있다. 하지만 잘 알지 못하면 낭패를 보는 수가 허다하다.

◇"관련 규제 확 풀려"= 올들어 현재까지 승인된 도시형생활주택은 900여가구 수준이다. 이마저도 각종 규제에 막혀 제대로 사업이 이어지는 곳은 손에 꼽을 정도다. 상황이 이렇게 되자 국토해양부는 올해 계획한 도시형생활주택 2만가구 공급 목표를 달성하기 위해 소형주택 활성화 대책을 내놨다.

먼저 기존 150미만으로 제한하고 있던 건설 가구수를 300가구 미만까지 허용하도록 했다. 청약통장을 쓰지 않고도 내집처럼 활용할 수 있는 도시형생활주택 사업성을 높인 것이다. 앞으로는 좁은 땅에도 15층짜리 아파트 두 동 규모로 지을 수 있게 된다.

또 사업승인 대상을 대폭 축소했다. 20가구 이상이면 사업승인을 받아야 하지만 관련 기준개정을 통해 30가구 미만에 대해서는 건축허가를 받을 수 있도록 바꾸기로 했다. 사업승인에는 2~3개월 이상 소요되지만 건축허가는 관련 서류가 간소화되고 감리자 지정절차 등도 개선돼 사업비를 절약할 수 있다.

30가구 미만의 경우 일부 부대복리시설(보안등, 폐기물 보관시설 등) 기준 적용도 배제해 사업속도의 탄력성을 높였다.

이어 '토지소유자와 주택업체'의 공동차주(借主) 유지기간도 20년에서 준공시(6개월~1년)까지로 대폭 완화했다. 토지주 대신 자금력이 있는 건설사가 채무보증 형식으로 건설자금에 대한 연대채무를 맺게 되는데, 이때 차주 유지기간을 준공으로 바꾸면 건설사는 준공과 함께 채무보증에서 벗어날 수 있는 형식이다.

이민수씨의 고민이 한 순간에 풀릴 수 있는 길이 열린 셈이다.

◇도시형생활주택 수익률은?= 도시형생활주택과 비교하기 좋은 상품은 오피스텔이다.

서용식 수목건축 대표는 "예를 들어 서울 역삼동에 150여평 규모의 땅이 있다고 가정할 경우 오피스텔을 짓는다면 주차장 때문에 지하 3층 지상 14층 규모로 짓고도 발코니 확장 등이 안돼 전용면적이 작아진다"고 밝혔다.

대신 "도시형생활주택을 같은 땅에 지을 경우 주차장 면적 등이 작아져 지상 3층 규모만 지어도 충분하고 전용면적도 확대할 수 있다"며 "연간 수익률이 6.5%대에서 7.5%대로 올라가는 효과가 있다"고 설명했다.

또 도시형생활주택을 지을 경우 정부 방침에 따라 소규모 사업자라도 신용등급을 높게 받아 대출 여력이 커졌다는 점도 도시형생활주택만의 장점이라는 게 서 대표의 귀띔이다.

◇"도시형생활주택 빙자한 원룸텔" 조심= 제도가 이처럼 사업하기 좋은 환경을 만들면서 전국 각지에서는 도시형 생활주택 열풍이 불고 있다.

고종옥 베스트하우스 대표는 "전국 각지에서 도시형 생활주택 컨설팅, 강의를 해달라는 요청이 빗발치고 있다"며 "규제 완화에 따라 토지만 갖고 있던 소규모 사업자들이 큰 관심을 보이고 있다"고 밝혔다.

이어 "사업자들 뿐만 아니라 투자하겠다는 사람도 줄을 잇는다"며 "부동산, 주식 등 시장이 힘을 못쓰면서 부동자금이 도시형생활주택으로 몰려들고 있다"고 설명했다.

하지만 도시형생활주택인지 잘 확인해 투자해야 한다. 정수리씨처럼 도시형생활주택 같은 '원룸텔'에 속지 않도록 신경을 써야 한다는 것이다. 종자돈을 모아 수익형 부동산에 투자하려는 사람들을 속이기 위해 '도시형생활주택을 빙자한 원룸텔'이 곳곳에서 지어지고 있다.

고 대표는 "부천, 강남대 등지에서 근린생활시설을 원룸텔로 개조한 뒤 도시형생활주택으로 홍보하는 사례가 있다"며 "투자자들의 쥬의가 필요하다"고 당부했다.

출처 : 건국대학교 부동산아카데미

글쓴이 : 웃는얼굴로 원글보기

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