[스크랩] 투기과열지구, 투기지역, 토지거래허가구역의 차이점

투기과열지구와 투기지역, 그리고 토지거래허가구역은 어떤 것이고 그 구분기준은 무엇일까? 다소 유사하게 보이는 개념들이지만 사실상 그 내용에는 많으 차이점이 있다. 이 세 가지의 개념을 확실히 알아보도록 하자

 

◆ 투기과역지구

 

주택법 제41조 1항에 따라 국토해양부장관 또는 시장·도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 지정하는 지역을 말한다. 주택공급에 관한 규칙 제14조에는 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로, 주택에 대한 투기가 우려되는 경우에 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률·주택공급계획 등을 고려해 지정하도록 규정되어 있다.

투기과열지구를 지정할 때는 지체하지 않고 공고해야 하며, 시장이나 도지사 등은 사업 주체로 하여금 입주자 모집공고 때 해당 주택 건설지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고해야 한다. 또 일단 주택 입주자로 선정되면 국토해양부령이 정하는 기간이 지나기 전에는 매매·증여와 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 할 수 없다. 다만 상속·저당의 경우는 제외되고, 부득이한 사정 등으로 인해 전매가 불가피할 경우에는 국토해양부령이 정하는 경우에 한해 허용된다.

그밖에 청약 1순위 자격이 제한되고, 35세 이상의 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급되며, 주상복합건물 가운데 주택 또는 오피스텔 입주자 공개모집 등이 제한된다. 시장·도지사는 투기과열지구의 지정사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 지정을 해제해야 한다.

 

 

◆ 투기지역

 

부동산가격의 상승률이 과다하게 높은 지역이 투기지역으로 지정되게 되며, 투기지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우에는 반드시 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고·납부하여야 한다. 일반적으로 기준시가에 의해 양도소득세를 계산할 때보다 실지거래가액에 의해 양도소득세를 계산하는 경우 세금 부담이 한층 커지는 경향이 있으므로, 양도차익을 세금으로 징수하여 간접적으로 부동산시장을 안정시키려는 제도하고 할 수 있다. 다만 2007년부터는 양도소득세의 계산기준이 실지거래가액으로 일원화 되었다. 따라서 투기지역의 지정여부는 2007년부터 양도소득세와 관련해 별다른 의미가 없다. 그러나 2007년 1월 11일 부동산 대책에 따라 투기지역에서의 주택담보대출에 대해 소정의 규제가 주어지고 있으므로, 투기지역의 지정제도는 양도세의 실거래가 부가의 투기억제 외에도 담보대출을 이용하여 다주택 매입을 통한 주택투기를 차단하는 부수적 기능을 발휘하고 있다.

 

◆ 토지거래허가구역

 

토지거래허가구역이란?

토지의 투기적인 거래의 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 중에서 국토해양부장관(시.도지사)이 지정하는 지역을 말한다. 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 마찬가지로 허가를 받아야 한다. 만일 허가를 받지 않고 토지거래허가구역 내의 토지를 매매한 경우 법으로으로 매매계약 무효가 된다.

토지거래허가구역지정기준?

가) 토지거래를 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음에 해당하지 아니하는경우
① 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는경우
② 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편의시설로서 관할시장.군수 또는 구청장이 확인한시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우
③ 허가구역 안에 거주하는 농업인.임업인.어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역안에서 농업. 축산업. 임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우
④ 공익사업을 위한토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
⑤ 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역.지구 구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업을 이용하고자 하는 것인 경우
⑥ 허가구역의 지정당시 당해 구역 안에서 사업을 시행하고있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 경우
⑦ 허가 구역 안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 경우
나) 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지 이용 목적이 다음에 해당하는 경우
① 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우
② 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우
다) 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우

토지거래허가구역내 거래시 주의사항

가) 주의사항
① 주거지역 180㎡ 이하, 상업지역 200㎡ 이하, 공업지역 660㎡ 이하, 녹지지역 100㎡ 이하, 도시지역안에서 제30조 각호의 규정에 의한 용도지역의 지정이 없는 구역 : 90㎡ 이하, 도시지역외의 지역 : 250㎡ 이하. 다만, 농지의 경우는 500㎡ 이하로 하고, 임야의 경우는 1,000㎡ 이하로 한다.
② 주말농장용 농지(1000㎡미만)라도 비도시지역에서는 허가 필요없으나 도시지역에서는 허가를 받아야 함.
③ 허가를 피하기 위해 허가대상 면적 미만의 소규모 토지로 분할, 매매하는 경우 분할 전토지가 허가 대상에 포함되면 분할 토지의 최초거래에 한해서 허가를 받아야 함. 토지를 공유지분으로 나누어 지분이 거래되는 경우도 적용함.
나) 토지거래에 대한 허가
① 허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 시장. 군수에게제출 하여야 함.
② 시장.군수는 허가신청서를 받은 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하고 신청인에게 허가증을 교부하거나불허가처분사유를 통지하여야 함.

 

 

출처 : 왕교수의 부동산 공법과 토지 이야기 http://cafe.daum.net/kinginsu

출처 : 왕교수의 부동산 공법과 토지 이야기

글쓴이 : 으네*^^* 원글보기

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