부동산 대출, 고정금리로 할것인가?

김인철

 

한국에서 고정금리는 의미가 없다.

 

한국에서는 앞으로도 쭉 고정금리를 선택해서는 안됩니다.

정부와 많은 금융전문가들 그리고 부동산 전문가들은 부동산 담보대출이 너무 변동금리에 치우쳐 있어 금융위기가 닥쳐 왔을때 너무 위험하므로 고정금리의 비중을 늘려야 한다고 주장합니다. 따라서 모두 다 주장하기를 대출시 고정금리를 선택하여 위험을 헤지하라고합니다. (변동은 3개월짜리 ,고정은 5년이상 변동금리나 고정금리를 말함)

하지만 한국에서는 고정금리를 선택해서는 안됩니다.

첫째 고정금리가 너무 높다.

한국에서 일반인에게 가장 유리한 u-보금자리론도 그렇고 대부분의 금융기관의 고정금리는 변동금리보다 1.5-2.5% 가 높습니다.

문제는 앞으로 한국경제에 고금리의 시대가 올수 있냐는 것입니다. 만약 한국경제에 고금리 시대가 최소10년 이내에 오지 않는다면 왜 1.5-2.5%이상 높은 고정금리를 선택해야하는가 하는 것입니다.

현재의 한국경제로 볼때 고정금리가 1.5-2.5%정도이상 높다는 것은 금융기관들이 자신들은 하나도 손해를 보지 않겠다는 금리인것입니다. 마찬가지로 변동금리도 금융기관들이 하나도 손해를 보지않고 위험을 대출자에게 떠 넘기는 금리이듯, 1.5-2.5%이상 높은 고정금리도 모든 위험을 대출자에게 떠 넘기는 금리인것 같습니다.

둘째 부동산 대세하락이 온다면 금리는 오를수가 없습니다.

현재가 부동산 대세하락기거나 2011년 이후에 부동산 대세하락이 온다고 많은 금융권과 증권가에서 주장하고 있습니다. 만약 이 말이 맞다면 부동산 대세하락이 일어나는 시기에는 주식시장도 결코 오를수 없고 고금리 시대가 올수도 없습니다.

부동산 대세하락이 온, 미국이나 일본의 예를 보면 부동산 대세하락이 온다면 주식시장이 무너지고 금리가 제로금리로 수렴하게됩니다. 따라서 한국의 금리도 제로금리로 가깝게 갈수가 있습니다.

따라서 만약 현재나 2011년 이후에 부동산 대세하락이 온다면 당연히 변동금리를 선택해야합니다. 제로금리로 갈수밖에는 없기 때문입니다.

셋째 2016년 이후에 대세하락이 온다면 한번은 금리가 높아질수 있다.

2016년이후에는 생산활동인구가 정점을 치고 감소합니다. 생산활동인구가 정점을 치면 경제성장율도 정점을 치고 하락하기 시작합니다. 아마도 2016년까지는 4-5%의 경제성장율을 달성할수 있을것입니다. 하지만 생산활동인구가 정점을 치면 2-3%대로 경제성장율이 급감합니다. 따라서 이후에는 고금리 시대가 오기가 힘듭니다.

하지만 2011년 이후에 부동산 대세하락이 온다면 고금리에 대한 걱정을 할 필요가 없지만 만약 2016년 이후에 부동산 대세하락이 온다면 한번 정도는 고금리 시대가 올수도 있습니다.

넷째 하지만 외국인의 채권매수가 금리를 오르지 못하게한다.

현재 한은이 금리를 올렸는데도 불구하고 또한 한은의 수장이 금리를 올리겠다고 외쳐도, 대출금리와 예금금리가 낮아지고 있습니다. 특히 장기금리가 낮아지고 있습니다.

이유는 외국인의 채권매수로 인해 채권금리가 낮아지고 있기 때문입니다.

문제는 앞으로도 한국의 채권을 외국인이 계속 살것인가 입니다. 살것으로 보입니다. 한국경제가 그만큼 힘이 있기 때문입니다. 위기에서 가장 강한 힘을 발휘하 것이 한국경제이기 때문입니다. 게다가 미국이나 유럽경제는 당분간 회복이 힘듭니다. 당분간이 아니고 10여년간 힘들지도 모르고 아니면 유럽이나 미국의 시대가 갔는지도 모릅니다. 따라서 상대적으로 힘이 강하고 절대적으로도 힘이 강한 한국경제 때문에 한국의 채권매수는 이어질것입니다.

다섯째 채권매수가 이어지면 금리가 내려가고 한은이 금리를 올리면 외국인이 더 많이 매수합니다.

외국인의 채권매수가 이어지면 채권금리가 내려가고 그에따라 대출금리가 내려갑니다. 만약 한은이 금리를 올린다면 미국이나 일본과의 금리차로 인해 더 많은 엔캐리, 달러 캐리가 일어나 한국으로 돈들이 쏟아져 들어 오고 주식이나 채권을 매수함으로서 대출 금리상승을 억제합니다. 또한 한은 입장에서도 금리를 올리면 외국자본이 쏟아져 들어와 위험이 증가함으로 쉽게 올릴수 없습니다. 한은이 금리를 올려도 금리효과가 별로 없고 올리면 금융시장이 위험해져 올리기도 쉽지 않습니다.

여섯째 이런 상황이면 한은이 점진적으로 금리를 올립니다. 대략 0.25%씩 일것입니다.

급진적으로 금리를 못 올리고 0.25%씩 올린다면 고정금리를 더욱 선택할수 없습니다. 현재 변동금리와 고정금리의 금리차이가 1.5-2.5%입니다. 0.25%씩 금리를 올리면 1.5-2.5%의 격차를 줄이려면 6번내지 10번을 올려야합니다. 한은이 6번내지 10번을 과연 올릴수 있을까요. 게다가 외국인의 채권매수로 한은이 금리를 올린다고 다 대출금리에 반영되지 않습니다.

물론 경제에는 돌발변수가 많습니다. 외국인이 한국 채권을 사서 장기금리가 이렇게 까지 많이 하락할지는 상상도 못했습니다. 한은이 금리를 올리고 앞으로 올리겠다고 연일 발표해도 금리가 하락하는것도 처음 보았습니다.

그런 이유로 리스크 관리를 위해 고정금리를 선택할수도 있습니다. 하지만 현재와 같은 금리차라면 리스크관리보다는 금융권의 이익에 더 기여하는것이 될것입니다. (만약 고정금리가 대폭 하락한다면 당연히 고정금리를 선택해야 합니다. 문제는 한국에서는 그런 일이 일어나기가 정말 힘들다는 것입니다.)