세상에 공짜는 없다, 부모님 집에 살아도 세금 이만큼이나 내야 합니다

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국내 부동산 가격이 날이 갈수록 올라 대부분의 사회 초년생들이 자기 집을 구하기 힘든 상황에 놓여있다. 때문에 경제활동을 하든, 하지 않든 부모에게 의지하는 소위 ‘캥거루족’이 등장하게 되었다. 은퇴를 준비하는 부모들은 이러한 자녀들을 위해 살던 아파트를 무상으로 주기도 한다. 놀라운 점은, 이러한 행동에도 세금이 붙는다는 사실이다. 지불해야 하는 세금의 명목은 무엇이며, 또 얼마나 내야 하는지 자세히 알아보자.

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현재 우리나라 세법에서는 자녀에게 무상으로 부동산을 임대해주는 것을 금지하고 있다. 좀 더 자세히 말하면, 임대료를 내지 않은 자녀는 무상으로 이익(부동산)을 얻은 것으로 간주해 증여세를 걷고 있다. 또 부동산을 물려준 부모에게는 소득세 및 부가가치세를 부과한다. 그러나 이는 상업용 임대 부동산에만 해당되는 사항으로, 자녀가 실거주하는 아파트나 주택은 소득세만 내면 된다.

그렇다면 자녀가 내야 하는 증여세는 어떻게 계산할까? 부동산 가액의 2%를 적정 임대료, 즉 연간 사용 이익으로 보고 5년간 사용 이익을 합산해 1억 원을 넘는 경우 증여세가 과세된다. 만약 집이 시가 8억 원일 경우, 적정 임대료를 계산하면 1천6백만 원이다. 5년을 곱하면 8천만 원이 되는데, 1억 미만이므로 증여세가 부과되지 않는다.

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그렇다면 자녀에게 무상 임대가 아닌, 시가보다 낮은 금액으로 임대를 해주면 되겠다는 생각이 들 수 있다. 그러나 부모 자식 간에 임대료를 주고받더라도 시가보다 상당히 낮은 금액으로 거래하게 되면 그 차액에 대해 세금을 내야 한다. 해당 부동산의 적정 임대료와 5% 이상 혹은 3억 원 이상 차이가 나는 경우를 보자. 이렇게 되면 부동산 소유자에게는 거래 금액과의 차액에 대해 소득세를 과세하고, 임차인(자녀)에게는 시가와 30% 이상 차이가 나면 증여세를 걷는 것이다.

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저가 임대가 무상 임대와 다른 점은 무상 임대가 5년 기준 1억이었다면, 저가 임대는 1년 기준 1천만 원 이상이어야 과세가 된다는 점이다. 정리하면, 시가 13억 원 이하의 아파트 혹은 주택에 무상 거주하면 증여세 혹은 소득세를 낼 필요가 없다. 그러나 13억 원 이상의 아파트 혹은 상가라면 일정 금액의 증여세와 소득세, 부가가치세가 부과될 수 있다.

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자녀에게 아파트를 물려주면서 최대한 세금을 아끼는 방법은 없을까? 주택이 13억 원 이하라면 걱정할 필요가 없겠지만, 그렇지 않을 경우엔 가족이다 하더라도 정상적인 가격에 거래를 하는 것이다. 부모는 임대료를 받으면 임대 소득이 생기고, 자녀는 대가를 지급했으므로 필요경비로 인정받아 소득세 부담이 적어지기 때문이다.

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또 13억 원 이상의 주택을 물려주고 증여세를 내지 않기 위해서는, 부모 자식 간에 임대료를 시가의 70% 이상 주고받을 것을 추천한다. 이외에도 무상사용기간인 5년을 채우지 못했을 경우, 남은 기간동안의 세금을 환급받을 수 있다. 예를 들어 4년 동안만 거주했다가 이사하면 남은 1년 치 세금을 고스란히 돌려받을 수 있다.

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집을 구하기 정말 힘든 세상이다. 서울은 물론이고, 서울 근교의 아파트는 가격이 기본 몇 억을 넘어가기 때문이다. 그렇다고 서울에서 너무 먼 곳에 집을 잡으면 출퇴근에 지장을 받는 등 어려움이 많다. 따라서 부모님께서 주신 집에 사는 것은 부끄러운 일이 아니다. 정말로 경계해야 할 것은 주어진 것을 누리기만 하고 성장하지 않으려는 자세일 것이다.