[오윤섭]무주택자, 1주택자에게 추천하는 똘똘한 아파트

2018년 7월 여름휴가철을 맞아 수도권 주택시장에 대해 비관론과 낙관론이 공존하는 시점입니다. 국내외 변수가 계속 발생하면서 시장이 불확실하기 때문입니다. 하지만 부동산 성공투자로 최대의 수익을 남기려면 현실적 낙관주의자가 돼야 합니다.
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 무주택자 또는 1주택자 등 실수요자에게 추천하는 똘똘한 아파트란 주제로 칼럼을 써봅니다.  
 
대세 하락장이 오지 않는 한 시장에 대응하는 방법은 부동산 투자자가 처한 상황에 따라 달라야 한다고 생각합니다. 2015년 전후에 투자한 다주택자라면 갈아타거나 현금화시키는 시점을 고민해야 합니다.  
 
다주택자는 초기투자비가 늘어나 보유 아파트보다 기대수익률이 높은 아파트가 많지 않습니다. 따라서 관망할 필요와 여유가 있습니다.  
 
반면 실수요자는 2015년 이후 대세상승장에서 5차 상승랠리를 앞두고 똘똘한 아파트를 구입하거나 갈아타야 합니다. 즉 똘똘한 아파트 한 채를 내 것으로 만드는 것입니다.  
 
실수요자는 지금이라도 똘똘한 아파트 한 채로 ‘경제적 시민권’을 보유하는 게 중요합니다. 우선 실수요자가 똘똘한 아파트를 한 채 사기전 명심해야 할 3가지입니다.
 
첫째 실수요자 본인이 감당할 수 있는 아파트를 사야 합니다.  
 
지금은 대세상승장 4년차입니다. 금리상승기에 접어든 지금 무리하게 대출받아 똘똘한 아파트를 갈아타는 것은 지양해야 합니다. 매매가가 하락하더라도, 대출이자가 늘어나더라도 4년 이상 보유할 소득과 멘털이 있어야 합니다.  
 
둘째 예측하지 말고 대응하세요.
 
시장을 왜곡하는 규제정책의 시대에 수도권 주택시장을 예측하는건 사실 무의미합니다. 코스톨라니의 달걀모형, 벌집순환모형 등 시장 이론은 별 쓸모가 없습니다. 입주물량 vs 이주수요에서 누가 이길지는 시장이 냉정하게 판단할 것입니다.   
 
규제정책의 시대에 거래량 감소는 매매가와 아무 상관이 없습니다. 규제로 시장 매물량을 줄여놓고 팔 사람은 팔지 못하게 해놓고, 살 사람은 사지 못하게 해놓았는데 거래량이 늘어난다면 그건 바로 거품 붕괴, ‘튤립 투기’를 알리는 전조입니다.
 
또 종부세안이 사실상 확정되면서 3주택자 등 다주택자가 매물을 내놓을지도 실수요자는 신경을 꺼도 좋습니다. 소액 갭투자자가 아닌, 3주택 이상 다주택자는 부동산 고수입니다. 양도세 중과가 유지되는 한, 시장에 매물이 넘치지 않는 한 매물로 내놓지 않습니다.  
 
셋째 대출을 공격적으로 활용하세요.  
 
첫 번째와 상충되는 얘기처럼 들리겠지만 대출규제 수위가 더 높아지기 전(집값이 계속 상승한다는 의미. 집값이 하락하면 대출규제는 완화되기 마련) 실수요자는 적극적으로 대출을 받아 똘똘한 아파트를 한 채를 내것으로 만들어야 합니다.  
 
실수요자에겐 아파트 한 채가 자산의 전부이니 정말 똘똘한 아파트를 사야 합니다.
 
제가 생각하는 똘똘한 아파트는 도심에 위치하거나 도심 접근성이 좋은 곳입니다. 서울 기준으로 3도심과 7광역중심에 접근성이 좋은 아파트입니다. 3도심인 4대문(한양도성), 영등포여의도, 강남의 골든트라이앵글에 가까울수록 좋습니다. 7광역중심에선 용산을 비롯해 잠실, 청량리왕십리, 상암수색, 마곡을 주목해야 합니다.  
 
3도심이나 7광역중심에 물리적 거리가 가깝다고 똘똘한 아파트는 아닙니다. 주거의 질을 좌우하는 주거인프라가 좋아져야 합니다. 아파트 건축물 자체도 경쟁력이 있어야 합니다. 2008년 이후 입주해 지하주차장을 갖추고 층간소음이 덜한 아파트를 추천합니다.  
 
한마디로 자녀 한 두명 키우는 30~40대 직장인이 자녀를 키우기 좋은 주거환경과 직장을 통근하기 부담 없는 생활권내 신축 아파트가 똘똘한 아파트입니다.   
 
주거인프라가 좋아지려면 서울 등 대도시에선 재개발 재건축 등 정비사업으로 낡은 주택이 신축으로 바뀌는 속도가 빨라야 합니다. 정비사업 속도가 빨라지려면 땅값이 올라야 합니다. 땅값이 오르려면 개발압력이 높아져야 합니다.  
 
개발압력이 높아져 개발호재가 실현되면 주거인프라는 좋아질 수밖에 없습니다. 우선 전철망이 들어서고 도로가 신설되거나 확장됩니다. 이어 백화점 할인점 도서관 스포츠센터 공원 관공서 등이 들어서 인프라가 풍부해집니다. 물론 학군도 10년 안팎 시간이 걸리지만 좋아집니다.  
 
다만 개발압력이 높더라도 개발이 실현되지 않으면 소용이 없습니다. 여기서 개발호재가 실현되는 타이밍을 실수요자 스스로 판단해야 합니다. 정비사업은 건축허가라고 할 수 있는 사업시행인가가 받은 구역이 많으면 개발호재가 실현되기 시작하는 타이밍입니다.  
 
전철망 등 개발호재가 실현되는 타이밍을 손쉽게 확인하는 방법은 나랏돈이나 지방자치단체 돈이 투입되는 시점을 확인하는 것입니다. 예를 들어 기본계획안 고시를 앞두고 있는 월곶판교선의 경우 2017년 12월에 설계비 51억원이 2018년 국비 예산으로 확정됐습니다. 이를 알았다면 이미 1~6월에 역세권 중심으로 똘똘한 아파트 한 채를 살 수 있는 기회를 잡았을 것입니다.   
 
앞에서도 언급했지만 직주근접성이 좋아지고 주거인프라가 좋아지면 30~40대 직장인이 몰려듭니다. 그래서 마포자이1차, 공덕파크자이, 공덕자이가 똘똘한 아파트입니다.  
 
따라서 무주택자, 1주택자 등 실수요자는 7월중 제2의 마포자이1차가 될 똘똘한 아파트를 찾아 계약하세요. 특히 1주택자는 주택을 구입한지 잔금 기준으로 1년이 지났다면 똘똘한 아파트를 계약하세요. 그리고 기존주택은 똘똘한 아파트를 산지 3년 이내 매도하시면 됩니다. 주택은 물론 입주권도 마찬가지로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 투기지역 투기과열지구 조정대상지역이라고 하더라도 양도세 중과 대상이 아닙니다.  
 
구체적으로 제가 생각하는 똘똘한 아파트는 개발호재가 문재인정부에서 실현(기본계획안이 확정되거나 착공하거나, 최소한 예비타당성조사나 민자적격성을 통과한 경우)돼 주거인프라가 좋아지는 생활권내 아파트입니다. 여기에 직주근접 가치가 높아지고 정비사업 이주수요가 많은 곳이면 퍼펙트 합니다. 1기 신도시 등 1990년대 입주해 지은지 20년 이상 된 낡은 아파트가 급증하는 수도권 주택시장에서 40년만에 추진되는 반포발 압구정발 재건축사업은 태풍의 눈이 될 것입니다.  
 
실수요자에게 추천하는 똘똘한 아파트 상품은 보유세 부담이 적은 재개발 입주권입니다. 특히 정비사업 사업속도가 빠른 투기지역 투기과열지구 조정대상지역 입주권을 추천합니다. 입주까지 4년 이상 남은 수도권 A급 입주권(또는 지분. 입주시점 84타입 최소한 10억원 이상되는)을 매수하는 것입니다. 최소한 사업시행인가를 받고 감정평가액이 조합원에게 통보된 구역이 좋습니다. 또 조합원분양 신청이 끝나고 평형 배정이 끝났다면 더욱 좋습니다.  
 
입주시점인 2023년 이후 수도권 정비사업 신축 희소가치는 급상승할 것입니다. 시장의 역습이 시작될 것입니다.  
 
수도권 입주권은 전용면적 84타입이 가장 좋지만 자금이 부족하다면 59타입도, 40타입도 좋습니다. 입주권이 입주할 때까지 거주할 집이 없다면 전세자금대출을 받아 전셋집을 구하면 됩니다.    
 
무주택자나 1주택자는 지금 관망할 때가 아닙니다. 계약할 때입니다. 지금 계약해야 마지막으로 '계층이동의 사다리'에 올라탈 수 있습니다.