[정충진]2018하반기 부동산시장 리스크 철저 분석-서울권시장의 재상승시점전망

오늘의 주제는 여러분들이 우려하고 계시는 '2018년 하반기 부동산 시장 리스크 체크'입니다.

현재 강남권 시장의 계속되는 매매가 하락과 서울권 전체의 전세가 하락으로 이대로 서울권 시장은 대세하락으로  접어드는게 아닌가, 장기 조정장세로 들어선게 아닌가 하는 위기감이 한층 고조되고 있습니다.

그러나 현재의 시장을 한발짝 물러서서 냉정하게 바라보면, 제가 그동안 누차 강조했듯이 지금의 시장은 대세하락기의 초입도 아니요, 장기 조정장세 진입의 전조도 아님은 분명합니다.

혼란스러워 보이는 지금의 장세에 굳이 이름을 붙이자면, 강남권 시장은 단기 급등 후 숨고르기 장세, 강북권 시장은 갭메우기적 순환상승장세라고 표현할 수 있겠는데요.

아시다시피 3월말을 기점으로 한 양도세 중과 유예 일몰의 여파로 1-3월 서울권 시장 거래량이 폭증한 바 있는데, 보통은 단기간에 매물출시가 집중되면서 거래량이 폭증하게 되면 매매가는 약세를 보이는 것이 정상이나 이 기간 양도세 중과를 면해보려는 매도자와 누적된 공급부족 상태에서 일시적으로 풀린 매물을 선점하려는 매수자 측의 이해관계가 맞아 떨어져 오히려 매매가가 안정적인 상승의 흐름을 타는 기현상을 보였습니다.

결국 1-3월 달의 거래 폭증으로 월 평균치를 훌쩍 넘어서는 매매수요가 일단 한시적으로나마 시장을 이탈한 상황이기 때문에 4월 이후 부터 상당기간 거래침체가 있으리라는 것은 부동산에 조금이라도 안목을 가진 분이라면 누구라도 예측할 수 있었던 부분이고,

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저 역시 작년 말부터 올 4월 경의 거래절벽과 조정장세를 예상하면서 양도세 중과유예의 일몰이 다가오면서 한시적으로나마 매수자 우위시장으로 돌아서는 3월 경의 급매물 중 저평가된 유망매물을 선점하는 것도 좋은 투자전략이라고 조언을 해드리기도 했었지요. 

게다가 강남권의 경우는 재건축 추진단지가 몰려있는 관계로 재건축초과이익환수제의 부활과 안전진단 강화, 재건축 부담금 예정통지 등 재건축 압박수단의 연이은 발현은 강남권의 숨고르기 장세를 한층 더 길게 끌고가는 모양새이고,

재건축규제와 무관한 강북권은 재개발을 통해 입주한 신규 단지 및 도심접근성, 직주근접성의 요건을 갖춘 차별화된 새아파트 단지들을 중심으로 꾸준히 강세를 유지하고 있는 상황입니다만, 역시 1분기 매매수요의 이탈로 급상승의 흐름이 아닌 안정적인 상승세를 보이고 있는 형국입니다.

게다가 강남권의 급등과 강북권 중심지역의 동반 상승세가 주변 지역의 상승세까지 촉발하여 상승장의 전형적인 징표 중 하나인 갭메우기적 순환상승세가 이어지는 모습이며 5월 중순부터는 소외 지역의 대표주자격인 도봉구, 강북구, 금천구, 중랑구까지도 상승세가 번지는 모양새를 보이고 있습니다.

요즘의 언론들은 강남권의 하락세에만 주목하여 대세하락이니, 장기침체니 하는 제목을 연일 헤드라인으로 뽑아내고 있습니다만, 합리적 투자자인 우리는 시장의 실체를 분명히 조망하고 이에 맞춰 투자계획을 합리적으로 설정할 필요가 있겠습니다.

결국 지금의 시장은 부동산에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요인을 종합적으로 분석하건데 대세하락기와는 거리가 멀고,

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나아가, 갈수록 증대되는 시중 유동성과 시간이 갈수록 끓어오르는 투자수요들, 그리고 확고한 관망세에서 점차 흔들리고 있는 실수요자들의 불안한 스탠스까지 아울러 고려하면 현재의 조정장세 혹은 완만한 횡보장세가 그리 오래 가지는 않으리라는 예상이 가능한 상황입니다.

그래서 지난 칼럼에서는 올 하반기 서울권 시장의 집값흐름과 월별 시나리오를 분석해드리면서,

 
재건축 이주수요 및 다양한 호재의 발현이 예상되는 9월 경부터 가을철 이사철의 들썩이는 분위기와 맞물려 전세가의 상승반전을 이뤄냄과 동시에 서서히 거래량이 살아나는 분위기가 조성될 것이라는 전망을 해드리기도 했었습니다.

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http://blog.naver.com/goodfellow91/221289928464

2018년 하반기 서울집값의 흐름과 월별 시나리오-칼럼

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그리고 칼럼의 말미에는 노파심에, 제가 점쟁이가 아닌 이상 예상해드린 월별 시나리오는 딱 들어맞지는 않더라도 1-2년 이상의 장기조정장세가 아닌 그리 오래지 않은 시간 내에 서울권 시장은 상승 반전의 흐름을 보일 것이니 이에 대비하여 합리적인 투자계획을 세워두라고 말씀을 드리기도 했었지만 이러한 전망글에 대해 몇몇 분들이 하반기에 있을 다양한 리스크들을 근거로 제시하면서 댓글로 부정적인 반박을 해주시기도 하셨는데요.

장미빛 전망에 취해 리스크 통제를 소홀히 하는 것은 제 투자스타일에는 전혀 맞지 않기 때문에 제가 긍정적인 전망을 드릴 때에는 리스크에 대한 검토는 충분히 끝낸 상태라는 말씀을 부연적으로 드리면서, 그럼에도 여러분들의 염려를 덜어드리기 위해 올 하반기에 있을 시장 부정적인 굵직한 이슈에 대해 한번 간략하게나마 점검을 해보도록 하겠습니다.

먼저 시기적으로 가장 근접해있으면서 파워가 클 것으로 보이는 종부세 인상의 이슈 먼저 살펴보겠습니다.

과거 우리나라의 사례와 비교법적인 외국사례를 집중 분석해 보건데, 저역시 종부세 인상은 중단기적으로 시장에 미치는 파급효과가 작지 않다는 결론을 얻을 수 있었는데요.

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이에 많은 전문가들이 종부세 인상을 기점으로 시장은 변곡점을 맞을 가능성이 높다는 예측들을 하고 있고 신문기사들도 종부세 인상의 효과에 대해 크게 우려하는 어조로 기사들을 내보내고 있는 게 현 시장의 모습입니다.

그러나 종부세 인상은 이미 오래 전 부터 예고되어 있었던 이슈였고, 이때문에 3월말 양도세 중과 유예 일몰 시점을 기준으로 종부세 인상의 압박을 견디지 못할 다주택자들은 이미 매물을 대량 출회한 상황이며 나아가 종부세 인상을 대비하여 다주택자들의 상당수가 임대사업자등록을 선택한데다가 현재 종부세 인상의 영향권에 속해 있는 투자자들은 이미 정부와의 일전을 각오하고 있는 상태인 까닭에 시장에서 우려하고 있는 매물의 대량 출회와 투자수요의 급감의 사태는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

그보다는 시간이 갈수록 현실로 드러나는 서울권 시장의 매물부족 현상을 목도하면서 장기적으로 가격이 상승할 것이라는 기대감이 조금씩 차오르는 현상이 이어질 것으로 보이는데요.

여기에 더해 또 하나 종부세 인상의 파워가 생각보다 크지 않을 것으로 예측되는 부분은, 지난 칼럼에서 말씀드린 것처럼 지금 장기침체의 나락으로 급속히 떨어지고 있는 지방권 시장을 눈감고 외면할 수 없는 정부로서는 서울권 뿐만 아니라 전국적인 영향력을 품고있는 세제 개편안에 신중을 기할수밖에 없는 상황이기 때문에 4-5월 항간의 거래급감과 매매가 상승율의 눈에 띄는 둔화를 서울권 시장 안정이라는 명분으로 포장하여 시장 예상보다 저강도의 대책을 내놓을 가능성이 높습니다.

결국 6월에 있을 종부세 인상안 발표에서는 대폭적인 세율인상, 고가 1주택 소유자에 대한 무차별적 과세, 공시가격의 대폭 인상 등의 조치는 나오지 않을 것으로 보이며 고가 1주택자에 대한 선별적, 점진적 과세, 현재 80%에 머무르고 있는 공정시장가액비율의 단계적 인상 혹은 공정시장가액비율의100% 상향 등의 낮은 강도의 대책을 발표하면서 당분간 시장의 흐름을 지켜볼 것으로 판단됩니다.

이렇게 되면, 그동안 세제개편안 발표를 기다리며 잔뜩 긴장하고 있던 투자수요자들의 숨통을 틔워주는 전기가 될 것으로 보이며, 앞선 칼럼에서 말씀드렸던, 시장에 우호적 신호를 줄 월별 굵직한 호재들의 발현에 따라 투자수요가 선도적으로 움직이면서 거래량을 끌어올리고 이에 불안한 관망세를 유지하고 있던 실수요자들이 추격매수 형식으로 따라붙어 다시금 안정적인 상승의 흐름을 보이는 방향 쪽으로 나아갈 것으로 보입니다.

결론적으로 지방 선거 후에 발표될 조세재정개혁특위의 종부세 개편안의 파괴력은 그리 클 것으로 보이지 않으며 오히려 그 강도를 짐작하지 못해 막연한 불안감에 사로잡혀 있던 대기 수요자들의 리스크가 해소되어 적극적인 투자수요의 움직임을 촉발하는 하나의 촉매제 역할을 할 수 있지 않을까 판단됩니다.

그리고 다음으로 거론되는 것이 금리인상인데요.

미국이 6월, 9월에 거쳐 두 차례 금리인상을 하는 것은 이제 예측이 아닌 기정사실로 받아들여야 할 것으로 보이는데, 이에 따라 우리나라가 과연 미국과의 금리 격차를 해소하기 위해 동반 인상을 추진할 것인가의 문제는 현재 금융시장, 증권시장의 민감한 이슈입니다.

물가, 고용, 국제관계, 환율, 부동산시장의 흐름 등 전반적인 지표들을 종합적으로 고려해 보건데, 이번 7월에 있을 금융통화위원회의 회합에서는 신흥국들의 긴축발작의 영향 및 대미 금리격차 폭을 줄일 필요성을 근거로  금리인상이 필요하다는 1-2명의 소수의견과 함께 향후 인상 가능성을 내비치며 기준금리 동결을 의결할 것으로 예상되며,

9월에 있을 미국의 또 한차례의 금리인상에 대한 선제적 대응으로 8월에 우리나라도 금리를 인상하거나, 혹은 9월 인상의 영향력을 지켜보다가 지표의 흐름이 양호하다는 판단이 들면 10월 경에 이르러서야 사후 대응책으로 인상할 가능성 등을 고려해 볼 수 있겠습니다만,

인상시기가 8월이냐, 10월이냐는 향후 계측될 지표의 흐름을 근거로 할 것이기 때문에 지금 상황에서는 정확한 예측이 불가하지만 그럼에도 통화긴축이라는 세계적인 추세에 순응하면서 자본유출의 우려를 최소화 할 필요성 및 금리인상은 다소 지표가 불안하여도 필요하다고 인정될때는 과감히 서두를 필요가 있는 선제적 정책이라는 측면을 고려할때 최소한 올 해 안에 1회의 금리인상은 있을 것으로 전망됩니다.

그러나 누차 말씀드렸다시피, 현재 우리나라의 외환보유고 및 환율의 하락에 따른 안정적인 원화 가치, 대북 화해무드 진행에 따른 코리아 리스크 상쇄, 신흥국들의 위기에서 비롯된 한국 투자매력도의 증대 등으로 미국과의 금리격차가 발생한다고 하여 급속한 자본유출은 발생하지 않을 것으로 보여 결국 향후 우리나라의 금리인상은 시장에 충격을 주지 않을만큼 점진적인 속도로 진행될 가능성이 높으며,

결국 제가 지난 칼럼에서 누차 말씀드린 것처럼 추세적인 상승기에서의 점진적인 금리인상은 오히려 부동산 시장에 긍정적, 우호적 신호를 줄 수 있다는 점을 놓치지말고 인지하시기 바라겠습니다.

또 하나 금리인상과 연관지어 논해야 할 것이 현재 증권가에서 우려가 깊어지고 있는 '6월 신흥국 위기설'인데요.

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미국의 급격한 금리인상으로 신흥국들의 자본유출의 속도가 가속화되어 결국 긴축발작에 따른 신흥국들의 경제위기가 심화될 것이라는 전망들이 증권가에서 현재 우세한 상황입니다만,

무역수지 면에서 신흥국 의존도가 높은 우리나라는 신흥국의 연쇄적인 위기의 영향으로 결국 동반 침체의 길로 접어들지 않겠느냐는 것이 '6월 위기설'의 실체인데,

앞서 살핀 것처럼 남북 화해모드의 진전으로 한국의 투자매력도가 증가하는 시점에서 신흥국들의 위기는 오히려 우리나라 증권시장의 활황을 유도할 기회가 될 가능성이 높고, 결국 신흥국의 위기가 극복되지 못하고 장기화된다면 우리나라 경제에 미치는 영향도 작지 않을 것이긴 하나 중단기적인 흐름은 크게 우려할 상황은 아니라고 보여지며, 결국 신흥국들의 경제위기 이슈가 우리나라 부동산 시장의 중단기점 흐름에는 부정적인 영향을 미칠 것으로 보이지는 않습니다.

이외에도 앞으로 대치 쌍용 2차, 반포주공 1단지 3주구 등의 재건축 부담금 예정통지가 있을 때마다 매번 재건축 시장은 들썩이겠습니다만, 재건축 부담금에도 불구하고 확실하고 안정적인 투자처로서의 재건축 매력이 사라지지 않는 이상은 시간이 지날수록 초과이익환수제의 부담을 기정사실로 받아들이며 부담금을 떠안고도 수익이 나는 가격시점을 기다리는 투자수요자들이 점차 증대 될 것으로 보여, 지금 끝간데를 모르고 떨어질 것 같은 재건축 시장도 어느 시점에서는 상승 반전의 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.

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그리고 마지막으로 논해지는게 12월에 있을 송파구 헬리오시티의 대단지 입주인데요.

미니신도시급의 대단지의 입주로 인근 전세시장이 폭락하고 결국 주변시장의 매가의 하락을 유도하며 침체분위기를 가속화 시키는게 아니냐는 우려가 현재 일부 언론을 위시하여 높은 상황인데요.

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34평형 기준, 헬리오시티의 분양가가 8-9억원 선이었고 현재의 매매가는 15억~16억원 선에서 형성되고 있는 사정과 헬리오시티의 남은 잔금은 전체 매매가의 30%에 불과하다는 점 및 현재 전세가가 7-8억원 선에서 형성되고 있는 사정을 종합적으로 고려할때,

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헬리오시티의 입주와 함께 단기간 역전세난은 불가피해 보이나, 잔금을 마련하지 못한 투매매물이 급증하여 매매가가 하락세를 보일 것이라는 항간의 우려는 지나친 기우일 것으로 보이며,

오히려 강남권 이주수요 및 겨울방학, 봄철 이사철 이주수요와 맞물려 예상보다 빠른 시기에 송파구의 역전세난은 해소될 것으로 보이고 이후 헬리오시티의 매매가는 고공질주 할 것으로 보입니다.

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이것으로 앞으로 있을 부동산 시장에 악영향을 미칠 굵직한 이슈들을 대략 검토해 보았는데요. 하반기의 있을 굵직한 이슈들은 생각보다 부동산 시장에 미치는 영향력이 그리 크지 않으리라는 잠정적인 결론을 내릴 수 있겠구요.

오히려 남북한 화해무드에 따른 신경제성장 동력의 발생, 7월부터 있을 강남권 재건축 대단지의 이주수요, 교육제도 개편에 따른 학군수요의 움직임, 지방권 시장의 침체로 인한 상경 투자수요의 증대, 연이은 로또 아파트 단지들의 분양과 낙첨자들의 매매수요 전환, 용산 및 여의도 마스터 플랜 발표, gtx 각 노선 별 착공과 예비타당성 발표 및 굵직한 지하철 노선 개통 소식 등으로 투자 수요가 들썩일 가능성이 높아 올 해가 가기 전 다시금 서울권 시장의 거래량이 서서히 살아남과 동시에 매매가의 안정적인 상승 반전이 있지 않을까, 긍정적으로 전망해 봅니다.

이와 더불어 서울권 소외지역인 도봉구, 강북구, 중랑구, 금촌구 등도 갭메우기의 연장선상에서 조금씩 상승의 흐름을 이어갈 것으로 보이구요. 서울 접경지역인 의정부도 갭메우기 장세에 가세하여 상승의 흐름을 탈 시점도 멀지 않았다고 보여지며, 일산과 파주는 올해 말 혹은 내년 초부터 안정적인 상승의 흐름에 몸을 맡길 것으로 보입니다.

물량의 부담을 떨쳐낸 김포신도시도 올해 말부터 서서히 상승의 조짐을 보이면서 내년 쯤에 이르러 다시 상승의 흐름을 이어갈 것으로 보입니다.

​결론적으로, 지금의 횡보 혹은 조정장세가 하락장 진입의 전조가 아닌가라는 우려는 버리신 상태에서 합리적인 중단기 투자계획들 세우시기 바라구요.

다만, 비록 제가 다방면의 공부와 다각도의 검토로 리스크를 최소화한 상태에서 보수적으로 전망을  내드리긴 합니다만, 미처 살피지 못한 리스크와 예측치 못한 돌발변수의 등장으로 인해 제 전망이 엇나갈수도 있으니 맹신하지는 마시구요.

다른 뛰어난 전문가들의 칼럼을 교차체크하시면서 사소한 리스크라도 온전히 통제한 상태에서 안전하게 투자하시기 바라겠습니다.

감사합니다.