[오윤섭]2018년 로또분양시대에 살아남기

하남 미사강변도시 미사역 파라곤 청약경쟁률이 평균 105대 1로 마감됐습니다. 수도권 청약통장 1순위자 8만4천명이 몰렸습니다. 분양시장은 완전히 로또시장이 됐습니다. 주택시장은 본격적으로 왜곡되고 있습니다.  

 

이번  주 오윤섭의 부자노트에서는 2018년 로또분양시대에 살아남기라는 주제로 글을 씁니다. 자산가치가 높아지는 인플레이션시대에 부(富)의 ‘사다리’가 치워지고 있는 규제정책으로 하류(下流)로 전락하지 않으려면 정신 차려야 합니다. 하류란 빈곤층을 말하는 것이 아닙니다. 중산층의 하류를 말하는 것입니다.  

 

우선 로또분양시장이 시장을 어떻게 왜곡시키고 있는 지를 들여다보겠습니다.  

 

문재인정부뿐만 아니라 모든 정부의 주택정책의 목표는 집값 안정입니다.  

 

제가 생각하는 집값 안정이란 물가상승률 수준으로 매매가 전셋값이 오르고 성수기에 사고 싶은 사람은 사고 팔고 싶은 사람이 파는 것입니다. 만약 문재인정부 말대로 집값이 급등하면서 투기꾼들이 주택을 사들인게 맞다면 공급을 늘려 수급 밸런스를 맞추면 됩니다. 수요가 많은 지역에 최소한 5년 이상 누적공급량을 늘리면 됩니다.   

 

하지만  문재인정부는 강남 재건축 아파트값을 잡는다고 2018년 4월 이후 주택시장을 본격적으로 왜곡시키고 있습니다. 결국 시장의 역습을 맞을 것입니다. 

 

물은 위에서 아래로 흐릅니다. 하지만 돈은 아래에서 위로 흐릅니다. 주택시장 등 자산시장에선 기대수익률이 낮은 쪽에서 기대수익률이 높은 쪽으로 돈은 움직이게 마련입니다. 

 

돈은 기대수익률이 높은 쪽으로 끊임없이 흐릅니다. 정부가 주택시장에서 돈이 흐르지 못하게 만들고 있습니다. 물을 흐르지 못하게 만들어 엄청난 재앙을 초대한 MB정부의 4대강 사업처럼 말입니다. 

 

정부는 강남 재건축시장이 뜨거워지자 규제책으로 기대수익률을 강제적으로 낮췄습니다. 초과이익환수제를 부활하고 투기과열지구 조합원지위 양도금지, 정비사업 재당첨제한에다 안전진단을 강화했습니다. 여기에 다주택자 조정대상지역 양도세 중과를 단행했습니다.  

 

그러면 정부가 원하는 대로 집값은 안정될까요? 저금리 유동성장세에 미국처럼 주택공급(수도권 도심 핵심입지)이 부족한 상황에서 규제책만으로 집값은 안정된 적이 없습니다.  

 

집값 상승 기대심리가 높은 상황에서 기대수익률이 낮은 재건축시장 재고아파트시장이 일시적으로 침체되고 기대수익률이 높은 재개발시장, 분양시장으로 돈이 몰리고 있습니다. 

 

지난해 8.2대책 이후 돈이 몰리고 있는 첫 번째 주택시장은 바로 재개발시장입니다. 정비사업 일반분양 완판 등으로 기대수익률이 높아지고 있습니다. 양도세 중과, 주택임대소득과세 강화(2019년부터)에서 자유롭고 매매가-전셋값 갭이 벌어지면서 재개발에 돈이 몰리고 있습니다. 

 

수도권 재개발시장 초기투자비는 서울의 경우 평균 3억~4억원(상계뉴타운은 1억원대)입니다. 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 추진중인 재개발 지분을 매수할 수 있습니다. 인천은 5천만원 안팎, 광명 안양 성남 고양 수원은 1억대~2억원대로 관리처분인가 전후 재개발 지분을 살 수 있습니다.  

 

입주권은 조정대상지역 투기과열지구 투기지역에 상관없이 다주택자 양도세 중과 대상이 아닙니다. 1년 이상만 보유하면 일반세율이 적용됩니다. 다주택자도 관리처분인가 전후에 사서 2~5년 보유하다 입주권을 일반세율로 매도하면 됩니다. 

 

재개발시장은 재건축시장만큼 주택시장 파급력이 약하지만(매매가와 이주비 모멘텀 차이) 결국 주택시장을 불안하게 만들고 있습니다. 

 

서울 강북에서 전용면적 84타입 10억 돌파, 전용 59타입 10억 돌파는 모두 재개발 신축이 선도했습니다. 결국 강북 집값을 요동치게 만들 것입니다.  

 

이번 조정장세에 84타입 기준으로 강남, 잠실 구축이 14억~15억원대로 하락했습니다. 반면 강북, 돈의문1구역 재개발 아파트인 경희궁자이는 14억원대에 진입중입니다. 현재 13억원대인 마포리버파크, 마포래미안푸르지오, 옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠 등이 뒤를 이을 것입니다.    

 

이같은 현상은 서울뿐만 아닙니다. 84타입 신축 대장주 기준으로 8억원대인 안양, 7억원대인 광명, 6억원대인 성남 재개발시장도 요동칠 것입니다. 이미 입주권 권리가액 프리미엄이 2억원을 넘어섰습니다. 안양 호원지구, 평촌 어바인 퍼스트 일반분양(청약 5만8천명, 경쟁률 평균 45대 1)에서 보듯 수도권 재개발시장은 뜨겁습니다. 

 

지난 4월 전후 돈이 몰린 두 번째 주택시장은 분양시장입니다.  

 

지난해 12월 5만4천명이 몰린 동탄역 롯데캐슬 트리니티는 당첨자 발표를 하자마자 로열층 프리미엄이 2억원이 붙었습니다. 불법 전매임에도 말입니다. 그럼 8만4천명이 몰려든 미사역 파라곤은 얼마가 붙을까요?  

 

정부가 HUG를 앞세워 분양가 통제를 하면서 분양시장을 로또시장을 만들어놓았습니다. 특별공급은 특별공급대로, 일반공급에서 가점제는 가점제대로, 추첨제는 추첨제대로 뜨겁습니다.  

 

분양가-시세 격차가 갈수록 벌어지면서 가점이 낮은 1순위자는 예치금을 전용면적 85타입 초과로 늘려 추첨제를 통해 당첨을 꿈꾸고 있습니다.  

 

특별공급 자격이 있거나 가점이 높은 1순위자중 계약금 중도금을 낼 돈이 없더라도 일단 당첨받으려는 묻지마 청약이 유행입니다. 또 당첨되면 지인들과 공동투자를 하거나(당첨되면 계약금 중도금을 분담하거나 대납하는) 불법 전매를 서슴지 않습니다. 

 

수도권 분양시장은 실수요 가수요(단타) 투자수요가 한꺼번에 몰리면서 투기시장으로 왜곡되고 있습니다. 수도권 청약통장 1순위 615만명중 만 19세 미만 미성년자를 제외한 5백만명이 로또시장에 뛰어들 기세입니다. 

 

서울의 경우 전매제한이 1년 6개월로 늘어난 2016년 11.9대책 이전 1순위에서 3만명이상이 청약하면 소위 대박단지라고 했습니다. 하지만 8.2대책 이후 중도금대출(세대당 1건, 분양가 9억원 초과 중도금대출 금지 등) 규제, 전매금지에도 불구하고 3만명을 가뿐히(?) 넘기고 있습니다.  

 

주택시장이 재개발, 분양 시장만 뜨거울 순 없습니다. 분양시장이 로또시장이 되면서 당첨확률이 희박하다는 것을 안 투자수요 실수요는 분양아파트 다음으로 기대수익률이 높은 재개발, 재고아파트, 재건축 시장으로 몰릴 것입니다. 지난 4월 50대 1로 마감된 마포 프레스티지자이(염리3구역)의 경우 청약후 조합원 입주권 프리미엄(권리가액 대비)이 5억원을 넘어섰습니다.  

 

4개월 이상 지속되고 있는 조정장세를 문재인정부 주택정책의 성공으로 오판해선 안됩니다.  그건 바로 하류로 가는 지름길입니다.  

 

이번 조정장세는 한마디로 눌림목 구간이라 보면 됩니다. 6개월이 될지 1년이 될지 모르지만 말입니다. 가파른 상승후 숨고르기 장세입니다. 계단식 상승장에서 에너지를 재충전하는 시간입니다.  

 

서초구에선 방배5구역(조합원 1,108명)이 6월 18일부터 이주가 시작됩니다. 또 신반포3차 반포경남 등 통합재건축(2,414가구)이 7월 20일부터, 반포우성(408가구)이 8월 1일부터 이주합니다. 잠실에선 미성크로바(1,350가구)가 8월 1일부터 이주예정입니다. 이들 4곳에서 이주비는 가구당 평균 6억원으로만 계산해도 3조1천억원 이상이 됩니다. 6월 13일 지방선거 이후 중요한 관전 포인트입니다.