[박상언]상가투자,점포임차인 잘 만나는게 핵심

상가투자전 소비시장 흐름 우선 파악하라

상가투자시 일반인들은 목이 좋은 자리만 우선적으로 찾는다. 입지만 좋으면 임대도 잘 되고 향후 매각시 시세 차익도 볼수 있다고 생각하기 때문이다. 하지만 실전 경험이 많은 투자자들은 목이 좋은 상가도 검토하지만, 그 위치에 어떤 업종을 유치하면 좋을 것인가를 우선적으로 보고 상가에 대한 가치 분석에 들어간다.

상가투자에 앞서 일반적인 소비시장 경제의 흐름을 읽어야 한다. 어떤 프랜차이즈가 유행하는지.최저임금상승 영향을 받는지, 대만 카스테라 찜닭처럼 일시적인 유행 업종인지, 아님 지속성을 가지고 가는지 살펴본다.

상가의 가치를 우선적으로 올려줄 수 있는 업종인 커피전문점 ,다이쇼 ,편의점, 약국, 제과점 등을 검토한다. 만일 이런 업종이 이미 선 임대되어 있다면 투자 검토를 더욱 쉽게 할 수 있다. 좀 더 적극적인 투자자라면 유명업종 프랜차이즈 매장에 직접 연락해 임차가능여부를 확인한다. 필자의 경우도 일년에 4번이상 서울및 경기도 모처에서 열리는 프랜차이즈 박람회에 참가한다. 산업동향뿐만 아니라 프랜차이즈 대표나 점포염업담당자와 안면을 미리 익히기 위해서다.

핵심은 업종이나 산업동향이 좋다고 해서 무조건 성공하는것은 아니다. 내 상가를 임차한 점포사업자의 경영 마인드가 가장 중요하다. 매출을 증대시키고, 단골손님뿐만 아니라 길가던 손님까지 줄세우는 차별화된 경영 능력을 갖춘 점포사업자를 만나는것은 천운이다. 이는 상가의 권리금에 대한 기대치를 높일 뿐만 아니라, 월 임대료에 대한 상승을 가져 올 수 있기 때문이다.

상가 투자자는 시세 차익과 운영 수익을 같이 검토하지만 아무래도 시세 차익을 더 중점적으로 보는 경향이 있다.반면에 점포사업자는 월 매출액이 어느정도 나올지, 그리고 임대료를 지불하고 나면 얼마가 남을지를 검토한다.

시세 차익을 검토할 수밖에 없는 투자자라면 월 매출액을 최대한 올릴 수 있는 사업 수완이 좋은 점포사업자를 만나야 하는 것이 우선인것이다.

경영 능력이 뛰어난 점포사업자와의 임대 계약이 끝나서, 차후 다른 임차인을 구하게 되더라도 임대 걱정, 즉 공실에 대한 두려움이 없고 월세 인상요인이 되어 상가가격도 자연스레 높아진다. 이러한 점포를 매도를 하고자 하면 정상가격이상이라도 매수를 할 투자자를 쉽게 구할수 있다.