재건축 막히자 지자체 공동주택 리모델링에 힘 실어

공동주택이 낡아 주거환경이 나빠지고 있는 지방자치단체들이 리모델링 사업을 본격적으로 추진하고 나섰다.

서울의 경우 재건축 연한(준공 30년)을 넘었는데도 용적률(대지면적 대비 건물면적 비율)과 주민 반대 등의 문제로 재건축을 추진하지 못하는 단지가 많다. 수도권 1기 신도시 아파트는 지어진 지 30년에 가까워지고 있지만, 높은 용적률 탓에 사업성이 떨어져 재건축에 어려움을 겪고 있다. 이런 지역을 중심으로 추진되는 주거환경 개선 사업이 바로 리모델링이다.

▲ 리모델링 사업을 추진하고 있는 경기 분당 정자동 느티마을 3단지. /조선일보 DB

경기도는 고양시 공동주택 리모델링 기본계획을 최근 승인했다. 지은 지 15년 이상 된 460개 공동주택 단지 중 51개 단지는 유지관리, 394개 단지는 맞춤형, 15개 단지(1만622가구)는 가구수 증가형 리모델링으로 나눠 진행된다. 가구수 증가형의 경우 리모델링을 통해 기존 가구의 15%까지 늘릴 수 있게 돼 총 1198가구가 증가할 것으로 전망된다.

서울시는 서울형 공동주택 리모델링을 추진하고 있다. 올해 3월 서울시는 5개 내외 시범단지를 만들 계획이라고 밝혔는데, 4월 2일부터 6일까지 신청을 받은 결과 22개 단지가 몰렸다. 이 사업은 준공 15년 이상 된 아파트에 공공이 행·재정적으로 지원해 낡은 공동주택(아파트, 다세대·연립주택)의 주거환경을 개선하는 사업이다.

앞서 서울시는 2016년 12월 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’을 발표했다. 이 보고서를 보면 서울에는 15년 이상 된 공동주택이 82만가구며, 2025년 기준으로 서울시 전체 공동주택의 91.9%가 리모델링 대상에 포함될 것으로 전망된다.

재건축이 주택시장 과열의 원인이라고 정부가 진단하고 있고, 이에 따라 안전진단 절차가 강화되며 재건축 사업 역시 어려워져 리모델링에 대한 관심도 커질 것으로 전망된다. 리모델링 기본계획은 2013년 12월 개정된 주택법에 따라 인구 50만명 이상 대도시가 대상이며 10년 단위로 수립해야 한다. 재건축·재개발과 달리 기반시설을 개선하는 내용이 포함되지 않으며, 사업범위는 아파트 단지 전체나 주동 단위로 일부 개선이 가능하다.

경기도의 경우 이미 성남이 2015년 12월, 안양이 2016년 4월, 수원·안산이 2016년 12월에 공동주택 리모델링 기본계획이 만들어졌다. 성남과 안양의 경우 일부 단지가 리모델링 사업을 추진 중이기도 하다. 성남 분당신도시 정자동 ‘느티마을 3·4단지’가 시공사를 선정 중이고, 정자동 ‘한솔주공5단지’와 구미동 ‘무지개마을4단지’, 야탑동 ‘매화마을 1단지’는 시공사를 정했다. 이들은 성남 리모델링 1차 시범단지 5곳이기도 하다. 안양 평촌신도시 ‘목련2·3단지’ 등도 리모델링 사업을 추진 중이다.

그렇다고 리모델링 사업이 쉬운 것만은 아니다. 리모델링 추진 단지의 경우 용적률이 높아 수익성이 좋지 않은 경우가 많고, 이 탓에 집주인들이 크게 반기지 않는다. 1기 신도시 용적률은 200% 안팎이다. 재건축 사업성이 있다고 여겨지는 용적률은 180% 이하다. 주민들이 그나마 수직증축이나 수평증축 리모델링을 통해 가구 수를 늘리려는 것도 이런 이유에서다.

가구 수를 늘려 일반분양을 하지 않으면 차라리 그냥 리모델링 없이 현재 거주 형태로 사는 게 낫다고 보는 거주자들이 많다.

부동산업계 한 관계자는 “재건축의 대안을 리모델링이라고 보는 시각도 꽤 있지만, 결국 관건은 사업성에 달렸다”며 “거주자들이 리모델링을 통해 집값이 오른다고 판단하면 사업 추진이 활발하겠지만, 아니라면 공사 비용이 더 크다고 생각하기 때문에 사업이 부진할 가능성이 크다”라고 말했다.

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http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/05/03/2018050302450.html?main_hot3#csidx259abd0daa9ae88900bc29ab20d9a8f