부동산 부자들은 '팔자 탓, 와이프 탓, 자금 탓' 안하더라

회장님들의 '부동산 멘토' 고준석이 말하는 성공의 법칙

"부동산 부자들은 부부끼리 '딴 주머니'를 차지 않습니다. 수입·지출을 투명하게 관리하고, 투자 결정도 합심해서 내리지요."

대기업 회장, 유명 연예인 등 우리나라 최고 부자들의 '부동산 멘토'로 불리는 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 국내에서 부동산 부자를 가장 많이 만나본 사람 중 하나다. 은행 PB (자산관리) 부동산재테크팀장, 서울 지역 주요 지점장을 거치며 부동산 부자 2000여 명을 만났다. 최근엔 이 경험을 담아 수익형 부동산 투자 안내서 '부자가 되려면 부자를 만나라'를 썼다. 지난달 28일 서울 중구 상공회의소에 있는 신한은행 부동산투자자문센터에서 만난 고 센터장에게 부동산 부자의 투자법에 대해 물었다.

◇"부동산 부자는 탓하지 않는다"

고 센터장이 관찰한 부동산 부자의 가장 큰 특징은 '부부 공동체'다. 부부가 가계의 수입을 정확하게 파악하고 지출을 함께 통제하며, 합심해서 투자 결정을 내린다는 것이다. 그는 "부동산 전문가인 나도 가장 잘한 투자 결정이 '소형 평수는 이미 많이 올랐고, 아이들이 커갈 테니 대형 아파트를 사자'는 아내 의견에 따랐던 것"이라며 "상담을 해보면 '남편이 부동산 투자에 반대한다'는 경우가 많은데, 지역 학군·상권 등 미시 정보는 아내가 더 밝다"고 말했다.

▲ /일러스트=김성규

부동산 부자에게는 '팔자 탓' '시간 탓' '자금 탓' '배우자 탓'이 없다고 했다. 그는 "부자는 부동산 멘토를 두고 투자에 대한 공부를 꾸준히 하고, 투자 결정을 골프 약속과 집안 대소사를 핑계로 미루지 않는다"고 했다. 투자에 실패하면 '부동산은 내 팔자에 없다"고 합리화하는 사람이 많지만 사실 실패의 주된 원인은 공부 부족이라는 것이다.

현재 부동산 가격을 인정하고 '매수 타이밍'보다 '미래 가치'에 주목하라고 했다. 고 센터장은 "미래가치를 보고 투자하되, 대신 미래 가치가 없다고 판단되면 빨리 처분하는 것이 부자들의 특징"이라며 "과거를 떠올리면 지금 집값은 비싸게 느껴지고, 매수 시기를 저울질하다 보면 결국 투자 기회를 놓친다"고 했다.

◇집 사기 전 '가구 수·교육·편의 시설·자연 환경·교통' 봐야

고 센터장은 자금 조달 계획이 준비되어 있는 무주택자라면 지금이라도 집을 살 것을 권한다. 그는 "화폐 가치 하락에 대비해 실물 자산을 가지고 있어야 하는데, 그 기본이 바로 '내 집'"이라며 "2년마다 전세 계약을 걱정하지 않아도 되기 때문에 심리적 안정감도 크다"고 했다. 부동산 시장은 출렁거림은 있지만 결국 지나고 보면 자장면 값이 오르는 만큼 오르게 되어 있다는 것이다.

그는 앞으로 부동산 시장이 수급에 따라 움직일 것이라고 봤다. 정부 규제에도 서울 집값이 오르는 건 결국 수요보다 공급이 부족하기 때문이라는 것이다. 그는 "최근 전세가 하락은 금리 상승에 따라 과거 월세를 선호했던 집주인들이 '이자 놀이'를 할 수 있는 전세로 돌아서고 있기 때문"이라며 "매매가 하락으로 연결될 정도는 아니다"라고 했다.

고 센터장이 집을 살 때 기준은 가구 수, 교육, 편의 시설, 자연환경, 교통 순으로 본다. 그는 "강남에서도 나 홀로 아파트는 수익성이 떨어진다"며 "1500~2000가구는 되어야 수영장·헬스·사우나·골프·어린이집 등 커뮤니티 시설을 운영할 수 있기 때문"이라고 했다.

또 "중산층 주거지라도 대형 오피스 빌딩이 많다면 임대료가 비싸기 때문에 학원가 형성이 어렵다"며 "강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동이 각 지역에서 공교육과 사교육이 잘 갖춰져 있는 대표적인 예"라고 했다. 30분 내로 갈 수 있는 종합병원, 백화점·대형 마트·문화공간, 한강 둔치와 공원 등도 집값을 올려주는 편의시설과 자연환경으로 꼽았다. 지하철역에서 도보 5분 이내인 단지, 지하철이 2개 이상 만나는 역세권 등도 집값을 올리는 요소라고 했다.

◇'내 집' 있다면 은퇴를 위한 수익형 부동산 찾아야

내 집 마련이 됐다면 은퇴를 위한 수익형 부동산을 찾으라고 했다. 고 센터장은 "은퇴 준비는 금융 자산 100%로 하지 말고, 부동산으로 60~70%는 해야 한다고 본다"며 "은퇴를 대비해 마련한 현금은 다 아들·딸 주머니로 들어가지만, 부동산은 생전에는 수익을 챙기다 사후에 물려주면 된다"고 말했다.

은퇴 대비 부동산은 꼬마빌딩이 아니라도, 매달 월세가 나온다면 땅, 아파트도 좋다고 했다. 단, 수익형 부동산의 투자 기본도 '시세 차익'이라고 했다. 그는 "상가 수익률 6~7%라는 말에 덜컥 계약을 했다가 이후 상가 가치가 떨어지면 큰 손해"라며 "시세차익을 먼저 고려하고, 임대수익은 덤으로 생각하라"고 했다.

상가를 본다면 '유동인구' '역세권'보다는 '소비 인구' '소비 수준'을 보라고 조언했다. 최근에는 대부분 온라인에서 물건을 사는 만큼, 유동인구가 상가의 수익률을 결정하는 절대 요소가 되지 않는다는 것이다. 그는 "부동산 사기도 조심해야 한다"며 "남들과 비교하며 쫓기듯 투자처를 정하다 보면 감언이설에 쉽게 넘어간다"며 주의하라고 했다


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