[장인석]아파트에도 등급이 있고, 지역마다 서열이 있다

똘똘한 아파트 한 채로 재테크를 하려면 반드시 블루칩 아파트를 사야 한다. 블루칩 아파트는 그 지역 아파트를 선도하는 랜드마크이자 대장주로서 경기가 좋을 때는 가장 빨리 오르고 경기가 좋지 않을 때는 가장 늦게 내린다. 

길음뉴타운이 완성된 서울 성북구 길음동의 아파트 단지는 총 12개다. 이 중 3.3㎡당 시세 넘버원은 2,026만 원으로 2006년 입주한 길음뉴타운 6단지 래미안이다. 이어서 9단지, 8단지, 1차 순으로 이어져 영광의 꼴등은 신안파크로서 3.3㎡ 당 1,079만 원이다. 길음동의 3.3㎡ 당 평균 시세가 1,683만 원이니 6단지는 평균보다 20.38%보다 비싸고 신안파크는 56% 싸다. 신안파크는 6단지 래미안에 비해 거의 두 배 싸다. 

6단지 래미안 외에 9단지 래미안이 1,897만 원, 8단지 래미안이 1,864만 원, 래미안 1차가 1,848만 원 등 6개 단지가 길음동 평균 매매가보다 높고 4단지를 비롯 6개 단지가 길음동 평균 매매가보다 낮다. 

전국 어느 지역을 가든지 아파트 단지에는 등급이 정해져 있다. 이는 수요와 공급에 따른 시장법칙에 의해 형성된 것이기 때문에 시비의 소지가 되지 못한다. 학교에서도 공부를 잘해야 서울대를 가듯이 뭔가 수요자들에게 어필하는 것이 있기 때문에 등급이 정해진 것이다. 따라서 내 집이라도 살면서 재테크를 하려면 가급적 지역 내 등급이 높은 아파트를 구입하는 것이 현명하다. 

같은 아파트 단지라고 해도 동마다 가격이 다르고 층마다 가격이 틀리다. 예를 들어 1,000세대가 입주해 있는 아파트 단지에 싫든 좋든 1위부터 1,000위까지 계급이 정해져 있고 이에 따른 가격도 다르다. 강남의 수십억짜리 아파트 단지의 경우에는 동과 층, 방향에 따라 적게는 몇천만 원이지만 많게는 5,6억 원까지도 차이가 난다고 한다. 강남에서 가장 비싼 아파트인 현대아파트는 한강이 조망되는 곳과 조망되지 않는 곳의 차이가 수억 원을 호가한다. 

따라서 이왕 아파트를 구입할 바엔 지역의 블루칩만 따질 게 아니라 단지 내의 서열도 까다롭게 살펴볼 필요가 있다. 서열이 높은 아파트를 구입하면 향후 매도할 때 상당한 이익을 챙길 수 있기 때문이다. 단지 내 우량주는 시간이 지날수록 가치가 높아져 살 때보다 프리미엄이 더 높게 형성될 가망성이 매우 높다. 

단지 내 서열을 살피려면 중개업소의 설명만으로는 부족하다. 단지 안을 주도면밀하게 살피는 것은 물론이고 동네 주민들의 의견도 청취할 필요가 있다. 자기 아파트는 거기 사는 주민들이 가장 잘 알기 때문이다. 아파트 단지 내 수퍼마켓이나 약국 등도 정보가 취합되는 곳이므로 알짜배기 정보를 알아낼 수 있다. 

 

공부는 꼴등 해도 아파트는 1등을 하라

지역 간 서열도 아파트 재테크에서는 매우 중요하다. 아무리 지역 내 블루칩 아파트라고 해도 터가 더 좋은 지역의 아파트를 능가할 수는 없기 때문이다. 아파트에서 가장 중요한 것은 입지이기 때문에 가장 먼저 해야 할 일은 좋은 지역을 선택하는 일이다. 강북구에서 가장 좋은 아파트를 소유하고 있다고 해도 강남구 대치동에서 서열이 떨어지는 아파트를 이길 수는 없다. 서울에서 아파트 재테크를 하기 위해서는 먼저 서울 지역 간 서열을 알아두는 것이 중요하다. 

2018년 1월 말 현재 전국 아파트 평균 매매가는 KB시세로 1,043만 원이다. 서울은 2,162만 원으로 전국 평균 시세보다 두 배 이상 비싸다. 다음이 제주도로 1,185만 원이며 그 뒤를 경기도 1,066만 원, 세종시 1,043만 원, 부산 944만 원, 인천 891만 원, 대구 871만 원, 울산 812만 원, 대전 706만 원, 경상남도 683만 원, 광주 660만 원, 충청남도 581만 원, 충청북도 551만 원, 강원도 544만 원, 경상북도 525만 원, 전라남도 505만 원, 전라북도 505만 원이 잇고 있다. 

서울에서 1위는 당연히 강남구가 차지하고 있다. 강남구 아파트 평균 매매가는 4,511만 원으로 서울 평균 매매가인 2,162만 원보다 두 배 이상 비싸다. 그 뒤를 서초구 3,666만 원, 송파구 3,115만 원, 용산구 2,818만 원, 성동구 2,343만 원, 양천구 2,296만 원, 강동구 2,260만 원, 마포구 2,194만 원, 광진구 2,168만 원으로 서울 평균 매매가보다 높게 형성돼 있다. 사람들이 왜 ‘강남불패’를 부르짖는지 그 이유는 이 수치를 보면 잘 알 수 있다. 

서울 평균 매매가 이하로 형성되어 있는 지역은 중구 2,079만 원, 종로구 2,057만 원, 영등포구 1,983만 원, 동작구 1,923만 원, 강서구 1,722만 원, 서대문구 1,656만 원, 동대문구 1,551만 원, 성북구 1,455만 원, 관악구 1,435만 원, 은평구 1,432만 원, 노원구 1,392만 원, 구로구 1,379만 원, 강북구 1,283만 원, 금천구 1,257만 원, 중랑구 1,234만 원, 도봉구 1,217만 원 순이다. 도봉구는 거의 항상 서울에서 아파트 값이 가장 싼 동네의 자리를 지켜오고 있다. 

그럼 강남구에서는 어떤 동네가 랭킹 1위일까? 예상을 뒤엎고 압구정동을 제치고 개포동이 3.3㎡당 6,699만 원으로 강남에서 아파트 값이 가장 비싼 동네로 등극했다. 그 이유는 최근 지분 값이 폭등한 재건축 아파트 때문이다. 개포동의 개포주공 1단지는 2018년 1월 말 현재 3.3㎡당 1억 154만 원을 찍었다. 놀라운 가격이다. 개포동을 이어서 압구정동이 5,827만 원, 대치동이 4,672만 원을 기록했다. 그 뒤를 삼성동 청담동 일원동 역삼동 도곡동 수서동 논현동 신사동 자곡동 세곡동이 줄을 서 있다. 강남구에 이어서 서울 2위를 차지한 서초구의 지역 서열은 반포동이 1위이고 그 뒤를 잠원동 서초동 신원동 방배동 양재동 우면동이 잇고 있다. 

서울에서 가장 아파트 값이 싸다는 도봉구도 지역 서열은 존재한다. 창동이 1위이고 쌍문동 도봉동 방학동 순이다. 도봉구에서 가장 비싼 아파트는 창동의 주공상계19단지로 평균 매매가격이 1,560만 원이다. 쌍문동 1위 아파트는 1,399만 원의 코오롱하늘채와 삼성래미안인데 쌍문동 1위이나 창동에서는 18위에 해당한다. 도봉동 1위 아파트 래미안도봉(1,392만 원)도 창동에 오면 19위 정도 된다. 방학동의 랭킹 1위인 대상타운현대는 1,432만 원으로 창동에서는 11위인 창동현대4차와 평균 매매가격이 같다. 

똘똘한 한 집으로 재테크를 하려면 적절한 시기에 갈아타기를 잘해야 한다. 같은 동네의 블루칩 아파트로 옮기고 그 다음으로는 같은 구에서 가장 아파트 값이 비싼 동네로 옮기는 것을 고려한다. 어느 시기가 되면 내가 살고 있는 구보다 더 아파트 값이 비싼 구로 옮기고 그러다 용산이나 서초, 강남구로 옮겨가는 전략을 세울 필요가 있다.