[박상언]안전진단 기준 정상화' 방안이후 시장 동향

-새아파트와 청약시장 몰릴듯

-조합설립이후에도 전매가능하도록 해야 충분공급으로 집값 안정 

 

국토부는 '안전진단 기준 정상화' 방안을 통해 안전진단 평가 항목에서 구조안정성 비중을 20%에서 50%로 늘리고, '조건부 재건축' 판정을 받은 단지는 공공기관의 적적성 검토를 거치도록 했다.

현재 30년인 재건축 연한을 조정하는 방안도 검토 중인 상황이고 분양가 상한제가 도입될 가능성도 열려 있다. 정부의 집값 안정의지가 확고한 이상 집값 불씨가 되는 재건축 대상 아파트와 주변아파트에 대한 투자심리는 위축될 수밖에 없다.

집값 잡기 효과는 분명히 있다. 실제 서울 시내 대부분 초기 재건축 추진 아파트값이 약세로 돌아서면서 매수세도 확 꺽였다. 올해 1월 분위기와는 정반대현상을 보이고 있다. 정부가 지난달 재건축초과이익 부담금 추정치를 내놓은 데 이어 일 안전진단 요건 강화를 발표한 영향이다.

안전진단을 마친 서울 반포·개포·압구정강남권의 재건축 단지들은 반사이익을 볼 것으로 일부에서는 전망하지만 신dti 시행으로 예전보다 대출 받는게 더 어려워져 안전진단을 통과한 강남권의 재건축 단지들도 반사이익은 그다지 크지 않을 전망이다

실제 안전 진단 통과 단지에 대한 매수 상담도 거의 없다. 안전진단은 통과했으나 조합원 지위양도 금지, 재건축초과이익환수제, 단기 급등 등이 걸림돌이 되고 있기 때문이다. 게다가 보유세 인상 가능성 등의 영향도 크다

하지만 그동안 재건축 가격이 올랐던 이유중의 하나는 거래가능물건이 시중에 충분히 공급이 되지 않았기 때문이다. 즉 10년보유 5년 거주자들의 거래가능등 극히 예외조항이 있지만 이런 물건은 많지 않다. 즉 조합설립이후 전매금지 규정 때문에 대기수요는 많은데 거래가능물건 공급은 이뤄 지지 않았기 때문이다. 따라서 기존 조합 설립된 단지도 한번에 한해 매매가 가능하게큼 해서 시장에 공급이 충분히 풀려서 강남권 집값안정에 기여하기 때문에 역발상 정책이 필요하다. 

  

금리와 보유세 인상등도 부담

미국이 예상보다 빠르게 기준금리를 올릴 가능성이 있는데 한미 간 금리차를 줄이기 위해 한국은행도 결국 금리를 올릴 것이란 전망이 나오고 있다.

이렇게 되면 그동안 빚을 내서 부동산을 샀던 사람들의 이자 부담이 높아지면서 부동산 시장이 위축될 수 있다.

게다가 6월 지방선거 전후로 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 인상하는 방안이 나올 것으로 보인다.보유세 개편을 논의하는 재정개혁특별위원회가 곧 논의를 시작할 예정인데 8월 쯤 조세정책방향에서 보유세 개편안을 확정하고 9월 정기국회에서 입법절차에 들어가겠다는 계획이다.

특히 다주택자들 뿐만 아니라 고가의 집 한 채를 갖고 있는 경우에도 보유세를 인상할 것으로 보이는데, 상대적으로 고가 주택이 몰려있는 강남 3구의 보유세 부담이 높아질 것으로 보인다.

새아파트와 청약시장 수혜

반포동 일대 대형 아파트의 경우 안전진단 기준 강화 소식이 발표된 후 '좀 더 지켜보자'며 매물을 거둬들여지고 있다 특히 재건축 규제가 강화될수록 속도 빠른 일부 재건축 단지와 입주 10년 미만 새 아파트로의 쏠림 현상은 일부 나타날 수 있다.

정부에서 재건축 단지를 겨냥한 규제대책만 발표하다 보니 오히려 입지 좋은 아파트를 매매해 전월세로 고정수입을 얻고 싶어하는 투자자들이 많아졌다

특히 사실상 분양가상한제 적용으로 인해 시세차익을 기대할 수 있는 강남권 신규 단지에 수요가 몰릴 것이다.