[핀셋 재테크] 8·2규제 피하기, '한곳'에 집중하라

“과거 참여정부의 강력했던 두차례 부동산규제를 보는 것 같아요. 투기수요 차단뿐만 아니라 각종 대출규제도 강화된 만큼 실수요자는 똘똘한 청약을 해야 됩니다.”함영진 부동산114 리서치센터장은 지난달 30일 <머니S> 주최로 열린 ‘제5회 머니톡콘서트’에서 8·2 부동산대책에 따른 부동산 투자전략에 대해 이같이 조언했다. ‘실수요 보호와 단기투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화’ 방안을 담은 8·2 대책의 규제가 워낙 촘촘해 섣부른 청약은 금물이라는 얘기다. 대신 보수적으로 시장을 길게 보고 분산투자보다 한곳에 집중할 것을 주문했다. 그가 추천하는 전략은 한마디로 ‘선택과 집중’이다.

◆강력한 8·2 대책, 집값 상승폭 둔화

집값 상승을 주도하던 강남 재건축시장이 최근 하락세다. 강남이 한풀 꺾이자 서울 집값 상승폭도 덩달아 둔화됐다.

함 센터장은 이에 대해 8·2대책 규제효과가 한달째 힘을 발휘하는 중이라고 말했다. 집값이 미쳤다는 문재인 대통령의 강력한 경고가 8·2대책에 반영돼 펄펄 끓던 부동산시장을 식혔다는 것.

 

261 함영진 부동산114 리서치센터장. /사진=임한별 기자

청중들은 궁금해했다. 8·2대책 강도가 어느 정도일까. 함 센터장은 아직 시행 초기라 섣부른 판단은 금물이지만 8·2대책이 과거 참여정부의 강력했던 두차례 부동산규제 강도와 맞먹는 사실상 ‘시즌2’나 다름없다고 설명했다. 

        

그는 “집값을 잡기 위한 정부의 규제는 과거에도 수차례 있었지만 결과적으로 실패했다”며 “헐거워진 규제의 틈을 투기수요가 점령해 집값이 폭등하자 청약에 나선 실수요자만 부채를 떠안았다”고 진단했다.

혼탁한 시장상황은 필연적으로 촘촘한 규제의 등장을 부추겼고 그렇게 등장한 것이 미약했던 6·19 대책을 보완한 8·2 대책이다.

함 센터장은 “청약 1순위 자격요건 강화, 과열된 재개발·재건축시장 정비, 양도세 중과로 투기수요차단 등 정부의 압박은 투기수요뿐만 아니라 실수요자도 긴장시켰다”며 “정부의 촘촘해진 규제만큼 8·2대책 이후의 부동산 투자전략은 더 신중하고 꼼꼼해야 한다”고 강조했다.

◆실수요자는 ‘이것’만 명심하세요

8·2대책에 시장은 즉각 반응했다. 함 센터장은 이제 실수요자가 응답할 차례라고 말한다. 그는 실수요자가 알아야 할 몇가지 전략을 제시하며 섣부른 청약을 지양할 것을 주문했다.

우선 분산투자보다 한곳에 집중하는 ‘똘똘한 청약’이 요구된다. 그는 “아파트 청약이나 수익형부동산 성공의 8할은 입지가 좌우한다”며 “랜드마크일수록 성공확률이 커지기 때문에 주변 입지요건 등을 꼼꼼히 따져야 한다”고 말했다.

단기시세차익보다 운용수익을 보는 게 현명하다는 조언도 빠뜨리지 않았다. 장기적인 현금흐름을 파악하는 것이 투자의 첫걸음이기 때문이다. 이를 위해 단기보유(투자)보다는 장기보유(투자)를 통한 실거주 전략을 세우라고 조언한다.

그는 “8·2대책에 따라 단기시세차익을 노리기보다는 절세효과가 탁월한 장기적인 안목을 가져야 한다”며 “자기자본이 얼마고 감당할 수 있는 부채비율이 어느 정도인지 파악해 주택을 구입해야 한다”고 말했다.

강화된 다주택자 규제에 대해서도 해법을 제시했다. 그는 “정부가 9월 발표할 주거복지 로드맵에는 임대사업자 인센티브 확대안이 담길 것으로 전망된다”며 “절세와 대출에 유리한 ‘임대사업자 등록’을 통해 규제를 피할 퇴로를 확보해야 한다”고 강조했다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장. /사진=임한별 기자

함영진 부동산114 리서치센터장. /사진=임한별 기자

 

◆하반기 집값 상승 제한적… 추가규제 전망

8·2대책 이후 맞춤형 투자 조언에 청중의 반응이 고조되자 그는 자연스레 하반기 시장전망으로 관심을 유도했다. 가장 주목되는 것은 역시 집값 상승 여부다.

함 센터장은 “몇년간 아파트 매매시장 중심의 집값 상승국면은 저금리와 유동성이 가장 큰 원인으로 작용했다”며 “경제와 가계소득이 크게 개선되지 않는 상황에서 하반기 집값 상승요인은 제한적”이라고 짚었다.

신규아파트 공급 증가가 전셋값 안정을 가져올 것이란 전망도 제시했다. 그는 “내년까지 신규아파트 입주물량이 80만호에 달할 것으로 보인다”며 “기존 전세수요가 대부분 신규아파트 임차로 유입돼 전세시장은 비교적 안정적일 것”이라고 내다봤다.

분양시장의 지역·상품별 양극화 심화도 예측했다. 8·2대책 등 정부 규제강화와 건설사의 밀어내기 공급으로 가수요자가 이탈해 유망상품 위주로 시장이 재편될 조짐을 보여서다.

마지막으로 함 센터장은 문재인정부의 부동산대책 방향성에 주목했다. 또 추가 규제 가능성을 언급하며 신중한 접근을 주문했다.

그는 “지방은 공급과잉 여파로 가격 변동이 제한적이고 서울·수도권은 8·2대책 직격탄에 움찔했다”며 “여기에 저성장, 금리인상 우려, 추가규제 거론, 가계부채 등 다양한 가격변수의 영향을 받아 올 하반기 주택시장은 상반기보다 둔화될 것”이라고 전망했다. 이어 “정부의 기조는 부양보다 투기수요규제와 관리에 초점을 맞췄다”며 “보수적인 안목으로 시장을 길게 보는 것이 현명하다”고 조언했다. 

 

☞ 함영진 센터장 프로필
▲1975년 서울 출생 ▲한성대 부동산대학원 석사 ▲KBS3 라디오 '출발 멋진 인생' - 인생설계 재무설계 고정출연 ▲서울시 주택시장 전문가 모니터링단 ▲대한주택건설협회 정책위원회 위원 ▲서울과기대 최고위건축개발과정 출강 ▲부동산114 리서치센터장

 
☞ 본 기사는 <머니S> 제504호(2017년 9월6~12일)에 실린 기사입니다.