부동산을 살릴 것이냐, 투기를 막을 것이냐

재건축 부담금 폐지 논쟁 5년 만에 재쟁점

재건축 초과이익 환수 존폐 논란이 본격화 하고 있다. 노무현 정부 당시 도입된 후 5년 만에 중랑구 정풍·우성연립에 대해 첫 부담금이 부과됐기 때문이다.

해당 재건축 조합들을 중심으로 했던 반발이 조직화되고, 정치권의 폐지 움직임으로 확산되면서 실제 폐지 여부에 부동산시장의 관심이 쏠리고 있다. 특히 내년 총선을 앞두고 표심에 민감한 정치권이 강력히 폐지를 추진할 것으로 보여 논란이 거세질 전망이다. 거센 찬반양론 속에 시행된 지 5년 만에 갈등이 재연되는 셈이다. 일각에서는 부동산 투기를 잡기 위해 시행된 제도가 정치논리에 의해 폐지될 경우 시장 혼란만 부추길 수 있다는 우려도 나온다.

◆폐지 움직임 정치권으로 급속 확산

일부 재건축 조합을 중심으로 산발적으로 진행돼 온 재건축 초과이익 환수제 폐지에 대한 움직임이 정치권으로 확산되고 있다.

한나라당 임동규 의원이 대표발의를 해 지난해 12월 초 폐지법안을 발의하면서 정치권의 폐지 주장이 가시화됐다. 공동발의자가 11명에 불과했던 이 법안이 지난달 임시국회에 상정돼 국토해양위원회 전문의원들로부터 타당성이 인정된다는 의견을 받으면서 정치권에서 공감대가 급속히 확산되고 있다.

국토위 의원들은 보고서를 통해 "법 제정 당시와 달리 공동주택가격이 하락하고 미분양이 증가하는 등 부동산 경기 부양책이 필요한 실정"이라며 "재건축이 중요한 도심주택 공급수단이라는 점, 초과이익 환수제에 위헌논란이 있다는 점 등을 감안할 때 폐지 법률의 타당성이 인정된다"고 밝혔다.

내년 총선을 앞두고 경제 논리보다는 표심에 무게를 둘 수밖에 없는 정치권이 제도 폐지로 가닥을 잡을 수 있다는 관측도 나온다. 4·27 재보선을 앞두고 여야가 리모델링 시 수직증축이 가능하도록 법 개정을 추진하고 나선 게 좋은 예다.

부담금제 폐지 법안을 상정한 임 의원은 현재 비례대표지만 당초 지역구는 둔촌주공, 고덕주공 등 부담금제 부과 대상이 많은 강동구다.

재건축 초과이익 환수 대상이 많은 강남 출신 서울시 의원들도 해당 자치구 이익을 대변하며 폐지를 촉구하고 나섰다.

압구정동 출신으로 서울시 행정재경위원회 소속인 이학기 의원은 "도정법(도시 및 주거환경정비에 관한 법률)에 의해 추진되는 사업은 재건축 외에도 재개발, 주거환경개선사업, 도시환경 정비사업 등인데 개발이익을 환수하는 것은 재건축에만 적용되고 있다"고 지적했다. 그는 이어 "이는 헌법의 기본정신인 형평의 원칙에 위배되는 것으로 국토해양부와 국회에 이 법의 폐지를 강력히 촉구하고, 헌법재판소에 위헌 신청을 통해 억울한 피해가 더 이상 발생하지 않도록 공론화할 것"이라고 말했다.

재건축 이해당사자인 전국 재개발·재건축 조합장 및 추진위원장 1180여명으로 구성된 한국도시정비사업조합중앙회도 오는 20일 재건축 부담금제 철폐를 촉구하는 선포식을 개최하기로 했다. 이들은 이날 선포식 이후 대규모 규탄대회 추진, 입법기관 청원서 제출, 정책당국에 공개토론회 제안 등 후속조치를 진행할 계획이다.



◆재건축 부담금 얼마나 되나

재건축 초과이익 환수 부담금은 서울 강남권 재건축 아파트가 집값 폭등과 그에 따른 부동산 투기의 온상이 되자 이를 근절하기 위해 참여정부가 2006년 9월 도입한 제도다. 초과이익을 부담금 형식으로 환수해, 재건축 투기 수요를 잠재우기 위한 정책이었다.

부담금은 재건축으로 인한 이익에서 정상주택가격 상승분과 개발비용 등을 뺀 나머지 금액에 부과율을 곱해 산정한다. 재건축으로 인한 이익은 준공시점 감정가격에서 재건축 추진위원회 승인시점의 공시가격을 뺀 금액이다.

1인당 평균이익 3000만원 이하는 부과대상에서 면제하되 3000만원 초과부터는 부과율이 10%씩 단계별로 누진 적용된다. 이익이 1억1000만원을 초과하면 최대 50%를 환수한다.

지난해 국회 국정감사 자료에 따르면 부과금은 서울 삼선1구역아파트가 조합원당 218만1000원, 동작 정금마을은 114만6000원으로 추산됐다.

방배2-6구역은 6359만8000원이다. 송파동 반도아파트와 도곡동 진달래아파트의 경우 초과이익이 미미해 부과대상에서 제외될 것으로 보인다.

실제 적용된 건 지난해 10월 서울 중랑구 면목동 정풍·우성연립에 각각 3600만원과 8900만원이 부과된 게 처음이다. 해당 재건축조합은 부담금 납부 연기신청을 하고 다른 부과 대상 아파트 단지와 정치권의 움직임을 예의주시하고 있다. 이들 조합의 납부 시한은 2014년 3월로 3년간 연기가 된 상태다.

올해는 수도권 3개 단지, 2012년과 2013년에는 각각 2개 단지, 4개 단지에 초과이익 부담금이 부과될 예정이다. 강남구 개포동 개포주공, 대치동 은마아파트, 송파구 잠실종 잠실주공5단지 등 주요 재건축 단지도 초과이익 부담금 부과 대상이다.

◆"투기 우려 여전"…유지 주장도 여전

주택가격이 비교적 안정 단계에서 머무르면서 재건축 초과이익 부담금 폐지 주장이 주택가격 폭등기에 비해 설득력을 얻는 게 사실이지만, 여전히 투기 방지를 위해 이 제도를 유지해야 한다는 주장이 팽팽히 맞서고 있다. 이 제도가 폐지된 상태에서 집값이 다시 상승세로 돌아설 경우 재건축 수요로 인해 투기 광풍이 다시 일수 있다는 것이다.

안진걸 참여연대 민생팀장은 "주거의 공익성 측면에서 초과이익을 거둬 전세난을 겪는 서민층에 지원하는 등의 방안이 바람직하다"고 지적했다.

국회 국토해양위 의원 가운데 일부도 "부동산 경기가 침체됐다고 제도를 폐지하기보다는 경기 회복, 투기 수요 등에 대응할 수 있도록 제도를 유지하는 것이 바람직할 수도 있다"는 입장을 내놓은 상태다.