[8·2대책 1주③]규제 강도 세졌지만.. 정부 vs 시장 힘겨루기 양상

정책강도 역대급 수준..분양시장 타격도 불가피
가계부채종합대책 앞두고, 수익형부동산 풍선효과도 한계

지난 7일 오후 서울 강남의 한 공인중개사무소 매물 알림판이 텅 비어 있다. 역대 최강급으로 평가받는 정부의 8·2 대책에 따라 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 정부는 집 값이 안 잡히면 추가 대책을 내놓겠다고 밝혀 이러한 분위기는 상당 기간 지속될 전망이다. 2017.8.7/뉴스1 © News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 진희정 기자 = 8·2 부동산대책 발표 이후 서울과 세종시를 중심으로 과열양상을 보이던 주택가격 상승률이 대책이후 일단 둔화되는 분위기다. 서울 강남은 재건축 위주로 급매물이 나오고 있으며 세종은 가계약금을 포기하면서까지 거래를 취소하는 사례가 잇따르고 있다.

일부 투기우려지역으로 꼽힌 곳에서는 단기적인 정책효과가 엿보인다. 시세차익을 보기 위해 유입됐던 갭투자와 분양권 거래 수요는 다주택자 양도소득세 중과와 대출규제로 당분간 숨을 고를 것으로 보이지만 자금력을 가지고 들어온 투자자들은 아직까진 관망세다. 정부와 힘겨루기에 돌입했다는 시각도 있다.

정부의 8·2부동산대책이 일주일을 맞았다. 전문가들은 단기매매 위주의 주식시장이 아닌 만큼 측량할 수 있는 데이터가 확보되지는 않았지만 다주택자들의 심리적 위축과 함께 정부의 강한 의지가 드러난 것으로 평가하고 있다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 "거래량 위축은 이미 예상한 상황이다"며 "서울 전지역과 과천, 세종 등이 투기·투기과열지구로 묶이고 그 밖의 과열지역은 조정지역으로 묶여 있어 정부가 의도한 수준의 진정효과가 있을 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원도 "세금과 대출, 재건축, 청약 등 각 분야를 아우른 12년만의 초고강도 종합대책"이라며 "시장 영향이 예상보다 오래 지속될 것"이라고 평가했다.

분양시장의 타격도 불가피할 것으로 보인다. 함영진 부동산114리서치센터장은 "전매규제에 따른 분양권 거래시장의 환금성이 취약해진 상황에서 투기과열지구와 조정대상지역의 1순위 자격 요건강화와 가점제 적용확대는 가을 분양시장의 성수기 악재로 작용할 것"이라고 예상했다.

이어 "청약대기 수요가 탄탄하거나 소비자의 분양가 눈높이를 맞추지 못한 고분양가 사업장은 순위내 마감을 장담할 수 없게 됐다"고 전했다.

다만 부산과 대구 등 청약경쟁률이 높았던 지방 일부는 주택법 시행령 개정으로 민간택지 전매규제가 강화될 10~11월 이전 밀어내기 공급에 적극적일 가능성이 높다는 지적이다.

특히 재건축·재개발 등의 정비사업장의 거래 관망세가 본격화될 것으로 보인다. 재건축 초과이익 환수제 시행과 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한, 재개발 등 조합원 분양권 전매제한, 도시재생 뉴딜 사업 선정 제외 등의 전방위 규제가 압박을 가해서다.

김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "대책 이전 강남과 과천을 넘어 노원·성동 등으로 이동하며 가격상승을 기대하고 매물을 거둬들이던 관행도 거래 관망세가 본격화되면서 매도자 우위의 시장에 균열이 가고 있다"며 " 떨어진 환금성과 진입문턱 강화로 사업추진 동력이 약화됐다"고 설명했다.

오피스텔의 '줄세우기' 풍경도 사라질 것으로 보인다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 "조정대상지역 내 오피스텔 전매제한 기간 강화와 거주자 우선 분양까지 적용할 예정이라 수익형 부동산 풍선효과도 한계를 나타낼 것"이라고 예상했다.

일부 전문가는 앞선 11·3대책, 6·19대책 등 두 번의 규제로 내성이 생긴 상태에서 투기과열지구 지정 등이 늦은감이 있다는 아쉬움을 나타내기도 했다.

조명래 단국대학교 부동산학과 교수는 "그동안 규제완화에 따른 가수요 중심으로 시장거래가 활발했었다"며 "이번에 가수요를 옥죄는 정책이 나오면서 가시적으로 거래가 위축될 수밖에 없지만 경우에 따라선 8·2대책(투기과열지구 지정 등)이 충분하지 않을 수 있는 한계도 있다"고 답했다.

실제 일부 지역에선 처음 대책 발표 초기 혼란스럽던 분위기는 차츰 회복되고 있다. 투자자들은 강화된 양도세를 내느니 월세(반전세 투자자) 수익을 보며 버티겠다는 뜻을 보이고 있다. 또 가족 명의로 투자에 나선 이들도 상당해 이번 대책에 큰 부담을 느끼지 않는 곳도 있었다.

전문가들 가운데 이번 8·2 대책을 두고 상반된 전망과 보완책을 요구하기도 한다. 이번 규제로 부동산 경기가 너무 침체하는 것 아니냐는 전망과 이와는 정반대로 공급대책이 없어 오히려 집값이 더 오를 것이라는 전망이 대립하고 있다.

침체론을 주장하는 측은 하반기 공급물량·금리인상 등 경기 하방압력이 예고된 상황에서 수요심리가 위축돼 침체로 이어질 수 있다고 우려한다.

 올해 하반기부터 2019년 1분기까지 매 분기 10만가구를 넘어서는 대규모 아파트 입주가 예상된다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "시장 눈치보기에 따른 거래절벽 발생 예상이 실제로 일어나고 있다"며 "실수요자들이 상당수 있는 강북권도 투기과열지구로 지정되면서 대출규제에 따른 어려움 등 앞으로도 상당한 불이익이 예상된다"고 말했다. 전방위적인 수요억제책이 자칫 주택시장 전반을 냉각시켜 거래관망을 넘어 거래동결 현상을 불러오는 것 아니냐는 시각이다.

반면 함영진 리서치센터장은 "집값이 잘 안 잡히는 서울은 수요억제책뿐만 아니라 공급에 대한 장기적 시그널과 다양성도 함께 고민해야 한다"고 조언했다.

 

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