＂한국 부동산 장기 침체는 없다＂

김문덕 세빌스코리아 사장 인터뷰

 

“외국계 투자자본이 슬슬 빠져나가고 있지만 우려할 정도로 국내 시장이 침체에 빠져드는 것은 아닙니다.” 글로벌 부동산 서비스(투자자문 등) 업체인 세빌스코리아 김문덕(사진) 사장은 “서울 오피스 시장은 무엇보다 펀드멘틀(기초)이 튼튼하다”며 이렇게 말했다.

세빌스코리아는 영국계 부동산 서비스 업체인 세빌스가 100% 출자한 한국 법인으로, 모든 상업용 부동산에 대한 컨설팅과 매입·매각·임대 등을 대행하고 있다. 지난해 9월 취임한 김 사장은 리먼브라더스, MGPA(맥쿼리 글로벌 프로퍼티 어드바이저) 한국대표 등 글로벌 부동산 회사를 두루 거친 상업용 부동산 전문가다.

그는 “주요 빌딩의 공실률(빈 사무실 비율)이 아직은 자연공실률(대개 5% 선)을 약간 웃도는 수준"이라며 "그동안 공급 부족 등으로 공실률이 워낙 낮은 수준(2~3% 선)이었기 때문에 상대적으로 높게 느껴지는 것"이라고 진단했다. 하지만 김 사장은 일시적인 공급 물량 증가로 2014년까지는 빈 사무실이 계속 늘어날 것으로 내다봤다.

일시 공급과잉에 따른 공실률 상승

김사장은 “올해부터 2014년까지 공급이 한꺼번에 몰리면서 일시적으로 공실률이 10%를 넘을 수도 있을 것 같다”고 말했다. 그는 그러나 “해외 투자자들은 한국 오피스 시장을 ‘회복력이 뛰어난 시장’(Resilient market)이라 부른다”며 “기초가 워낙 좋기 때문으로 한국경제가 마이너스 성장만 하지 않는다면 2014년 이후부터는 공급 물량이 소화되며 시장도 다시 안정세를 보일 것”이라고 예상했다.

지금은 들어오는 돈보다 나가는 자본이 많지만 외국계 자본이 그래도 꾸준히 관심을 갖고 있다는 것은 김사장 뿐 아니라 대부분의 빌딩 전문가들의 공통된 견해다. 김 사장은 "특히 펀드 성격에 따라 추구하는 목표가 다르고 국내 수요도 탄탄해지고 있기 때문에 외국계 투자자본의 이탈에 크게 우려할 필요는 없다"고 지적했다.

외국자본이 세계 금융위기로 큰 손실을 보면서 잠시 몸을 웅크리고 있는 정도로 이해하는 게 옳다는 것이다. 투자 여건이 나아지면 언제든지 다시 들어오는 게 그들의 행태라는 그는 "앞으로는 큰 수익을 노리기보다는 장기적이고 안정적으로 운용할 수 있는 수준의 시장이 형성될 것"이라고 덧붙였다.

그렇다면 투자자 입장에서는 공급이 몰리는 2014년까지 어떤 전략이 필요할까. 그는 “공실 증가 등에 따른 임대수익률 하락을 최소화해야 한다”며 “이를 위해서는 오피스 빌딩을 체계적으로 관리해 운영비를 줄이고 임대 마케팅을 적극적으로 펼쳐야 할 것”이라고 권했다.