[김용일의 부동산톡] 토지거래허가구역내 계약의 협력의무 및 해제

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 매매계약을 체결한 경우에는 관할관청으로부터 그 매매계약에 관하여 허가를 받아야만 그 매매계약이 유효하게 되고, 허가를 받기 전에는 그 매매계약이 일단 무효의 상태에 있다가, 나중에 토지거래허가를 받으면 계약체결 시점으로 소급하여 유효하게 되는바, 이를 유동적무효라 한다. 앞서 토지거래허가구역내 토지 매매에 관련된 기본법리를 정리하였는데, 이번 시간에 추가적으로 정리해 보겠다.

 

◇ 토지거래허가 협력의무 및 토지거래허가신청

토지거래허가구역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우에 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력있게 완성 되도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 계약의 쌍방 당사자는 매수인의 매매대금 지급 여부에 관계없이 공동으로 관할 관청에 가를 신청할 의무가 있다. 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 상대방에 대하여 이를 이유로 계약을 해제할 수는 없지만, 상대방에 대해 토지거래허가신청절차 이행청구의 소를 제기하여 판결을 받은 후 단독으로 허가신청을 할 수 있다.

 

유동적무효상태에서는 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 가처분은 허용되지 않고, 만약 이러한 가처분이 이루어졌다면 가처분취소소송을 하여 취소시킬 수 있다. 유동적무효상태에서 상대방이 제3자에게 토지를 매도하는 것을 방지하기 위해서 가처분을 하려면, 토지거래허가신청절차청구권을 피보전권리로 한 부동산처분금지가처분을 하여야 한다.

 

토지거래허가신청을 했다가 불허가처분을 받으면 그 계약은 확정적으로 무효가 되는데, 이렇게 확정적 무효가 되었다고 보기 위해서는 그 토지거래허가신청이 적법한 절차를 거쳐 이루어 지는 것을 전제로 한다. 예를들어 불허가를 유도할 목적으로 불성실하게 허가신청서를 기재하는 바람에 불허가가 된 경우는 확정적 무효가 된 것으로 볼 수 없고, 불허가를 받았다고 하더라도 그 미비된 요건이 객관적으로 보아 보정될 수 있다면 그 불허가로 계약이 확정적으로 무효가 됐다고 할 수 없다.

 

◇ 계약해제

아직 허가를 받기 전인 유동적무효상태에서는 상대방에게 계약의 이행청구를 할 수 없으므로, 상대방의 채무불이행을 이유로 계약해제를 주장할 수도 없다. 예를들어, 매수인이 매매계약서에 정한 기한내에 중도금, 잔금 등을 지급하지 않았다고 해도, 허가를 받지 않은 상태에서는 매수인에게 그 계약내용에 따른 매매대금 지급의무가 없는 것이므로, 매도인은 매수인의 매매대금 지급의무 불이행을 이유로 계약해제를 할 수 없다.

 

토지거래허가를 받으면 계약을 체결한 날로 소급하여 유효하게 되고, 이때부터 매수인의 중도금 및 잔금 지급의무는 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있게 된다. 따라서, 허가를 받은 후 매도인이 소유권이전등기 관련 서류의 이행제공을 하고, 매매대금 지급을 최고하였는데 매수인이 대금을 지급하지 않으면, 매수인은 이때부터 이행지체 채무불이행 책임이 발생하고, 매도인은 계약을 해제할 수 있다.

 

◇ 민법상 무효 취소 주장

매매계약에 민법상 무효 또는 취소 사유가 있는 경우에는 이를 이유로 계약의 무효 또는 취소를 주장할 수 있고, 매수인은 기 지급한 계약금 등의 반환을 청구할 수 있다.

 

예를들어, 무권리자가 당사자의 동의 없이 계약서를 위조한 매매계약, 매매의 실체가 없는 통정허위표시에 의한 매매계약 등의 경우 무효를 주장할 수 있고, 중대한 착오를 하여 계약을 체결하였거나, 사기 또는 강박을 당하여 계약을 체결했다는 이유로 계약을 취소할 수도 있다.

 

◇ 토지거래허가를 받지 않아도 되는 경우

매매계약을 체결한 후 토지거래허가구역으로 지정고시된 경우에는 허가를 받지 않아도 되고, 토지거래허가구역으로 지정고시된 후 매매계약을 체결하였으나 그후 지정이 해제된 경우에는 허가를 받을 필요가 없게 된 것이므로 확정적으로 계약이 유효하게 된다. 확정적 유효가 되었으니 그 후 다시 허가구역으로 지정되더라도 더 이상 허가를 받지 않아도 된다.

 

한편 토지거래허가제도는 토지에 관한 소유권을 이전하거나 지상권을 설정하는 계약을 체결하는 경우 관할관청의 허가를 받아야 한다는 것이므로, 증여, 명의신탁 해지, 공매 또는 경매, 신탁 등의 경우에는 허가를 받을 필요가 없다.