전국을 훤히 꿰뚫어야 투자의 맥이 보인다

이주호

 

숲(전국)을 봐야 나무(지역)가 보인다

 

몇년전까지만 하더라도 우리나라 부동산시장은 서울, 수도권 경부라인, 수도권에만 국한되다시피 했습니다.

그러나 최근 지방대세를 맞아 이제는 전국을 재조명할 필요가 있습니다.

2000년대 중반만 하더라도 강남3구(강남구, 서초구, 송파구), 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 즉 버블세븐지역 부동산에만 관심이 있었을뿐 그외 지역은 관심조차도 없었습니다.

2000년대 후반에 들어서서 노도강 등 강북권, 수도권 소외지역, 지방이 부상하기 시작했는데 지방시대를 맞아 이제부터 부동산 투자의 맥을 짚을려면 전국을 훤히 꿰뚫어 보는 예리한 눈이 있어야 합니다. 전국(숲)을 봐야 지역(나무)이 보인다는 말입니다.

참여정부때는 혁신도시, 기업도시 등의 국토개발사업이 있었고 MB정부에 들어서서는 4대강 정비사업, 세종시 원안 확정, 새만금지구.포항 일대 개발, 동해안.강원도 개발계획 등이 있었네요.

국토개발도 정권에 따라 바뀌는데 참여정부때에는 혁신도시, 기업도시, 인천 등 서해안 위주의 개발이였고 MB정부에서는 세종시 건설, 4대강 정비사업이 국토개발 양대산맥이라고 할 수 있습니다.

예를 든다면 참여정부때는 인천, 천안.아산, 충남도청 이전지 홍성 일대, 서해안 라인이 부상했지만 MB정부에서는 세종시와 세종시 인근 공주, 부여, 논산, 대전시 유성구.대덕구, 조치원, 오송.오창, 청주, 충주 등이 부상하고 있군요. 부여, 논산의 부상은 세종시 보상으로 인한 대토 수요로 보입니다. 그외 호남KTX 라인 익산도 있네요. 금반 KTX고속철도망 구축 전략에 따라 오송~충주~제천도 향후 중요한 라인이 됩니다.

정권에 따라 충청권내에서도 주도주의 부침이 있었군요. MB정부에 있어서 충청권의 핵은 세종시 인근과 호남KTX 라인입니다. 개발의 축이 종전 천안.아산, 서해안 라인에서 이들 지역으로 이동했군요.

그외 MB정부때 부상한 지역은 서울 외곽지 신도시보다 도심회귀현상에 따라 서울 옛도심 지역, 서울 한강 라인, 남한강.북한강 라인, 4대강 라인 충주.상주.나주 등, 낙동강 라인인 부산 강서구.대구 달성군 달서구 일대, 경춘선전철 라인, 새만금지구.포항 일대, KTX고속철도망 구축 전략 라인, 동남권 국제공항 건설 후보지 등을 들 수가 있네요.

특히 경춘선전철 개통 임박을 시발점으로 하여 서울에서 강원도 원주까지의 전철 개통 예정, 원주~강릉간 복선전철화사업 등으로 서울 동부지역인 강원도 일대의 급격한 부상이 예상됩니다. 강원도 일대의 투자는 개발적인 측면에서 서울~춘천 라인, 서울~원주 라인, 원주~강릉 라인을 우선적으로 투자하는게 나아 보입니다. 속초, 삼척 등 기타지역은 개발 순서로 봐서 차기에 부상할 것 같습니다. 사실 그동안 서울 서부 인천과 서울 남부 천안.아산 일대의 발전이 있었으니 이제는 서울 동부 강원도 쪽으로 눈을 돌려야할 시기입니다.

강원도 개발 이후엔 서울 북부쪽의 개발이 이루어지겠죠. 서울 북부쪽 개발은 남북이 대치하고 있어 남북통일 등이 어느정도 가시화되어야 남북접경지역 일대의 개발에 대한 윤곽이 나오겠지요. 그러나 서울 북부지역은 일산신도시 건설 등으로 이미 개발이 시작되고 있습니다.

인터넷 시대를 맞아 요즘은 인터넷을 통하여 전국 부동산을 꿰뚫어 봐서 그런지 지방에는 외지인 임대주택사업자가 상당수있는 걸로 알고 있습니다. 지방 일부 아파트에는 매물이 전무하다시피하는 등 월세 수입이 알짜인 아파트도 꿰 있습니다. 이들 아파트는 향후 KTX 등 교통의 발달로 시세 차익도 노릴 수 있습니다.

개인적으로 지방화시대엔 지방 모든 부동산이 재평가받아야 한다고 생각하고 있습니다.

지방 특히 수도권과 또다른 하나의 경제권인 부산, 경남, 대구, 경북을 아우르는 동남권 경제권은 우리나라가 선진국으로 도약하기 위해서 꼭 구축해야 할 경제권입니다. 그러나 말로만하는 경제권은 아무짝에도 소용이 없습니다. 인천국제공항이 건설된지가 20여년이 되었는데 제대로된 동남권 경제권이 되기 위해서는 동남권 국제공항 건설을 필히 관철시켜야 합니다. 동남권 국제공항 건설은 정치적, 지역이기주의가 아닌 경제성있는 공항 건설이 되었으면 합니다.

애초 MB정부에서는 세종시 수정안으로 세종시 과학도시를 근간으로 전국을 경제도시화하자는 원대한 포부가 있었으나 이제는 세종시 원안 확정으로 돌이킬 수 없는 길이 되어 버리고 말았습니다.

금반 세종시 건설로 실질적으로 지방이 좋아지는 시대가 열리고 있습니다. 세종시 건설은 지방 발전에 시사하는 바가 큽니다. 그외 동남권 국제공항 건설로 동남권이 또 하나의 새로운 경제권으로 부상하게 되면 비교적 국토 중심부에 위치한 세종시와 동남권 국제공항 건설로 자연스럽게 서울과 세종시, 동남권으로 이어지는 벨트 경제권이 형성될 것으로 사료됩니다.

이러한 맥락에서 이제는 투자의 눈을 전국적으로 돌려야 할 때입니다. 수도권 물론 우리나라 중심부로서 수도권 부동산은 당연히 달리 평가받아야 합니다. 그러나 수도권은 그동안 투자의 열풍으로 이제 어느정도 제대로 평가받고 있습니다. 거기에 비하면 지방은 너무 피폐되어 있습니다. 작금은 지방 부동산이 재평가받고 있는 과정에 있습니다. IMF 이후 국가경제가 전반적으로 좋아진 상태에서의 지방 부동산 재평가는 어찌보면 당연한 일인지도 모릅니다.

어떤 일이든 다 때가 있기 마련인데 지금은 지방 부동산이 재평가받는 시대입니다.

지방 부동산이 몇년동안 완전히 재평가받고난 이후에는 또다시 서울 한강변아파트 등 가치주가 수면 위로 부상할 것으로 예상됩니다.

향후 제1가치주는 서울 한강변 아파트를 꼽을 수 있습니다. 향후 서울의 개발축과 부는 한강변으로 이동할 것입니다. 그리고 강북 광화문~시청~서울역~용산~한강 노들섬을 잇는 국가상징거리도 서울 도시개발의 중요한 축이 됩니다. 앞으론 용산 국제업무지구뿐만 아니라 서울역 일대의 개발도 눈여겨 봐야 합니다. 개인적으로 볼때 국가상징거리는 신사동사거리~논현동사거리~제일생명 앞~강남역을 잇는 강남대로와 유사합니다. 오늘날 강남역 일대는 강북 을지로입구역(명동) 일대처럼 되었습니다. 1980년대에 강남역 일대가 명동처럼 될 것이라곤 누구도 상상하지 못했을 겁니다. 그러나 강남역 일대는 1988년 88서울올림픽 이후 급속도로 발전하게 됩니다. 또한 향후 국가상징거리가 강남대로처럼 될 것이라고 아무도 생각하지 못하는건 아닌지 모르겠습니다.

우리나라 서울 부동산은 이러한 강남북 균형개발로 일본 부동산과는 달리 향후 개발에 따라 부동산 투자 열기가 지속되지 않을까하고 나름 생각해 봅니다.

서울 강남북과 전국토의 균형발전이 있기 때문에 대한민국 부동산시장은 매력적인 개발지로 투자가 이동하고 새로운 부촌이 형성되고 그로인하여 새로운 졸부가 탄생되고 하는 것 같습니다.

우리가 성공적인 부동산 투자를 하기 위해서는 국토 및 도시개발의 흐름을 제대로 파악하여야 하며 국토 및 도시개발은 부동산 투자에 있어서 굉장히 중요한 부분을 차지하기도 합니다.

전국을 훤히 꿰뚫어야 지역이 보이고 전국 도시개발을 훤히 내다보아야 비로소 각 도시의 유망투자지가 보입니다. 전국을 훤히 꿰뚫기 위해서는 국토 및 도시개발 흐름을 예의주시하라고 말씀드리고 싶습니다.