하반기 부동산 시장 향방은.. "서울, 부산 집값 잡기에 달려"

과열됐던 부동산시장이 올 하반기 안정화할지 여부는 서울과 부산 과열 양상이 어느 정도 잡히는가에 달릴 것으로 예상된다. 연내 공급물량 증가와 금리인상 가능성 등이 있다. 이번 부동산 대책의 시장 반응을 면밀히 살피면서 내놓는 후속 대책이 더 중요할 전망이다.

 

23일 부동산 업계에 따르면, 전국 부동산시장은 서울·부산과 그 외 지역 사이 양극화가 커지고 있다. 서울과 부산은 올들어 집값 상승세가 거세다. 청약경쟁률도 평균 두자릿수 경쟁률을 이어가고 있다. 새정부가 들어선 5월에는 서울 아파트 시세가 주간 0.28%까지 상승하는 등 집값 상승세가 고조됐다.

 

이에 지난 19일 새정부는 서울과 부산을 집중직으로 단속하는 '핀셋 규제'를 빼들었다. 서울 전역의 전매 가능 시점을 소유권등기 이전시에 가능하도록 규제했고, 부산은 기장군과 진구를 청약조정지역으로 지정했다. DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율)를 규제했다.

 

전문가들은 이번 대책이 시장 안정화를 위한 근본적인 해결책은 되지 않겠지만, 과열된 서울과 부산에서 투자 수요가 어느 정도 빠지면서 숨고르기에 들어갈 것으로 봤다. 박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 "이번 규제로 당분간 청약이나 재건축시장의 거래가 둔화하면서 집값 상승세가 숨고르기 양상을 보일 것"이라며 "이번 대책은 시장을 급랭시키지 않고 투자 수요를 억제해 시장을 안정시키기 위한 현실적 고민이 반영됐다"고 진단했다.

 

이 상황에서 올 하반기 분양시장에는 전국에는 전년 동기대비 9.4%증가한 20만가구 분양폭탄이 떨어진다. 2000년 이후 지난 2015년을 제외하고는 최다 물량이다. 탄핵정국과 새정부 출범 등 대내외 불확실성 때문에 상반기 분양 물량이 하반기로 미뤄졌기 때문이다.

 

특히 서울과 부산 정비사업지를 중심으로 물량이 집중한다. 서울 및 수도권에 전년 동기 대비 0.3% 증가한 9만5369가구가, 부산에는 2만3746가구가 예정됐다. 이들 물량 대다수가 정비사업 물량인 데다 전년보다 각각 0.3%, 277.7%많다.

 

한편 규제가 적용된 상태에서 공급 물량이 많은데다 연내 금리 인상 가능성도 있어 경착륙할 우려도 제기된다. 이에 전문가들은 시장 흐름을 지켜보면서 내놓는 후속대책이 더 중요하다고 입을 모은다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "올 하반기에는 입주물량과 분양물량이 증가하는데다 연내 금리인상 가능성도 있다"며 "우선 이번 대책에 따른 시장 변화를 지켜보면서 재건축 초과이익환수제나 투기과열지구 등 다른 추가대책의 강도를 조정하는 것이 필요하다"고 조언했다.

 

또한 오랜 저금리와 대출 완화로 이미 시장에 유동성이 큰 상황이다. 이들 투자금이 분양시장을 피해 기존 아파트시장이나 오피스텔 등으로 옮겨가는 '풍선 효과'로 이어질 수 있다. 규제를 피한 단지들의 전매 제한이 차차 풀린다. 이번 전매 제한 대책 영향을 받지 않는 이전에 분양한 단지가 상당히 많기 때문이다. 투자 수요가 이들 분양권 거래 시장으로 몰릴 수 있다.

 

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "올 5월 고덕 그라시움 전매 제한이 풀리면서 전매거래가 활발하게 이뤄져 집값 상승세로 이어졌다"며 "이런 단지들을 중심으로 분양권 거래가 활발할 수 있다. 불법거래나 다운계약서 등이 시장을 교란하지 않는지 단속을 더욱 철저히해야 할 때"라고 짚었다.

 

연재

더보기

ⓒ 조선일보