"대출상환력 갖춘 실수요자면 지역 골라 집사라..획일적 규제는 중산층 발목"

“지금이라도 집을 사야 하나, 아니면 기다려야 할까?”

 

그래픽=조숙빈 디자이너

 

집값은 사방에서 들썩거리고, 정부 규제는 초읽기에 들어갔고, 내 집 마련 수요자들은 혼란스럽다. 늦었지만 빚을 내서라도 집을 사야 하는 것은 아닌가 싶은 불안 심리마저 높아졌다. 조선비즈가 내 집 마련을 놓고 고민에 빠진 독자를 위해 부동산 각계 전문가 10명에게 집을 사도 되는지, 또 앞으로 부동산 시장은 어떻게 바뀌고 움직일지 물었다.

 

◆ “지역 선별해 사라…대출 상환 능력 전제”

 

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “어차피 은행 대출을 받아 집을 장만해야 하는 실수요자라면 금리가 낮을 때 장기 고정금리로 대출을 받아 집을 사는 것이 유리하다”며 “특히 서울 지역은 수급을 고려할 때 앞으로 집값이 오를 가능성이 크기 때문에 목돈으로 사는 집이 아니라면 매수 시기를 앞당겨야 한다”고 말했다.

 

주택 소유 여부나 자금 상황에 따라 전략을 달리하라는 조언도 나왔다. 강준 지지자산운용 본부장은 “무주택자나 소형 1주택자라면 금리가 오르기 전에 집을 사는 것이 낫다”며 “대출 리스크를 줄일 수 있는 범위 내에서 매입할 것을 권한다”고 말했다.

 

고준석 신한은행 부동산자문센터장은 “지금은 매수 시점보다 대출 여력이 더 중요하다”며 “담보대출을 받아야 하는 내 집 마련 수요자라면 월소득의 30% 범위 안에서 대출을 받는 것이 좋다”고 조언했다.

 

박합수 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “현재 집값이 너무 오른 상태”며 “금리 인상 가능성이 커졌기 때문에 대출을 받아 집을 산다면 상환 능력을 꼼꼼히 점검해야 한다”고 말했다.

 

규제를 코앞에 두고 무리한 내 집 마련을 경계하는 전문가들도 있다.

 

주원 현대경제연구원 연구실장은 “정부 부동산 규제가 임박했고 금리도 올라갈 가능성이 있어서 집값이 급격하게 뛰지 않을 것”이라고 예상했다.

 

조명래 단국대 교수는 “지금은 살 때가 아니다”라며 “거래 비용이 늘어나고 집값이 내려갈 가능성이 있다”고 말했다.

 

◆ “공급 과잉 vs 국지적 부족”

 

올해 하반기 이후부터 본격적으로 쏟아질 입주 물량과 신규 분양을 앞두고 주택 공급 과잉에 대한 우려도 커졌다. 일부 전문가들은 오히려 늘어난 공급이 최근 부동산 가격 상승을 억제할 수 있는 변수가 될 수도 있다고 보고 있다.

 

조현욱 현대건설 주택마케팅 팀장은 “주택 공급량이 늘어나는 내년부터 조정을 받을 것 같다”며 “총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면 개인 신용이 대출 한도에 영향을 줄 수 있기 때문에 주택 매입 수요가 줄어들 수 있다”고 말했다.

 

강준 지지자산운용 본부장은 “올해 하반기 입주물량이 늘어나고 분양 물량도 몰려 있다”며 “수년간 부동산 시장 활황으로 아파트뿐 아니라 소규모 다세대 주택과 오피스텔 공급도 넘치는 상황”이라고 지적했다.

 

국지적으로는 공급 부족이라는 시각도 있다. 박합수 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “현재 전국 6만가구가 미분양인데, 그중 서울 미분양은 157가구에 불과하다”며 “서울의 경우 올해 2만6000가구, 내년에 3만4000가구가 입주하는데 이 가운데 가락시영 9510가구가 내년 말에 입주라 그때까지는 사실상 공급 부족이라고 봐야 한다”고 말했다.

 

주원 현재경제연구원 연구실장은 “공급 과잉이 맞는 것 같지만 그렇다고 집값이 떨어질 것 같지는 않다”며 “한국 부동산 시장은 수요·공급으로만 가격을 설명하기 어렵고, 정책이나 다른 외부 변수에 따라 움직이는 성향이 있다”고 설명했다.

 

◆ 획일적 규제로는 중산층 타격

 

정부의 부동산 규제가 임박한 가운데 부동산 전문가들은 지역 상황과 실수요자를 고려한 맞춤형 규제를 주문했다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 “일괄적으로 대출 규제를 조이면 내 집 마련을 해야 하는 중산층 실수요자가 피해를 볼 수 있다”며 “정부 규제가 강남 등 가격이 급등한 곳을 겨냥하더라도, 다른 지역까지 여파가 미칠 가능성이 크다”고 말했다.

 

조명래 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 “가수요를 걷어내는 게 중요한 정책 과제”라며 “다주택 및 고가주택 보유자와 실수요자를 구별해 대출 규제를 적용해야 한다”고 지적했다.

 

조영무 LG경제연구원 연구위원은 “실수요자를 지원하는 정책 금융을 강화하고, 투기수요에 대해서는 세금을 부과하든 단속을 하든 투기를 하면 손해라는 명확한 신호를 줘야 한다”고 말했다.

 

안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “신규 분양시장은 적은 돈으로 투자하고 쉽게 사고파는 것이 가능해 투기 수요가 많이 들어왔다”며 “특히 최근 부동산 과열이 단타 시세차익을 노린 분양권 전매에서 불거진 측면이 큰 만큼, 분양권 시장이 실수요자 중심으로 재편될 수 있어야 한다“고 지적했다.

 

박합수 전문위원은 “정부가 일부 지역의 가격 오름세를 전체적인 시장 상황으로 인지해 획일적으로 대응할 경우 내 집 마련이 필요한 무주택 중산층이 피해를 보는 부작용이 나타날 수도 있다”고 우려했다.

 

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