주택시장 과열신호 포착땐 'DSR 조기도입' 대출부터 죌듯

문재인정부 ‘부동산대책 카드’ 수두룩… 언제, 어떤 카드 쓸까?
참여정부 시절 규제 주도했던 김수현.김현미가 컨트롤타워
부동산정책 안정쪽에 ‘무게’다만, 시장 과열신호 안잡혀 정부 개입할 단계 아니야
 

 

김수현 청와대 사회수석, 김현미 국토교통부 장관 후보자 등 과거 참여정부 인물들이 부동산 시장의 컨트롤타워에 임명되며 이들이 꺼낼 규제 카드에 관심이 모아지고 있다. 특히 김수현 수석은 대표적 규제론자로 참여정부 부동산대책의 종합판인 8.31대책을 주도하기도 했다. 전문가들은 아직은 시장이 과열까지 얘기할 정도는 아니라면서도 정부가 안정을 위한 타이밍을 재고 있다는 의견을 조심스럽게 내놨다.
 
■부동산 규제 쓸 카드 '수두룩'
 
1일 업계에 따르면 최근 주택시장은 건설사들이 대선이 끝나면서 미뤄놨던 신규분양 물량을 쏟아내면서 견본주택마다 방문객이 문전성시를 이루는가 하면 기존 재건축단지에서는 연일 가격이 치솟고 있다. 서울과 부산 등 일부 지역을 중심으로는 과열론까지 제기된 상황이다. 이 때문에 과거 부동산대책을 쏟아냈던 참여정부 인사들이 부동산정책을 총괄하는 자리에 기용된 만큼 당시 나왔던 규제가 다시 나올 가능성도 예상된다.
 
두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "참여정부 당시 나왔던 부동산 규제 카드들은 박근혜정부를 거치며 대부분 풀렸다"면서 "주택담보인정비율(LTV).총부채상환비율(DTI) 완화 종료, 재건축 초과이익 환수제 부활, 더 나아가서는 민간아파트 분양가 상한제까지 모든 카드가 가능하다"고 말했다.
 
지난 2014년 8월 박근혜정부가 부동산 거래 활성화를 위해 LTV는 50%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 한시적 완화했다. LTV와 DTI 완화조치는 이후 매년 1년씩 연장돼 왔고 올해는 7월이 종료시한이다. 다만 김현미 국토부 장관 내정자가 가계부채 악화의 원인을 LTV와 DTI 완화에서 찾고 있다는 점에서 또다시 연장될지는 미지수다.
 
참여정부 때 도입됐던 재건축 초과이익환수제는 이명박정부와 박근혜정부에서 유예됐던 제도다. 재건축 조합원의 1인당 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 초과분의 최고 50%를 환수하는 제도로 부동산 시장 과열 억제를 위해 지난 2006년 처음 시행됐다. 유예기간이 올해 종료되기 때문에 연말까지 관리처분인가를 신청하지 않으면 이 제도를 적용받는다.
 
두 연구위원은 "일부 지역에서 억눌렸던 수요가 회복되고 있을 뿐 참여정부 때와는 상황이 다르다"면서 "모든 규제 카드가 가능하지만 정부가 개입하기 위해서는 명백한 과열 신호가 나타나야 할 것"이라고 덧붙였다.
 
■DSR 조기도입 가장 유력
 
정부가 꺼낼 만한 가장 유력한 카드는 총부채원리금상환비율(DSR) 조기 도입이다. 문재인 대통령이 '가계부채 총량관리제'를 공약으로 제시한 만큼 대출억제 카드로 나올 가능성이 크다. DSR는 연간 총소득 대비 갚아야 할 원리금을 비율로 환산한 것으로, 기존 DTI보다 대출 가능금액이 줄어든다.
 
함영진 부동산114 리서치센터장은 "새 정부의 대출 규제카드로 DSR를 조기 도입할 가능성이 높다"면서 "임대주택 등록제, 재계약 갱신권, 전·월세 상한제, 초과이익 환수제 등 여러 가지 카드가 있지만 동시다발적으로 나오기는 힘들 것"이라고 전망했다. 부동산시장의 지역별 양극화가 심하기 때문이다. 서울과 부산을 제외하면 뚜렷하게 호황인 곳이 없다는 얘기다.
 
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 "현재까지는 과열 초기 단계이기 때문에 DSR 이외에 나올 만한 게 없다"면서 "지금은 시장이 왜곡 해석하고 있는 정보를 정확하게 전달할 필요가 있다"고 강조했다. 초과이익 환수제 도입으로 강남 지역 아파트 공급이 줄어들고, 도시재생 뉴딜로 인해 강북 지역에 주택 공급이 중단된다는 식으로 해석하고 있다는 것이다. 박 수석위원은 "현 정부 입장에서 꺼낼 카드는 많은데 시기가 문제일 뿐"이라며 "이런 상황이 계속되면 다양한 규제가 나올 수밖에 없다"고 설명했다.
 
한편 임대주택 등록제는 김현미 국토부 장관 내정자가 발의한 법안이고 전·월세 상한제와 재계약 갱신권은 문재인 대통령의 공약에 담겨 있는 내용이다.
 
■'투기과열지구 폭탄' 나올까
 
일부에서는 투기과열지구가 다시 도입될 것이라는 얘기도 나온다. 현재는 미분양관리지역, 청약조정지역, 고분양가관리지역 이외에 지구단위로 규제가 이뤄지는 곳은 없다. 투기과열지구는 2002년 도입 후 참여정부 시기 본격적으로 시행됐다. 투기과열지구로 지정되면 등기 때까지 분양권 전매가 금지되고 2주택자.최근 5년 내 청약당첨자는 1순위에서 제외된다. 또 재건축 조합원의 입주권 양도가 금지되고 LTV와 DTI 규제도 강화된다. 한마디로 아파트 거래시장에 찬물을 끼얹는 규제다.
 
두 연구위원은 "참여정부 당시는 전체적으로 과열 양상이다 보니 8.31대책 등이 나왔는데 지금 시장은 양극화"라며 "경기가 호전되지 않은 상태에서 규제를 갖다대면 시장이 힘을 잃을 수 있다"고 우려했다.
 
cynical73@fnnews.com 김병덕 기자